Condominio: umidità su parete interna appartamento causa tinteggiatura esterna da rifare.

[nardi]

Sulla parete di due stanza del mio appartamento che danno sul muro esterno si sono evidenziate macchie di umidità, causa pioggia di questi mesi, con caduta di pittura ed intonaco.
Preciso che dalla parte esterna non ci sono poggioli, ma solo una parete liscia con piccole crepe e pittura ormai sbiadita. La casa ha circa 20 anni. Posso chiedere in assemblea di rifare la tinteggiatura con eventuali lavori di sottofondo? Quanto serve per ottenere la maggioranza necessaria nella delibera? Ci sono millesimi diversi di maggioranza a seconda del lavoro (tinteggiatura, cappotto ecc.)? Come sarebbero suddivise le spese in caso affermativo? Se invece la maggioranza deliberasse di non fare niente, posso io come singolo condomino fare qualcosa a spese mie sull'intonaco esterno che è in comune, tipo nuova tinteggiatura o malte, in corrispondenza del mio appartamento anche se in questo modo devo intervenireinte sul colore, ormai quasi assente, della facciata esterna?

 

[acquirente]

bisogna deliberare a maggioranza di voti in assemblea l'approvazione dei lavori di ristrutturazione straordinaria per la facciata esterna del condominio.Art. 1136
(Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (51%) e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
le spese saranno divise a seconda delle quote di millesimi di ciascuno condomino.
se la maggioranza deliberasse di non fare niente, tu non puoi di tua iniziativa fare niente in quanto la parete esterna e' parte comune di tutti.

 

[raflomb]

Le maggioranze richieste per la delibera di lavori straordinari è quella sopra detta. Ma nella fattispecie descritta risultano esserci anche dei danni che il condomino ha subito a causa di infiltrazioni d'acqua, e ciò consente di fare un ulteriore riflessione: trattasi di lavori che rivestono il carattere dell'urgenza ai quali lo stesso amministratore potrebbe provvedervi baipassando la delibera assembleare, e ciò sarebbe giustificato proprio dal carattere dell'urgenza. Comunque in caso d'inerzia dell'amministratore e/o dei condomini riuntiti in assemblea straordinaria (ove l'amministratore ritenga che non ci sia urgenza) potrà lei stesso provvedere ai lavori (dopo avere avvertito l'amministratore con racc.) per poi richiedere legittimamente la restituzione su base millesimale di quanto anticipato. Non dimentichiamo che Lei dovrà essere anche risarcito per i danni subiti, ovvero avrà diritto a spese del condominio alla ritinteggiatura delle pareti.

 

[acquirente]

Le maggioranze richieste per la delibera di lavori straordinari è quella sopra detta. Ma nella fattispecie descritta risultano esserci anche dei danni che il condomino ha subito a causa di infiltrazioni d'acqua, e ciò consente di fare un ulteriore riflessione: trattasi di lavori che rivestono il carattere dell'urgenza ai quali lo stesso amministratore potrebbe provvedervi baipassando la delibera assembleare, e ciò sarebbe giustificato proprio dal carattere dell'urgenza. Comunque in caso d'inerzia dell'amministratore e/o dei condomini riuntiti in assemblea straordinaria (ove l'amministratore ritenga che non ci sia urgenza) potrà lei stesso provvedere ai lavori (dopo avere avvertito l'amministratore con racc.) per poi richiedere legittimamente la restituzione su base millesimale di quanto anticipato. Non dimentichiamo che Lei dovrà essere anche risarcito per i danni subiti, ovvero avrà diritto a spese del condominio alla ritinteggiatura delle pareti.

Il carattere d'urgenza e' riparare qualche tubo rotto ma qui si parla di pioggia di questi mesi che ha creato umidita'............(mi sembra strano).
le spese di ristrutturazione straordinaria di tinteggiatura devono essere decise dall'assemblea a maggioranza pena la nullita'.
il costo della spesa idem, l'impresa idem................non puo' essere presa nessuna decisione individuale, nemmeno scrivere raccomandata all'amministratore per dire che i lavori verranno fatti dal condomino in particolare non e' fattibile.

 

[raflomb]

Problema frequente e controversia ostica che vede scontrarsi amministratori e condomini riguarda le frequenti e possibili infiltrazioni e il relativo danneggiamento da infiltrazioni d’acqua che possono essere provocate da rottura di tubazioni condominiali o da cattiva manutenzione delle parti comuni. Quest'ultima è la nosta ipotesi (cattiva manutenzione di parti comuni)

Cosa deve fare il condomino in siffatte situazioni? In primis deve informare l’amministratore, anche con regolare diffida, perché provveda a riparare l’eventuale pregiudizio subito da uno o più condomini. Salvo particolari ipotesi è il condominio che deve risarcire il danno e in particolare provvedere immediatamente a eseguire i lavori di ripristino per ristabilire lo status quo ante che si aveva prima del lamentato pregiudizio.

Tale principio si basa essenzialmente sul presupposto che il condominio è tenuto alla custodia e alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio talché il singolo condomino, ponendosi come terzo nei confronti del condominio stesso, può agire nei confronti di quest’ultimo per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio o per la cattiva manutenzione delle parti comuni, dalle quali provengono le infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva.
Tutto ciò premesso, ove il condominio non provveda ad assumere, a mezzo assemblea straordinaria, un intervento che elimini le cause di "infiltrazioni d'umidità" nell'appartamento dell'istante, quest'ultimo potrà agire, ponendosi come terzo, nei confronti del condominio ex art. 700 cod civ., ovvero con provvedimento d'urgenza, ricorrendo sia fumus bonis juris che il periculum in mora.
Il condominio deve trovare una soluzione autonoma ove il condominio non intenda provvedere. Questo mi sembra il giusto equilibrio per la tutela del singolo nei confronti di tanti che se ne freghino.

 

[acquirente]

Problema frequente e controversia ostica che vede scontrarsi amministratori e condomini riguarda le frequenti e possibili infiltrazioni e il relativo danneggiamento da infiltrazioni d’acqua che possono essere provocate da rottura di tubazioni condominiali o da cattiva manutenzione delle parti comuni. Quest'ultima è la nosta ipotesi (cattiva manutenzione di parti comuni)

Cosa deve fare il condomino in siffatte situazioni? In primis deve informare l’amministratore, anche con regolare diffida, perché provveda a riparare l’eventuale pregiudizio subito da uno o più condomini. Salvo particolari ipotesi è il condominio che deve risarcire il danno e in particolare provvedere immediatamente a eseguire i lavori di ripristino per ristabilire lo status quo ante che si aveva prima del lamentato pregiudizio.

Tale principio si basa essenzialmente sul presupposto che il condominio è tenuto alla custodia e alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio talché il singolo condomino, ponendosi come terzo nei confronti del condominio stesso, può agire nei confronti di quest’ultimo per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio o per la cattiva manutenzione delle parti comuni, dalle quali provengono le infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva.
Tutto ciò premesso, ove il condominio non provveda ad assumere, a mezzo assemblea straordinaria, un intervento che elimini le cause di "infiltrazioni d'umidità" nell'appartamento dell'istante, quest'ultimo potrà agire, ponendosi come terzo, nei confronti del condominio ex art. 700 cod civ., ovvero con provvedimento d'urgenza, ricorrendo sia fumus bonis juris che il periculum in mora.
Il condominio deve trovare una soluzione autonoma ove il condominio non intenda provvedere. Questo mi sembra il giusto equilibrio per la tutela del singolo nei confronti di tanti che se ne freghino.

e chi dice il contrario....................il problema e' che il condomino NON puo' mettersi a dipingere o far ridipingere la parete/facciata di sua iniziativa e far accollare a tutti le spese che ha sostenuto lui decidendo per tutti.
del resto se esiste veramente un problema di infiltrazione acqua nella parete che non sia pioggia allora in quel caso l'amministratore manda un'impresa di sua iniziativa per la ricerca del guasto senza nemmeno passare dall'assemblea condominiale.
ragionando un condomino che abita al 6 piano di un edificio di 8 piani se ha un'infiltrazione di acqua che danneggia la parete esterna del palazzo NON puo' ridipingere la parete decidendo per tutti ma deve pretendere che l'amministratore provveda alla riparazione e non c'e' nemmeno bisogno di chiederlo all'assemblea perche' e' problema urgente.
una volta riparato il problema se la parete esterna del condominio si e' rovinata in assemblea si prendera' atto della cosa e tutti insieme voteranno per dipingere tutta la parete esterna.

