Contratto 4+4 , possibile proroga come transitorio?

[mariafuga]

Buongiorno a tutti ,
chiedo il vostro aiuto per un appartamento affittato 4+4, gli 8 anni scadranno l'anno prossimo a novembre e manderò la didetta.
Se , come tempo, l'inquilino rilancia proponendo di prorogare come transitorio, ho capito bene che
- occurre una morivazione precisa , e forse 'ricerca di un appartamneto ' non è idonea..?
- l'inquilino risiede nel comune in cui è il mio immobile: é una causa ostativa per il transitorio?
- affitto attuale con cedolare secca : potrei mantenerla ?
- siccome si tratta duna famiglia con 3 minori , qualora non trovassero nei termini , avrebbero titolo per rimanere ?
Qualunque vostro consiglio mi sarà prezioso e vi ringrazio fin d'ora
a ben risentirci !

 

[uva]

l'inquilino rilancia proponendo di prorogare come transitorio,

Il contratto "libero" 4 + 4 viene prorogato di quadriennio in quadriennio.
Alla scadenza dell'ottavo anno dovrete stipulare un nuovo contratto, transitorio, se ne ricorrono le condizioni.

I contratti transitori devono essere stipulati in conformità all'allegato B del D.M. 16/01/2017, precisando e documentando l'esigenza transitoria.
Il canone deve essere calcolato seguendo i parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale vigente. Il contratto dovrà essere asseverato da un Sindacato (dei proprietari o degli inquilini) se l'Accordo ha recepito il suddetto D.M., per poter usufruire delle agevolazioni fiscali (tassazione reddito di locazione e IMU).

Leggi attentamente l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile: dovrebbe elencare i motivi che giustificano l'esigenza transitoria. Che deve essere relativa ad un evento con un decorrenza e durata precisa; non una motivazione generica come quella proposta:

'ricerca di un appartamneto

cedolare secca : potrei mantenerla ?

Sì, potrai optare per la cedolare secca.

una famiglia con 3 minori

In caso di sfratto per finita locazione al termine dell'ottavo anno, è possibile che l'ufficiale giudiziario incaricato dell'esecuzione (se il conduttore non rilascia l'appartamento spontaneamente) conceda delle proroghe in base alla situazione di quella famiglia.

 

[mariafuga]

Milllissime grazie , chiarissimo ed esaustivo riscontro !

 

[uva]

Se non sei esperta e sicura su come procedere, consigliati con un consulente del ramo prima di stipulare un contratto transitorio.
Perché se l'esigenza transitoria non è considerata tale dalla normativa e/o non è documentata, rischi che quel tipo di contratto venga ricondotto ad uno "libero" della durata di 4 anni + 4.
Sarebbe un vantaggio per l'inquilino se vuole rimanere lì fino a quando trova un'altra soluzione abitativa; ma potrebbe non essere gradito a te come proprietaria che intende rientrare velocemente in possesso dell'immobile!

 

[mariafuga]

ottimo punto !
vorrei che alla scadenza se ne andasse, possibilmente con una soluzione condivisa, ma non sono in grado di gestire procedure complesse ( l'appartamento è in un'altra citta )
A questo punto, complicazioni per complicazioni, se non va via affronterò lo sfratto :
non ho immediata esigenza di recupererare l'appartamento , che richiederà lavori di iripristino dopo 8 anni di inquilini spericolati .....mi auguro solo che non smettano di pagare
Ancora grazie, di cuore , per l'apprezzattissimo aiuto

 

[uva]

se non va via affronterò lo sfratto

Mi sembra la soluzione migliore.
Se invii disdetta all'inquilino, osservando il preavviso di 6 mesi, alla scadenza dell'ottavo anno lui deve andare via e tu puoi comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate. Così non paghi più le imposte (cedolare secca) sul canone di locazione.

Se l'inquilino non rilascia l'appartamento, gli comunichi che deve pagare l'indennità di occupazione ex art. 1591 Cod. Civ:
Art. 1591 codice civile - Danni per ritardata restituzione
dello stesso importo del canone (un "maggior danno" deve essere provato dal locatore e il risarcimento valutato dal giudice).

Se è un inquilino corretto ti pagherà l'indennità di occupazione (e tu la dichiarerai al fisco sottoponendola a tassazione); ma molti conduttori non la pagano, sapendo di dover andare via.
Se poi rimane lì senza alcuna prospettiva di rilascio spontaneo, dovrai rivolgerti ad un avvocato e iniziare lo sfratto per finita locazione.

mi auguro solo che non smettano di pagare

Questo purtroppo è un rischio: molti inquilini appena ricevono la disdetta del contratto cessano i pagamenti, proprio perché sanno che il locatore li manderà via!

 

[Nemesis]

Se invii disdetta all'inquilino, osservando il preavviso di 6 mesi, alla scadenza dell'ottavo anno lui deve andare via e tu puoi comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate.

La locazione cessa al termine dell'ottavo anno. Nulla dovrà comunicare all'Agenzia delle Entrate.

 

[uva]

Nulla dovrà comunicare all'Agenzia delle Entrate.

Sì, è vero.
Ho sbagliato, confondendo con la risoluzione anticipata (che non è il caso in questione).

 

[mariafuga]

Vi sono veramente grata a Uva e Nemesis per l'interessmento e il supporto
...questa materia è spinosa di per se, e aiuta molto consigliarsi con un esperto :
anche per discuterne con commercialista e avvocato, mi sento piu tranquilla

Vi farò sapere gli sviluppi
buona serata a tutti