Consuntivo. Un super quesito!

[FRANCOPAU66]

Buona sera,
ho un quesito molto particolare.
Parliamo naturalmente di ristrutturazione; abbiamo rifatto le prime due facciate con un vecchio amministratore che ha addebitato indistintamente tutte le spese (parti comuni e parti private, balconi e terrazzi) a tutti i condomini in ragione dei loro millesimi.
Dopo molte dispute siamo riusciti a cambiare amministratore e fare le cose in regola. Infatti il nuovo amministratore ha divise le spese per le altre due facciate (facendo un contratto nuovo) in modo regolare, ossia addebitando le parti comuni ai condomini in ragione dei loro millesimi e le parti private addebitandole ai rispettivi proprietari, logicamente si parla sempre di balconi e terrazzi. L'assemblea condominiale nell'ultima riunione ha deciso all'unanimità di cambiare il consuntivo fatto dal vecchio amministratore per le prime due facciate dividendo logicamente le spese per le parti comuni da quelle per le parti private, incaricando l'amministratore di provvedere nel minor tempo possibile.
L'amministratore, senza interpellare il Direttore dei Lavori, (non è cambiato), con l'aiuto di un condomino ha rifatto tutti i calcoli delle parti private solamente e spedito a tutti i condomini (44) il nuovo riparto.
Logicamente chi ha pagato per le parti private degli altri si vedrà rimborsare da quei condomini che si sono visti pagare le proprie parti private dagli altri.
Secondo alcuni condomini, (fra i quali il sottoscritto) il nuovo amministratore doveva limitarsi solamente ad informare il vecchio amministratore della nostra richiesta ed aspettare che questo calcolo venisse fatto dal vecchio amministratore ed il direttore dei lavori, in quanto il consuntivo fa parte del primo contratto firmato da loro con il responsabile della ditta.
Secondo noi il nuovo amministratore non ha nessun titolo di mettere le mani su un contratto firmato da altre persone. Sinceramente molti di noi non vogliono rimborsare neanche un centesimo solo per il fatto che molti dei condomini che devono avere i soldi indietro hanno votato a favore del consuntivo perchè amici del precedente amministratore, non curanti che il costo finale era aumentato dell' 85%. Mah.........
P.S. A questo punto chi leggerà questa email si chiede dov'è il vero inghippo. L'amministratore precedente ha effettuato i lavori per le parti private senza l'autorizzazione di almeno l' 80% dei proprietari dei terrazzi
e dei balconi, ed il conto finale è aumentato del 85% rispetto al preventivo. La minoranza (per pochissimi millesimi) dei condomini ora vorrebbe approfittare dell'occasione di portare in tribunale il vecchio amministratore per i lavori fatti eseguire senza delibera condominiale.
Comunque il quesito principale è questo:
Può il nuovo amministratore modificare un contratto fatto dal amministratore precedente?
Ringrazio anticipatamente chi mi risponderà, se possibile vorrei avere anche un riferimento giuridico in merito.

 

[Elisabetta48]

Butto lì a caldo un paio di osservazioni, poi sentiremo gli altri.

La prima, che è anche una domanda ai più esperti: specie con le nuove regole per la gestione dei condomini, è diventato più facile cambiare amministratore. Mi pare un po' impossibile che se c'è da metter mano a un contratto si debba andare dal vecchio amministratore. Diventerebbe una catena di S. Antonio: gli amministraori dovrebbero gestire contemporaneamente le pratiche dei nuovi e dei vecchi condomini. A occhio direi che gli amministratori si passano tutte le pratiche e i nuovi subentrano nei contratti come attuali referenti del condominio

Qui però il problema è che il vecchio amministratore ha sbagliato perchè per intervenire sulla proprietà privata doveva avere l'autorizzazione del singolo.Per questo il nuovo deve astenersi dall'agire, secondo me, perchè facendo la nuova ripartizione parte dall'assunto che i lavori fossero stati eseguiti in modo regolare, cosa che tu dici non essere vera. Quindi per ora si deve soprassedere a fare la nuova ripartizione, finchè non avete sistemato le cose con l'amministratore precedente, causa compresa, se volete farla

 

[FRANCOPAU66]