 

[raflomb]

se ha un'infiltrazione di acqua che danneggia la parete esterna del palazzo NON puo' ridipingere la parete decidendo per tutti ma deve pretendere che l'amministratore provveda alla riparazione e non c'e' nemmeno bisogno di chiederlo all'assemblea perche' e' problema urgente.

Dai 2 post che hai scritto in uno sostieni che non ci sia carattere d'urgenza, nel secondo, sopra citato sostieni il contrario.
Tutto ciò premesso cerchiamo di dare un ordine all'istante: in questi casi si deve procedere nel seguente modo: 1) telefonare e, contestualmente, trasmettere una raccomandata all'amministratore, a mezzo della quale si denuncia l'accaduto e si chiede di accertarne le cause; 2) nella stessa raccomandata si chiede all'amministratore, previo accertamento, di fissare in tempi brevi un'assemblea straordinaria, visto il pregiudizio. con all'ordine del giorno l'intervento che si rendesse necessario, e contestualmente chiedere che sia posta a carico del condominio la rimessa in pristino dei danni sofferti; 3) nell'ipotesi in cui l'assemblea straordinaria, o per mancanza di quorum, o per avversa deliberazione non assumesse l'impegno di intervenire, si apre la seguente prospettiva: a) o si afferma che sussista il carattere d'urgenza, e qui l'urgenza c'è, ed allora dovrà essere l'amministratore ad assumersi la responsabilità ed intervenire; o l'istante dovrà far provvedere per autorità ex art. 700 cpc.

 

[acquirente]

Dai 2 post che hai scritto in uno sostieni che non ci sia carattere d'urgenza, nel secondo, sopra citato sostieni il contrario.
Tutto ciò premesso cerchiamo di dare un ordine all'istante: in questi casi si deve procedere nel seguente modo: 1) telefonare e, contestualmente, trasmettere una raccomandata all'amministratore, a mezzo della quale si denuncia l'accaduto e si chiede di accertarne le cause; 2) nella stessa raccomandata si chiede all'amministratore, previo accertamento, di fissare in tempi brevi un'assemblea straordinaria, visto il pregiudizio. con all'ordine del giorno l'intervento che si rendesse necessario, e contestualmente chiedere che sia posta a carico del condominio la rimessa in pristino dei danni sofferti; 3) nell'ipotesi in cui l'assemblea straordinaria, o per mancanza di quorum, o per avversa deliberazione non assumesse l'impegno di intervenire, si apre la seguente prospettiva: a) o si afferma che sussista il carattere d'urgenza, e qui l'urgenza c'è, ed allora dovrà essere l'amministratore ad assumersi la responsabilità ed intervenire; o l'istante dovrà far provvedere per autorità ex art. 700 cpc.

non so se fai finta di non capire tu o mi spiego male io.

 

[raflomb]

Il carattere d'urgenza e' riparare qualche tubo rotto ma qui si parla di pioggia di questi mesi che ha creato umidita'............(mi sembra strano).
le spese di ristrutturazione straordinaria di tinteggiatura devono essere decise dall'assemblea a maggioranza pena la nullita'

NON puo' ridipingere la parete decidendo per tutti ma deve pretendere che l'amministratore provveda alla riparazione e non c'e' nemmeno bisogno di chiederlo all'assemblea perche' e' problema urgente

Compara le espressioni usate e capirai il perchè dell'eccezione sollevata. La procedura corretta e completa da seguire è quella inserita nel mio ultimo post.
P.S.: nella tua seconda affermazione sopra citata, dove rconosci carattere d'urgenza (a che cosa?) e pertanto giustifichi l'intervento ad nutum dell'amministratore per effettuare solo ed esclusivamente la riparazione dei danni subiti, senza nulla citare su come l'amministratore deve affrontare la "CAUSA del danno.. Il problema è come l'amministratore deve affrontare la causa non il danno che è una conseguenza.