Consumi e spese condominiali a forfait

[Ducale]

Buongiorno. Avrei intenzione di locare un magazzino/deposito con annesso w.c. ad un artigiano con un contratto ad uso diverso dall'abitativo (6+6). Per quanto riguarda la luce, preferirei che io rimanga intestatario del contatore (non ci saranno consumi importanti, solo la lampadina) l'acqua è gestita dall'amministratore essendoci un unico contatore per le 8 unità immobiliari della palazzina. Poi ci sono le spese condominiali. Il locatario mi ha detto che ha bisogno di scaricare in contabilità il costo dell'affitto del locale. Avrei pensato di indicare nel contratto una clausola che indichi l'importo del canone e una clausola a parte che fissi, di comune accordo con il locatario, una cifra fissa e a forfait, di tutte le suddette spese (oneri accessori), a prescindere dagli effettivi consumi e senza conguaglio. Volevo chiedere se ciò fosse possibile. La mia perplessità sta nel come il commercialista riesca a considerare spese "inerenti" sia il canone (dato certo) che la quota a forfait di tutte le altre spese. In caso l'affittuario sia controllato dal fisco, verrebbero a cercare le bollette a me intestate e i bilanci condominiali? Ad ogni modo, è più opportuno indicare la frase "salvo conguaglio"? Grazie

 

[Dimaraz]

Le eventuali problematiche fiscali del tuo locatario non ti riguardano.
Quando hai emesso/fornito un adeguato documento contabile fiscalmente ammesso tu sei in regola.

Ps.
Una ripartizione del consumo acqua in Condominio su base forfettaria è irregolare e contestabile .

 

[Ducale]

Grazie Dimaraz. L'amministratore divide gli importi delle bollette per il numero degli occupanti degli alloggi. Nessuno ha mai obiettato. Constatato che io, come da contratto, sono in regola, l'importante che non facciano il controllo anche a me sulla base del forfait indicato come oneri accessori.

 

[basty]

A parte i risvolti fiscali relativi alla quota forfettaria delle spese condominiali, che potrebbero ricadere sul locatore, è certamente possibile stipulare un contratto di locazione che indichi separatamente il canone annuo vero e proprio e l’importo forfettario di spese condominiali e non (acqua, luce, ecc).

Come fiscalmente poi tratti l’inquilino le due voci, nonne ho idea ma non è affare del locatore.
Sul fronte invece del locatore, in passato la Agenzia delle Entrate tendeva a considerare fiscalmente tassabile il canone lordo (canone più spese forfettarie) se non era previsto il conguaglio. Direi che tale atteggiamento non lo ho più visto praticare da alcuni anni

 

[Ducale]

Allora penso di scrivere sul contratto la dicitura standard che tutte le utenze sono a carico del locatario (anche se, di fatto, restano intestate a me, sia come contatore privato della luce che come riparto acqua condominiale) e indico che, per le altre spese condominiali (sto un po su con il valore) l'affittuario versa una quota mensile di "tot" euro, salvo conguaglio annuale (che, di fatto, non verrà mai effettuato). Esempio:: canone 120 e spese condominiali 100. Questi 100 euro possono essere scaricati legalmente dell'affittuario, sommati al canone di 120 euro come "affitti passivi" in contabilità? Io penso che il contratto di affitto registrato sia un dato certo per la contabilità

 

[basty]

Non conosco le regole della contabilità aziendale: penso che possa esporre tutte le uscite documentate, riferibili alla attività.

Ho invece qualche perplessità, per quanto riguarda il TUO fisco, se i valori in gioco sono quelli da te indicati: un canone pressoché uguale alle spese condominiali, che tra l'altro formalmente non includerebbero le utenze, fanno pensare ad un canone mascherato.

 

[Ducale]

La soluzione più semplice, ma per me non conveniente, è includere nel canone tutto (120+100=220) L'affittuario si scaricherebbe in contabilità un costo certo (220 euro) e riscontrabile dal contratto e io pagherei di IRPEF il 38% del canone annuale ridotto del 5%. Ritengo che questa soluzione possa risolvere il tutto, ma ma la metà del mio guadagno va al mio socio al 50% (lo Stato).

 

[basty]

La soluzione più semplice, ma per me non conveniente, è includere nel canone tutto (120+100=220) L'affittuario si scaricherebbe in contabilità un costo certo (220 euro) e riscontrabile dal contratto e io pagherei di IRPEF il 38% del canone annuale ridotto del 5%. Ritengo che questa soluzione possa risolvere il tutto, ma ma la metà del mio guadagno va al mio socio al 50% (lo Stato).

Questa soluzione , se realistici sono i numeri, sarebbe una follia.
Metà dei 220 € vanno a rimborso di spese reali. E quasi la metà (38% IRPEF + IMU + ...) se la trattiene lo stato: a te non resterebbe nulla ...

Ma non capisco cosa interessino a te le esigenze contabili del conduttore.

Tu sul contratto devi distinguere il canone (reddito) dalle spese accessorie (rimborso che non produce tuo redito).

A sua volta il conduttore, , o in base al contratto, ma meglio in base alle quietanze (ricevute) mensili relative ed attinenti alla locazione le imputerà a spese di esercizio.

Vorrai mica farti carico anche delle imposte dell'inquilino...!

 

[Ducale]

Infatti, sarebbe da ingenui. Farò ricevuta indicando come sta riportato nel contratto: magari 150 euro per canone puro e 70 euro per "acconto oneri accessori" (consumi + spese condominiali).

 

[Dimaraz]

l'importante che non facciano il controllo anche a me sulla base del forfait indicato come oneri accessori.

Non vedo i motivi per non regolarizzare "alla Lira" le spese a fine anno.
Rischiare un improbabile controllo per qualche decina di Euro è da "tordi".

In Italia se devi frodare il fisco devi evadere qualche milione di Euro si che poi accettano di scendere a patti per il dovuto.
Forti con i deboli e deboli con i forti.