Ciao
ti ringrazio innanzitutto per la tua attenzione, ma il mio dubbio rimane, com'è possibile mettere mani su documenti firmati da altri. Il contratto è stato concluso dal precedente amministratore con il direttore dei lavori e il responsabile della ditta. Il tutto è stato accettato in sede assembleare a maggioranza (purtroppo) nell'ultima assemblea con il vecchio amministratore. Ora è lecito chiedere dopo due anni che lo stesso documento venga rivisto? e soprattutto che venga rivisto da un amministratore che non centra nulla con quegli atti? e soprattutto soprattutto che venga rivisto solo per la parte che interessa ai "furbetti" del condominio? Ma quante domande......... :-o:-o:-o.
Ciao

 

[Elisabetta48]

A questo link c'è una disamina dei casi di nullità e di annullabilità di una delibera. Prova a leggerlo In particolare mi sembra per te importante il punto che poi riporto

L’impugnazione delle delibere condominiali

"Così in una recente sentenza il Supremo Collegio ha affermato che le delibere assembleari relativa ripartizione delle spese sono nulle "solo nel caso l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge; sempre secondo questa S.C., invece, le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi"(così Cass. 747 del 2009).
In sostanza, si è impostata la questione limitando i casi di nullità a quelle violazioni di legge macroscopiche, ampliando il concetto di annullabilità a tutte quelle ipotesi di "routine" nell’ambito della una gestione condominiale. Riepilogando: una delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo, quella annullabile entro 30 giorni, che per i dissenzienti decorrono dallo svolgimento dell’assemblea e per gli assenti dalla comunicazione dello svolgimento stessa.

Quindi essendo passati due anni, ed essendo moto labile il confine tra nullo e annullabile, è fondamentale che tu riconosca quale è il tuo caso Mi pare di capire che il punto sia se avevate deciso la ripartizione in modo consapevole (rispetto alla violazione della legge) o no.
Ammesso che io abbia capito bene

 

[Camillo49]

Non ho capito niente!
Se i lavori sono stati deliberati ed effettuati due anni fa, immagino che abbiate, nel frattempo, approvato la suddivisione (e magari avete avuto anche la certificazione per il recupero del 36%).
Non credo possiate fare più niente per il pregresso.
Potete però effettuare i nuovi lavori con le giuste suddivisioni.
Saluti

 

[Elisabetta48]

Io capisco quella sentenza così: se all'epoca dei fatti è stata deliberata quella ripartizione perchè nessuno si è nemmeno posto il problema che per legge si dovesse fare diversamente, allora la delibera era annullabile, ma andava contestata entro 30 giorni. Ora quei condomini non hanno più diritto di far tornare qualcun altro sulla ripartizione delle spese per farla in modo diverso

Se invece i condomini avevano discusso, sapevano che la legge imponeva una certa scelta ma loro consapevolmente ne hanno fatta una divera allora la delibera è nulla e impugnabile ancora oggi, ma penso da chi dissentiva non da chi l'ha approvata. In caso di nullità della delibera oggi se ne potrebbe fare una diversa.

Ma secondo me il caso in questione rientra nella prima tipologia, quindi dopo due anni gli altri condomini non hanno diritto di chiedere una diversa ripartizione.

Sempre ammesso che io abbia interpretato bene la sentenza

 

[FRANCOPAU66]

Può il nuovo amministratore, su richiesta unanime (ero assente) da parte dell'assemblea modificare un consuntivo incluso in un contratto fatto dal amministratore precedente?
Questo è il quesito che vorrei che mi aiutaste a risolvere in primis?
Vi ringrazio della vostra attenzione, nei vostri commenti ho trovato un paio di spunti interessanti.

 

[Camillo49]

L'assemblea, all'unanimità (dei partecipanti al condominio, non dei presenti) può decidere TUTTO.
La risposta al suo quesito, a mio avviso, e' NO!
Saluti.

 

[FRANCOPAU66]

Sono d'accordo con te, ma purtroppo ci vogliono dei riferimenti giuridici per dire NO! e sinceramente non so dove trovarli.
Grazie

 

[FRANCOPAU66]

Dopo tantissimi visite a questa discussione speravo in un aiutino in più. Comunque grazie lo stesso e rimango in attesa di eventuali indicazioni legali tramite qualche sentenza di cassazione.
Grazie:daccordo: