Consuntivo condominio in caso di vendita immobile

[roberto aronica]

Salve a tutti, ho venduto un immobile e l'amministratore mi ha inviato liberatoria indicando che tutti pagamenti erano in regola.
Il mio dubbio è il seguente: la gestione del condominio va dal 30-06 2015 al 30-06-2016 10 rate da € 130,00 compreso il riscaldamento.
Oggi 28-09-2015 ho il rogito per la vendita dell'immobile ed ho pagato le prime tre rate per un importo di € 390,00 e non ho usufruito ancora del riscaldamento che nella quota compreso, l'amministratore ha l'obbligo di farmi il conguaglio subito? oppure devo attendere la fine della gestione condominiale il 30-06-2016?
grazie a tutti in anticipo per le indicazioni !!
Roberto da Roma

 

[meri56]

l'amministratore ha l'obbligo di farmi il conguaglio subito?

No, ti ha rilasciato una liberatoria per le tre rate scadute. Ora devi accordarti con il compratore per stabilire un eventuale conguaglio, sempre che il rogito non contempli già la questione spese condominiali.

 

[Luigi Criscuolo]

non ho usufruito ancora del riscaldamento che nella quota compreso

scusa ma il riscaldamento inizia il 1 novembre e termina il 15 aprile; la gestione economica del riscaldamento inizia il 1 novembre e termina il 31 ottobre: di solito si fa una assemblea che riguarda il solo riscaldamento a fine settembre primi di ottobre quando i costi dell' esercizio sono ormai ben definiti e si può fare il saldo dell'esercizio prima del nuovo anno di esercizio.
Chi spalma il costo del riscaldamento su 12 mesi fino alla rata di ottobre paga il riscaldamento di cui ha goduto non quello che deve ancora usufruire.
Chi fa la gestione come la tua (01/07-30/06) fa uno spezzatino perché dal 01/07 al 31/10 paga in anticipo il riscaldamento di cui deve ancora usufruire: quindi tu hai già pagato il riscaldamento di cui non hai usufruito a partire dal 01/07 e se poi in data 28/09 hai pagato altre 3 mensilità, hai pagato 6 mesi di riscaldamento di cui 4 di servizio non erogato e 2 di servizio non goduto perché hai venduto casa.
Su 130 euro di spese condominiali compreso il riscaldamento l'importo del riscaldamento potrebbe essere di 60 euro. Quindi con il tuo pagamento di oggi hai pagato 180 euro che avrebbe dovuto pagare il nuovo proprietario. Ma, a mio avviso, anche 210 euro di gestione del condominiose le rate sono anticipate.

 

[roberto aronica]

....vorrei recuperare solo le rate di riscaldamento che ho pagato e non usufruito l'amministratore ha fatto un polpettone inserendo nelle rate del condominio e riscaldamento. qualcuno sa dirmi se c'è una legge che obbliga l'amministratore a rimborsarmi il riscaldamento?
grazie a tutti roberto

 

[Luigi Criscuolo]

nella recente legge sul riscaldamento condominiale è emerso il principio che ognuno paga quanto consuma: tu non hai consumato.

 

[Ollj]

La legge non prevede alcun obbligo in capo all'amministratore quanto al riparto tra venditore ed acquirente e nulla potrà essere svolto in assenza di idonea ed ufficiale documentazione condominiale (solo il Rendiconto consuntivo potrà certificare le spese sostenute)
Dovrà quindi neccessariamente attendersi il termine dell'anno finanziario e la successiva approvazione del Rendiconto Consuntivo; sulla base di tal documento, in relazione alla cronologia delle spese ed in funzione di eventuale specifica pattuizione delle parti (che a contratto di compravendita potrebbero anche aver definito per "convenzione" il riparto di alcune spese), saranno le parti stesse a quantificare le reciproche spettanze (o incaricare il professionista/amministratore a farlo).
Le somme versate da @roberto aronica sono solo acconti dovuti sulla base del Preventivo Annuale, fanno oramai parte del patrimonio condominiale e l'amministratore non ha titolo alcuno per disporne la restituzione (salvo non sia un giudice che lo imponga sull'assunto che tali somme non fossero dovute = è stato versato più di quanto previsto dal Bilancio Preventivo).
Spetterà all'acquirente restituire al proprio dante causa (venditore) quanto dei 390,00 Euro non dovuto e ciò riguarderà qualsiasi componente di spesa, non il solo riscaldamento.

 

[meri56]

il riscaldamento inizia il 1 novembre e termina il 15 aprile; la gestione economica del riscaldamento inizia il 1 novembre e termina il 31 ottobre: di solito si fa una assemblea che riguarda il solo riscaldamento a fine settembre primi di ottobre quando i costi dell' esercizio sono ormai ben definiti e si può fare il saldo dell'esercizio prima del nuovo anno di esercizio.

Non mi sembra esatto. La gestione economica del condominio, che comprende le spese tutte sostenute nei 12 mesi dell'anno gestionale, ha inizio secondo quanto disposto dal Regolamento Condominiale o dall'Assemblea dei Condomini. So di condomini con inizio gestione al 1° aprile, al 1° settembre, al 1° maggio, al 1° gennaio e chi più ne ha più ne metta. In certi condomini il preventivo è ripartito in rate uguali, in altri con rate diversificate a seconda delle esigenze di cassa. Non conosco condomini che facciano due assemblee distinte per le spese di gestione ordinaria e le spese di riscaldamento (a meno che non si tratti di supercondomini che hanno in comune il solo servizio di riscaldamento). Con l'introduzione dei contabilizzatori per il riscaldamento molti condomini hanno modificato la data di inizio dell'esercizio in modo da comprendere tutta la stagione del riscaldamento facendo ad esempio iniziare la gestione al 1° settembre anzichè al 1° aprile (al nord ad aprile il riscaldamento è ancora in funzione).
E in ogni caso il riparto delle spese tra il vecchio e il nuovo proprietario deve sempre essere fatto in base agli accordi presi dagli stessi, accordi di cui l'amministratore non può essere a conoscenza. Quindi, come ben spiegato da Ollj, a fine gestione l'amministratore potrà, se richiesto dalle parti, provvedere al riparto di tutte le spese della gestione. Aggiungo che molti amministratori per tale incombenza richiedono un compenso, poichè questo compito esula dai doveri dell'amministratore previsti dal Codice Civile.

 

[Luigi Criscuolo]

Non conosco condomini che facciano due assemblee distinte per le spese di gestione ordinaria e le spese di riscaldamento

il mio condominio lo fa. Tra l'altro quando l'amministratore dichiara il suo compenso deve specificare quello che è compreso nel suo onorario, quindi la sua disponibilità a fare le due assemblee distinte: una per la gestione ordinaria e l'altra per la gestione del riscaldamento. Anche perché possono cambiare i partecipanti: per esempio nella assemblea che riguarda la gestione del riscaldamento può partecipare il conduttore al posto del proprietario.

 

[meri56]

il mio condominio lo fa.

Non metto in dubbio che nel tuo condominio si faccia, tuttavia non è una regola. Nulla impedisce di fare due assemblee distinte, ma nulla obbliga a farlo. Inoltre il conduttore ha diritto di partecipare alle assemblee, pur senza diritto di voto, se sono in discussione modifiche agli altri servizi comuni.

 

[Luigi Criscuolo]

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Fonte Inquilino e assemblea: il diritto di partecipare. I casi e i poteri del conduttore
Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio. Spese, condomini, millesimi, amministratori, assemblee e regolamenti.