Confine di un terreno valicato da una nuova costruzione

[mapeit]

Buongiorno a tutti, volevo sottoporvi questo problema.
Possiedo da decenni un terreno di circa 12.000 mq che da un lato presenta una striscia edificabile, mentre per il resto è destinato dal P.R. a verde privato.
Dal lato edificabile è stata costruita ex-novo, sull lotto vicino, una nuova palazzina. L'impresa ha provveduto a costruire di sua iniziativa un muro di confine con il mio terreno.
Per scrupolo ho fatto eseguire un rilievo da un geometra, basandoci su punti di riferimento di vecchi muri, vecchie costruzioni, strade ecc. e secondo lui risulterebbe che i vicini hanno "sconfinato" nel mio terreno di qualche metro (tre o quattro) con il muro di confine che hanno costruito. A ridosso del muro di confine vi è la rampa di accesso ai garages.
Ho contattato l'impresario e in via informale gli ho chiesto di far fare una verifica congiunta al mio e al suo tecnico per un rilievo preciso, che ci dica con esattezza se il confine è stato o meno superato e di quanto.
Nel caso lo fosse potremmo concordare una parcellizzazione e un passaggio di proprietà della striscia occupata, che tra l'altro si estende per una lunghezza di circa 30 metri, ma purtroppo l'impresario, che ha già venduto gli appartamenti della palazzina agli ignari acquirenti, fa orecchie da mercante e nemmeno il loro tecnico è disposto ad ammettere l'errore o a fare verifiche congiunte.
Qual'è la maniera migliore per agire nel caso una riconfinazione in contradditorio non si riesca ad attuare in via bonaria ?
Pensavo di far fare una perizia tecnica dettagliata dal mio geometra ed in seguito, tramite un legale che si avvalga di tale perizia, avviare nei confronti dell'impresa e anche degli attuali proprietari un'azione petitoria (o possessoria ?).
Ovviamente ciò comporta costi e tempi lunghi, ma del resto il valore della striscia di terreno occupata non è per niente trascurabile (3 o 4 metri per 30) e la mancanza di tale striscia mi impedirebbe di fatto di eseguire qualsiasi costruzione sulla parte edificabile del terreno poiché non possiedo più la larghezza utile necessaria. Quindi il danno è abbastanza grave.
Qualcuno ha altri suggerimenti ? Grazie in anticipo.

 

[gcava]

Il geometra dell'impresario ha provveduto a fare la verifica oppure rimane facendo finta di nulla? Secondo me occorrerebbe prima sentire il parere di un legale di concerto con il tuo geometra, in modo tale che ti indichi come agire. Se non si troverà vie di mediazione si andrà in causa, tu avrai il cosiddetto CTP (consulente tecnico di parte) che dovrà dimostrare la bontà delle sue misurazioni, l'impresa avrà il suo che dovrà fare altrettanto e il giudice farà ulteriori verifiche con il cosiddetto CTU da cui si avrà una risposta...dopotutto se vengono confermati tutti questi metri il danno è davvero ingente e meritevole di denuncia.

 

[mapeit]

Il geometra dell'impresario non ha voglia di fare una verifica congiunta, evidentemente non è così sicuro del suo operato.
Ho già sentito il legale. Mi ha detto che per esperire un'azione egli ha bisogno di una relazione tecnica, sia essa fatta congiuntamente o disgiuntamente con il confinante. Logicamente, se fosse fatta congiuntamente e si arrivasse alla conclusione che lo sconfinamento c'è, penso che sarebbe più semplice sia accordarsi in via stragiudiziale, sia intentare un'azione possessoria e risarcitoria.

 

[davidecarli]

Purtroppo la via della perizia tecnica assistita dal legale è quella giusta. Se il diritto lo consente, la causa la farei contro il costruttore, ma questo lo deciderà il tuo avvocato. Prima di partire con la causa vera e propria, farei scrivere una lettera preliminare dal tuo avvocato al costruttore e per conoscenza al servizio Tecnico del Comune, il quale dovrà decidere se sospendere o meno l'agibilità della costruzione o per lo meno della parte interrata. In questo modo, forse il costruttore ritornerà sui suoi passi, trovando una mediazione con te.-

 

[adimecasa]

se sei sicuro delle tue dichiarazioni con dei punti fiduciali certi, devi indire immediatamente una causa civile, presso la c.c.i.a.a. dellla tua provincia e con quel verdetto potrai agire con tutta tranquillità a recuperare quanto ti hanno tolto:daccordo:

 

[gcava]

se sei sicuro delle tue dichiarazioni con dei punti fiduciali certi, devi indire immediatamente una causa civile, presso la c.c.i.a.a. dellla tua provincia e con quel verdetto potrai agire con tutta tranquillità a recuperare quanto ti hanno tolto:daccordo:

scusa adimecasa ma alla tua affermazione devo fare un'integrazione. Un riconfinamento fatto a regola d'arte non può basarsi sui punti fiduciali in quanto possono essere stati istituiti in epoche particolarmente recenti. Diciamo che aiutano ma il rilievo dev'essere impostato facendo riferimento alle mappe d'impianto, basandosi su fabbricati che esistono in mappa da almeno un secolo. Per questo motivo spesso i confini risultano spostati...le lavorazioni dei terreni (soprattutto meccaniche) portano talvolta a "rosicchiare" piccole parti che in decenni in alcuni casi si trasformano in strisce larghe metri.

 

[mapeit]

se sei sicuro delle tue dichiarazioni con dei punti fiduciali certi, devi indire immediatamente una causa civile, presso la c.c.i.a.a. dellla tua provincia e con quel verdetto potrai agire con tutta tranquillità a recuperare quanto ti hanno tolto:daccordo:

Scusa la mia ignoranza in materia, io pensavo di iniziare una causa civile rivolgendomi alla Pretura o al Tribunale, perché tudici presso la Camera di Commercio?

 

[adimecasa]

Risposta x mapeit, prima di andare in pretura, ora tribunale devi obbligatoriamente passare per la conciliazione della c.c.i.a.a. risposta x gcava i punti fiduciali noi li usiamo proprio per determinare certi sconfinamenti che nel tempo si sono verificati x errore o per negligenza, se nel vicinato le misure possono essere esatte tra confine e confine,tra lotto e lotto, ma posizionati non nel posto giusto, e col tempo e nelle costruzioni essere stati spostati in vicinanza agli altri lotti senza che ne siano accorti!, modoficando così le distanze con in punti fiduciali è più problematico ma più sicuro di dire che c'è stato un errore del topografo, spostando certe costruzioni troppo vicine al confine che una eventuale costruzione nuova a dovuto tenere certe di stanza dal confine, dovendo iniziare un mediazione conciliare e bene avere tutti i crismi in mano.:daccordo:

 

[gcava]

modoficando così le distanze con in punti fiduciali è più problematico ma più sicuro di dire che c'è stato un errore del topografo

Attenzione! le coordinate dei punti fiduciali cambiano continuamente (e le taf lo dimostrano), siamo sicuri che rispettino i principi fondamentali della stabilità e durata dei punti di appoggio per un riconfinamento? Secondo poi l'autorevole Geom. Cinelli del collegio di Pistoia, autore di numerose relazioni e convegni, tra cui il libro "Casi pratici di riconfinazioni catastali - Ed. Maggioli" non si possono assolutamente utilizzare i PF se le linee di confine derivano da mappa d'impianto o da atto di aggiornamento anteriore alla Circolare 2/88. Poi chiaramente ogni professionista opera sempre in quello che ritiene il miglior metodo possibile....i problemi sorgono però di fronte al giudice che arriva anche a confrontare la precisione dello strumento di misura (caso che mi è capitato)

 

[mapeit]

Azz... mi fate accaponare la pelle! Non sono del mestiere, quindi mi scuso per l'ignoranza in topografia. Davvero nell'era del GPS e dei satelliti è così complesso calcolare una posizione su un terreno ? Ho per fortuna lì vicino due costruzioni che risalgono a più di 70/80 anni, speriamo di trovare le vecchie mappe catastali. Adimecasa dici che è obbligatorio tentare l'arbitrato prima di adire al tribunale ? Si, lo sapevo, ma mi pare che qui nessun avvocato lo faccia ancora anche se la legge è entrata in vigore. Comunque se così fosse meglio, forse si evitano spese.