Contesa confini

[forrest76]

Buongiorno,
ad ottobre 2019 ho acquistato un immobile avente una corte esclusiva il cui confine è delimitato da un muro ed una recinzione.
La corte è annessa ai fabbricati di mia proprietà.

Dopo l'acquisto abbiamo scoperto che lo stato dei luoghi non corrisponde alla planimetria allegata all'atto e depositata al comune.

In particolare:
1) una porzione di angolo posta all'interno della mia proprietà NON è presente nella mia planimetria ed è presente nella planimetria terreni di in un bene comune non censibile intestato ad un'altra persona fisica.
2) un'altra porzione di corte posta all'interno della mia proprietà è presente NELLA mia planimetria del catasto fabbricati e nella planimetria depositata al comune, ma al catasto terreni risulta all'interno del frazionamento corrispondente al bene comune non censibile dell'altro proprietario.

In ogni caso lo stato dei luoghi (presenza del muro e del cancello) è lo stesso da oltre 30 anni. La prova di questo è una foto aerea della società SARA NISTRI, datata e certificata.

Il proprietario del bcnc rivendica a voce sia quanto indicato al punto 1) che quanto indicato al punto 2)
Quanto indicato al punto 2 oltre che essere presente nella mia planimetria ed in tutte le planimetrie degli atti di provenienza a partire dal condono ( è sempre la stessa rappresentazione ) negli atti anche i distacchi sono descritti con una via pubblica, e non con il bene comune non censibile di cui il vicino è proprietario.

Non sappiamo cosa fare. Vorremmo iniziare citando chi ha venduto, per evinzione parziale, ma l'evinzione si realizza se qualcuno rivendica un confine e non abbiamo nulla di scritto dai vicini, solo minacce verbali e da qualche giorno, noto inoltre, alcuni sgradevoli episodi di incursioni nella corte, aprendo il cancello ed oltrepassando il muro e per dispetto stanno accantonando dei vasi e oggetti nella porzione che non risulta nella mia planimetria. (c'è un cancelletto con una serratura che è rotta)

Abbiamo offerto soldi, proposto di dividere la parte contesa ma non c'è nessun accordo. Loro sostengono che quel pezzo è di loro proprietà.

Come conviene procedere? Contro i vicini o chi mi ha venduto?

 

[Dimaraz]

Per prima cosa cambia la serratura poi restituisci i vasi.

 

[User_29045]

Come conviene procedere? Contro i vicini o chi mi ha venduto?

Secondo me conviene anzitutto procedere contro chi ti ha venduto, e se lo fai entro 1 anno dal rogito (che dici essere a Ottobre 2019) è meglio.
Una volta ristabilito l'ordine, diffida ai tuoi vicini per far capire loro che la porzione di immobile ti appartiene e non può essere occupata con vasi e oggetti che non sono tuoi.

Naturalmente io, non essendo né un avvocato né un notaio, ti ho dato la mia risposta istintiva. Bisogna vedere con calma gli atti di provenienza con un notaio e poi eventualmente procedere con un avvocato.
Se ti hanno venduto qualcosa che non era nella loro disponibilità, hai diritto a un risarcimento perché hai pagato qualcosa che non ti poteva essere venduto perché bene comune non censibile.

 

[Dimaraz]

Secondo me conviene anzitutto procedere contro chi ti ha venduto

Sulla base di quale "torto" subito?...Di aver ottenuto più area di quella che gli compete?

Sono sempre liberi di rinunziare al diritto di Usucapione acquisito.

 

[User_29045]

Sulla base di quale "torto" subito?...Di aver ottenuto più area di quella che gli compete?

Sono sempre liberi di rinunziare al diritto di Usucapione acquisito.

Non so bene come andrà a finire questa cosa, ma io non venderei mai un immobile del quale una parte è acquisita per usucapione, senza averla prima formalizzata.
Tanto più che di questa presunta usucapione trentennale (tutta da dimostrare, a parte la foto certificata), andava quantomeno menzionata nel rogito notarile, per dimostrare che si stava cedendo un'area della quale si era divenuti proprietari per l'uso incontestato ultratrentennale con animus possidendi.

Non capirmi male, non ti sto dando torto, sto solo facendo l'avvocato, anche se so bene di non esserlo.
E tu sei l'avvocato dell'altra parte, sempre per finta ovviamente.

