Confini di proprietà condominiale

[gonzaga]

Inizio: area con edificio del proprietario. Poi: nell'area il proprietario costruisce una palazzina con 8 appartamenti. Pertanto, nell'area risulta l'edificio del proprietario iniziale e la nuova palazzina. Da verifica catastale, rispetto all'area iniziale, in parte mancano fisicamente i confini ed in parte non corrispondono.
In seguito: il proprietario di tutto vende 2 appartamenti. L'acquirente fa scrivere sul rogito che i confini dovranno essere regolati secondo quanto risulta dal catasto.
Si chiede se l'acquirente (minoranza condominiale), può imporre al proprietario iniziale (maggioranza condominiale) di ottemperare alla regolarizzazione dei confini oppure deve agire legalmente in proprio.
Grazie.

 

[Dimaraz]

Ho la "vaga" sensazione che ci sia una "confusione".

Se "catastalmente" risulta vi siano, per il nuovo edificio, solo alcuni confini (magari sono per quei lati dove il nuovo immobile è rivolto direttamente verso lotti di terzi?) ma manchi "delimitazione" rispetto all'immobile preesistente...mi vien da pensare che non sia stato fatto alcun frazionamento del lotto originario.

Non si capisce come si possa riportare in rogito una divisione che formalmente non esiste.

Se non esiste significa che si acquista la comproprietà (in quota millesimale) su tutta l'area non edificata e che magari si configuri un Supercondominio specie se vi sono altre cose comuni (es.impianti fognari o di servizio).

 

[gonzaga]

esiste il frazionamento di cui ho copia, il cui risultato è congruente con il catasto. Sostanzialmente. 1) per una parte manca fisicamente parte del confine e per un'altra parte la recinzione non è sul confine esatto.

 

[Gianco]

Confermo, l'esposizione è molto confusa. Riepilogando. Li'immobile inizialmente è composto da un terreno con il fabbricato del proprietario, suppongo la sua abitazione. Viene edificata una palazzina con più unità immobiliari. Quindi

Da verifica catastale, rispetto all'area iniziale, in parte mancano fisicamente i confini ed in parte non corrispondono.

Fino a questo punto il proprietario può fare ciò che vuole, anche rettificare i confini di possesso, non necessariamente catastali e nessuno ha il diritto di imporre a lui alcuna decisione.

In seguito: il proprietario di tutto vende 2 appartamenti. L'acquirente fa scrivere sul rogito che i confini dovranno essere regolati secondo quanto risulta dal catasto.

Quando poi vende trasferisce l'immobile indicato negli elaborati, progetto e planimetria catastale con i bcnc.
A questo punto non capisco come possa l'acquirente porre delle condizioni sul ripristino dei confini. E domando:
- come è stato accertata la differenza di confini;
- chi l'ha accertato e su che base tecnica,
- di quanto e dove dovrebbe risultare lo sconfinamento;
- in che scala catastale d'impianto è rappresentato l'area in discussione:
- il riferimento è il catasto terreni o fabbricati.

Si chiede se l'acquirente (minoranza condominiale), può imporre al proprietario iniziale (maggioranza condominiale) di ottemperare alla regolarizzazione dei confini oppure deve agire legalmente in proprio.

La risposta sarà conseguente alle notizie che fornirai.

 

[basty]

Perchè non chiedere anche copia del supposto frazionamento? E' ufficioso o è stato presentato al catasto?

 

[gonzaga]

Premettto che sono un tecnico anche se non specializzato in edilizia. Capisco che in poche righe non si riesce a descrivere chiaramente i motivi del questito. Gianco ha comunque centrato la descrizione fino alla vendita. I rilievi dei confini si basano sull'elaborato grafico ufficiale, eseguito con strumentazione, dal tecnico che ha eseguito il frazionamento. Nell'elaborato vi sono le quote dei confini, degli edifici e dei riferimenti relativi. Le quote sono congruenti con l'elaborato numerico eseguito con la strumentazione di cui sopra. Da esso si desumono le quote ed i riferimenti necessari per asserire quanto detto. Il geometra che ha eseguito il frazionamento conferma. Assodato che i confini fisici non corrispondono con quelli ufficiali, il motivo per cui chiedo aiuto è: come condomino di minoranza posso obbligare il condomino di maggioranza (lo stesso che ha venduto) ad agire per evitare eventuale usucapione per lo sconfinamento? Mi dispiace averla tirata lunga. Grazie a chi risponderà. Saluti.

 

[Dimaraz]

Assodato che i confini fisici non corrispondono con quelli ufficiali, il motivo per cui chiedo aiuto è: come condomino di minoranza posso obbligare il condomino di maggioranza (lo stesso che ha venduto) ad agire per evitare eventuale usucapione per lo sconfinamento?

Ora la questione assume diversa angolazione.
Prima lamentavi confini mal tracciati o non esistenti (?) ...ora indichi che lamenti la cosa per una questione di usucapione.

Delle precisazioni richieste non hai spiegato di quanto (in metriquadri) sarebbe la
differenza in "difetto" per i confini ufficiali che non corrispondono a quelli reali, chi ne trae vantaggio (il lotto rimasto al costruttore, anche se tuttora condòmino, od un terzo estraneo) e quale sia l'attuale utilizzo di tale area.

L'usucapione è un modo di acquisto spesso "temuto"...ma non di semplice attuazione.

Per ottenere tale "acquisto" il possessore deve avere un "dominio" incontrastato sul bene (terreno/immobile) per 20 anni ininterrotti, uso incontestato e pacifico.

Come condomino di minoranza/singolo sei comunque comproprietario di tutti i beni comuni come riportato nel tuo rogito.
Se avete un amministratore è compreso nei suoi compiti quello di salvaguardare i beni condominiali.
Se non esiste (e comunque in ogni caso) puoi benissimo agire per difendere il tuo diritto di proprietà.

 

[Gianco]

I quesiti precedenti attendono risposta.

I rilievi dei confini si basano sull'elaborato grafico ufficiale, eseguito con strumentazione, dal tecnico che ha eseguito il frazionamento.

Sembra che il rilievo sia stato eseguito con strumento topografico: quale e come e dove ha appoggiato il rilievo? Ha utilizzato punti trigonometrici o si è limitato ad un rilievo locale? Con quale affidabilità? Il tipo di frazionamento, ancorché approvato, non vuol dire che sia esatto.

Nell'elaborato vi sono le quote dei confini, degli edifici e dei riferimenti relativi. Le quote sono congruenti con l'elaborato numerico eseguito con la strumentazione di cui sopra. Da esso si desumono le quote ed i riferimenti necessari per asserire quanto detto.

Nell'elaborato non esistono quote, tuttalpiù esistono i n. dei punti rilevati indicati nel libretto delle misure dove gli stessi descritti nella loro materializzazione.

Il geometra che ha eseguito il frazionamento conferma. Assodato che i confini fisici non corrispondono con quelli ufficiali, il motivo per cui chiedo aiuto è: come condomino di minoranza posso obbligare il condomino di maggioranza (lo stesso che ha venduto) ad agire per evitare eventuale usucapione per lo sconfinamento?

Cosa conferma? Avrebbe dovuto ripristinare i vertici del confine catastale, se quello fosse il suo incarico e farlo presente al proprietario. Di che differenze di confini parliamo? In che scala è rappresentata la mappa catastale?
Infine il proprietario del suo ne fa quello che vuole eventualmente dovrà garantire i limiti delle proprietà che egli ha venduto. I confini come erano e come sono materializzati? Se ha ceduto immobili urbani, ho molta difficoltà a pensare che ci siano vincoli di confini catastali. il cortile generalmente è un bcnc.

 

[gonzaga]

Per chiudere e non togliere spazio ad altri utenti. Le quote esplicitate dal geometra nell'elaborato grafico, sono sate rilevate dal libretto delle misure. Quest'ultimo è stato elaborato con il sistema GTS-21X e tiene conto dei c.d punti fiduciari. Per ilconfine spostato si tratta di una striscia di 1,5 metri per 26 metri a sfavore del condominio. Saluti e grazie dell'attenzione.

 

[Gianco]

1,5 m, siamo ai limiti della tolleranza e potrebbe non essere contestabile. Certo che se un tecnico si inquadra solo con i PF, te lo raccomando. Se vuoi consigli ulteriori sono a disposizione tua e del tuo tecnico, che se volesse mi potrebbe contattare anche in privato.