Contratto affitto di immobile indiviso

[mirella0462]

Buongiorno
Ho ereditato un appartamento indiviso in una palazzina di 6 appartamenti.
Per diversi motivi i sei appartamenti, pur essendo abitati da 60 anni da specifici proprietari, non sono mai stati divisi al catasto e risultano di proprietà di tutti gli eredi ( circa 30 tra fratelli, cugini e nipoti).
Ci sono modalità per affittare il singolo appartamento dal “proprietario di fatto”?
La procedura di divisione è purtroppo incagliata da anni,
Grazie
Mirella

 

[mirella0462]

Da quel che ho capito sarebbe impossibile parlare con gli altri eredi, se sono 30, visto che probabilmente abiteranno chissà dove, magari anche all'estero, e mi sembra invece che la divisione sia completata e accettata da tutti, anche se non è formalizzata ma solo a livello catastale, credo.

Esatto proprio così

 

[basty]

Esatto proprio così

Quasi: il non essere formalizzata a livello catastale, mi induce a pensare che soprattutto non è formalizzata a livello di atti legali, quindi di fatto la proprietà risulta indivisa.

Per le locazioni, se tutti sono in sostanza concordi nell'accettare lo stato di fatto, potrebbero essere fattibili contratti di locazione da parte di un solo comproprietario, con attribuzione del reddito solo a chi lo effettivamente percepisce. (oggi anche Agenzia delle Entrate ha ormai accettato questa condizione).

Non vedo invece soluzioni , se non un atto di divisione, se si vorrà procedere in futuro ad una eventuale vendita: e più aspettate più la cosa diventerà complicata e pane per azzeccagarbugli pronti ad approfittarne. E ci rimetterete tutti.
Serve un samaritano disposto a peregrinare e rintracciare tutti gli aventi diritto. La procedura di divisione non può incagliarsi solo per mancanza di carte: o c'è accordo o non c'è.

 

[uva]

Ci sono problemi burocratici

Se decidi autonomamente di affittare l'appartamento sappi che registrando il contratto all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI dovrai segnalare l'esistenza di cointestatari dell'immobile non presenti in quel contratto:
Locatore
La presente casella deve essere compilata, indicando il codice 1, nel caso in cui nel contratto di locazione
non sono stati indicati tutti i cointestatari dell’immobile.
(Istruzioni mod. RLI - pag. 11)

Quanto stabilito dall'art. 26, c. 2 del TUIR:
Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.
è stato superato da alcune sentenze.

Quindi in caso di accertamenti a carico di altri comproprietari (che non pagano le imposte in quanto non percepiscono quel reddito) tu puoi dimostrare di essere l'unica locatrice in qualità di "unico possessore" che incassa il canone, lo dichiara e paga l'imposta dovuta.

 

[mapeit]

Non so se lo avete già fatto, ma è consigliabile incaricare un professionista (un geometra o un perito) di rintracciare tutti i proprietari e completare la divisione in quanto le cose potrebbero complicarsi non poco nel caso di decesso di uno dei 30 attuali proprietari, qualora gli eredi reclamassero la loro parte.

 

[mirella0462]

Sì già fatto , grazie