 

[Gianco]

ad ottobre 2019 ho acquistato un immobile avente una corte esclusiva il cui confine è delimitato da un muro ed una recinzione.
La corte è annessa ai fabbricati di mia proprietà.
Dopo l'acquisto abbiamo scoperto che lo stato dei luoghi non corrisponde alla planimetria allegata all'atto e depositata al comune.
In particolare:
1) una porzione di angolo posta all'interno della mia proprietà NON è presente nella mia planimetria ed è presente nella planimetria terreni di in un bene comune non censibile intestato ad un'altra persona fisica.
2) un'altra porzione di corte posta all'interno della mia proprietà è presente NELLA mia planimetria del catasto fabbricati e nella planimetria depositata al comune, ma al catasto terreni risulta all'interno del frazionamento corrispondente al bene comune non censibile dell'altro proprietario.
In ogni caso lo stato dei luoghi (presenza del muro e del cancello) è lo stesso da oltre 30 anni. La prova di questo è una foto aerea della società SARA NISTRI, datata e certificata.
Il proprietario del bcnc rivendica a voce sia quanto indicato al punto 1) che quanto indicato al punto 2)
Quanto indicato al punto 2 oltre che essere presente nella mia planimetria ed in tutte le planimetrie degli atti di provenienza a partire dal condono ( è sempre la stessa rappresentazione ) negli atti anche i distacchi sono descritti con una via pubblica, e non con il bene comune non censibile di cui il vicino è proprietario.

Preliminarmente è importante precisare che il catasto ha solamente scopi fiscali, non è probatorio. Addirittura è l'ultimo mezzo di prova che si va a esaminare per dimostrare una proprietà.
Tu hai acquistato un immobile il cui perimetro è ben definito con una recinzione in muratura eretta da oltre trent'anni. Pertanto, essendo il perimetro e il possesso inalterato da oltre vent'anni, è usucapito, quindi praticamente incontestabile.

ma al catasto terreni risulta all'interno del frazionamento corrispondente al bene comune non censibile dell'altro proprietario.

Al catasto terreni vengono indicate le particelle o mappali che individuano una proprietà o un condominio. Nel catasto fabbricati la particella viene divisa schematicamente nell'"elaborato planimetrico" dove sono indicati in una scala ridotta, generalmente 1/500, i perimetri dei subalterni, piano per piano e i B.C.N.C..

Abbiamo offerto soldi, proposto di dividere la parte contesa ma non c'è nessun accordo. Loro sostengono che quel pezzo è di loro proprietà.
Come conviene procedere? Contro i vicini o chi mi ha venduto?

Attenti che offrendo soldi state dimostrando di voler acquistare il diritto già vostro, per cui qualcuno potrebbe interpretare male la vostra disponibilità: potrebbero pensare che siate consci di essere nel torto.
L'unica cosa che dovete fare è presentare in catasto le nuove planimetrie che riportano la situazione reale in sostituzione per errata rappresentazione grafica. Fareste bene a verificare la situazione urbanistica per eventualmente regolarizzarla qualora riscontraste delle irregolarità. Tieni conto che se dovesse risultare un abuso edilizio l'atto sarebbe nullo. Per abuso s'intende una discordanza sulla dimensione e sul perimetro del fabbricato, non sul cortile.

 

[majocca]

X Gianco : è vero che dopo trent'anni si puo iniziare causa per usocapione, ma la legge non stabilisce che il bene è usocapito automaticamente : devi istituire la pratica.
L'altro proprietario potrebbe presentare prove.
Visto il contenzioso, forse paradossalmente istituire la pratica di usocapione (e relativa spesa) potrebbe risolvere la cosa senza entrare in liti dirette.

 

[Dimaraz]

è vero che dopo trent'anni si puo iniziare causa per usocapione, ma la legge non stabilisce che il bene è usocapito automaticamente : devi istituire la pratica.

Qui ti sbagli.
L' Usucapione decorsi i 20 anni di pacifico e pubblico possesso è avvenuta e non necessita di alcun grado di Giudizio.
E' solo se qualcuno intende contestarla se chi arriva alle vie legali.

Fidati

 

[majocca]

X dimaraz : nemmeno la registrazione agli atti? anche perche' si parla di modificare un confine...... e registrare la nuova particella...

Scusa se ti faccio queste domande : sono molto ignorante in materia.

 

[majocca]

X dimaraz : io ho sempre saputo questo : magari sbaglio e se è cosi ti chiedo di correggermi (sono molto ignorante in materia, quindi mi fa piacere se qualcuno mi spiega le cose) :

Affinché, però, il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, è necessario che intervenga una sentenza del giudice, che dichiari che si è compiuto l’usucapione. Pertanto, bisognerà iniziare una vera e propria causa e provare l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza.