GUIDA IN ANTEPRIMA PER I LETTORI DI PROPIT
In ogni assemblea condominiale dopo articolata discussione si perviene a delle decisioni e poi a delle votazioni; alcuni presenti approvano , altri votano contro o si astengono (l’astensione vale come voto contrario) . Frequentemente questi ultimi e gli assenti si riservano di impugnare la delibera se ritenuta illegittima al fine di chiederne l’invalidazione .
In questo ultimo caso , ammesso che effettivamente la delibera non sia stata adottata con i crismi della legge, è essenziale stabilire se la stessa è affetta da NULLITA’ o ANNULLABILITA’ ; la cosa non è di poco conto .
Se la delibera è NULLA il condomino (ancorché avesse votato favorevolmente ) potrà impugnarla in ogni momento ; se ANNULLABILE dovrà attivare una vera propria azione legale e impugnarla , a pena di decadenza , per i presenti, entro 30 giorni dalla data della deliberazione, mentre per gli assenti il termine dei 30 giorni decorre dalla data di comunicazione (art. 1137 c.c.). Trascorso il termine indicato la delibera annullabile diviene valida a tutti gli effetti e quindi da tale momento in poi viene preclusa ogni possibilità di proporre qualsiasi ricorso.
Spesso il condomino inesperto in materia, in luogo della procedura formale sopraesposta, invia all’ amministratore una raccomandata con la quale si oppone e contesta la presunta illegittimità della delibera citando magari appropriatamente sentenze e ragioni . Purtroppo tale forma non ha alcun valore giuridico e ben può , la missiva , essere ignorata dal ricevente
Si deve ricordare nell’occasione che non solo i proprietari sono abilitati all’opposizione ma anche l'inquilino limitatamente alle delibere in cui ha diritto di voto, quali ad esempio quelle riguardanti il servizio di riscaldamento, l’usufruttuario o il rappresentante di una comunione ereditaria
Questo articolo non ha certo la presunzione di esaurire la complessa tematica della delibera NULLA o ANNULLABILE ben consapevole che in alcuni casi la linea di demarcazione è incerta, ma solo si propone di tracciare i principi fin ora enunciati dalla Giurisprudenza di grado superiore.
Un punto saldo di riferimento lo si puo’ senza dubbio individuare nella famosa sentenza n. 4806/2005 della Cassazione- Sezione Unite che seppure non freschissima ha il pregio di provenire dal massimo grado di legittimità ( le SS.UU appunto ) .
La suprema Corte ha stabilito che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, ledelibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’ oggetto
Altre autorevoli sentenze temporalmente succedutesi (Cass. Sez. II n. 4014/2007; Cass. Sez. II n. 17014/2010 e per ultima la sentenza Cassaz. 13 febbraio 2013 n. 3586 ) si sono incanalate nel medesimo solco delineato dalle Sezioni Unite
La sentenza 4806/2005 , oltre a dettare i caratteri generali di cui si è detto si è pronunciata su un caso concreto che ha inciso pesantemente sulle imperfezioni delle convocazioni ; nel merito la Corte ha respinto il ricorso di due condomini che invocavano la NULLITÀ di una delibera ( cui conseguiva l’ addebito di spese di manutenzione ordinaria e straordinaria) approvata durante un'assemblea a cui non erano stati convocati. La pronuncia fortemente innovativa ha in fatto sancito che una delibera conseguente alla omessa convocazione “a taluno dei condomini “ cui comunque la delibera è stata comunicata è affetta da ANNULLABILITA’ e non da NULLITÀ ; (il punto 16 della sentenza recita letteralmente : “ Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. -decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione- è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.”)
La sentenza 4806 /2005 fra l’ altro ha scatenando vivaci polemiche: da una parte le associazione dei amministratori condominiali esultanti per la decisione rivoluzionaria ( consente all’ Amministratore Condominiale di attendere prudentemente il trascorrere dei fatidici 30 gg. decorsi i quali, senza che alcuno abbia proposto opposizione, dare esecuzione alla delibera senza futuri timori) ; dall’ altra le organizzazioni dei proprietari a ricordare che tanta enfasi risulta fuori luogo in quanto pur sempre si tratta di delibera inficiata , a monte, da grave omissione e come tale passibile di ANNULLABILITA’ accertabile previo impugnazione all’interno dei canonici 30 giorni di cui si è detto in premessa .
La materia è “scivolosa” e mutevole tanto che la futura giurisprudenza che si formerà risentirà della riforma del condominio alquanto recente ; per cui pare opportuno raccomandare , prima di procedere, di consultare un legale preparato. Tenteremo comunque qualche esempio pratico sulla scorta delle passate esperienze :
La delibera è ANNULLABILE
a) quando l'ordine del giorno è incompleto
b) quando l'avviso di convocazione è stato comunicato in ritardo;
c) in presenza di lacune ed irregolarità del procedimento di convocazione dei condomini ,
d) in generale, quando è affetta da vizi formali (discussione su una questione non posta all’ordine del giorno e dibattuta all’interno delle “varie ed eventuali “ ).
e) E' impugnabile la delibera che si limita a prendere atto del risultato della votazione, sulla base del numero dei votanti, omettendo di individuare nominativamente i singoli condomini favorevoli o contrari e le loro quote millesimali (e di questi elementi non dà atto analiticamente a verbale)
f) La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a richiesta la documentazione attinente argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate riguardanti tale documentazione). Interessante il fatto che sono impugnabili non solo le delibere che hanno approvato proposte, ma anche quelle che le hanno respinte .
La delibera NULLA .
a) se è stata presa al di fuori dell'assemblea;
b) se ha un oggetto impossibile, illecito , indeterminato o indeterminabile;
c) quando esorbita dalle attribuzioni dell'assemblea (è nulla una delibera che accolli al condominio la spesa dell’avvocato dell’ amministratore inquisito)
d) se è diretta a danneggiare la proprietà esclusiva dl condomino ed il suo uso;
e) se vengono approvati lavori che incidono sulle proprietà esclusive, senza il consenso del proprietario
f) se vieta l'utilizzo di una parte comune ad alcuni condomini o, in generale, viola diritti individuali sui quali la legge non consente di incidere
i) se la convocazione non indica il luogo e ora della riunione o esso è incerto
Nei casi dubbi la soluzione migliore sta nella adozione di una nuova delibera regolare avente lo stesso argomento , e assunta in sostituzione di quella invalida . La nuova siffatta non potrebbe essere impugnata (Cass. 29.8.1998, n. 8622).
Giornale di Brescia di Prossima pubblicazione a mia firma
Ennio Alessandro Rossi
Inquadramento legislativo
Codice civile : Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
1-Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.-2-Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.-3-L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.-4-L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
In ogni assemblea condominiale dopo articolata discussione si perviene a delle decisioni e poi a delle votazioni; alcuni presenti approvano , altri votano contro o si astengono (l’astensione vale come voto contrario) . Frequentemente questi ultimi e gli assenti si riservano di impugnare la delibera se ritenuta illegittima al fine di chiederne l’invalidazione .
In questo ultimo caso , ammesso che effettivamente la delibera non sia stata adottata con i crismi della legge, è essenziale stabilire se la stessa è affetta da NULLITA’ o ANNULLABILITA’ ; la cosa non è di poco conto .
Se la delibera è NULLA il condomino (ancorché avesse votato favorevolmente ) potrà impugnarla in ogni momento ; se ANNULLABILE dovrà attivare una vera propria azione legale e impugnarla , a pena di decadenza , per i presenti, entro 30 giorni dalla data della deliberazione, mentre per gli assenti il termine dei 30 giorni decorre dalla data di comunicazione (art. 1137 c.c.). Trascorso il termine indicato la delibera annullabile diviene valida a tutti gli effetti e quindi da tale momento in poi viene preclusa ogni possibilità di proporre qualsiasi ricorso.
Spesso il condomino inesperto in materia, in luogo della procedura formale sopraesposta, invia all’ amministratore una raccomandata con la quale si oppone e contesta la presunta illegittimità della delibera citando magari appropriatamente sentenze e ragioni . Purtroppo tale forma non ha alcun valore giuridico e ben può , la missiva , essere ignorata dal ricevente
Si deve ricordare nell’occasione che non solo i proprietari sono abilitati all’opposizione ma anche l'inquilino limitatamente alle delibere in cui ha diritto di voto, quali ad esempio quelle riguardanti il servizio di riscaldamento, l’usufruttuario o il rappresentante di una comunione ereditaria
Questo articolo non ha certo la presunzione di esaurire la complessa tematica della delibera NULLA o ANNULLABILE ben consapevole che in alcuni casi la linea di demarcazione è incerta, ma solo si propone di tracciare i principi fin ora enunciati dalla Giurisprudenza di grado superiore.
Un punto saldo di riferimento lo si puo’ senza dubbio individuare nella famosa sentenza n. 4806/2005 della Cassazione- Sezione Unite che seppure non freschissima ha il pregio di provenire dal massimo grado di legittimità ( le SS.UU appunto ) .
La suprema Corte ha stabilito che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, ledelibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’ oggetto
Altre autorevoli sentenze temporalmente succedutesi (Cass. Sez. II n. 4014/2007; Cass. Sez. II n. 17014/2010 e per ultima la sentenza Cassaz. 13 febbraio 2013 n. 3586 ) si sono incanalate nel medesimo solco delineato dalle Sezioni Unite
La sentenza 4806/2005 , oltre a dettare i caratteri generali di cui si è detto si è pronunciata su un caso concreto che ha inciso pesantemente sulle imperfezioni delle convocazioni ; nel merito la Corte ha respinto il ricorso di due condomini che invocavano la NULLITÀ di una delibera ( cui conseguiva l’ addebito di spese di manutenzione ordinaria e straordinaria) approvata durante un'assemblea a cui non erano stati convocati. La pronuncia fortemente innovativa ha in fatto sancito che una delibera conseguente alla omessa convocazione “a taluno dei condomini “ cui comunque la delibera è stata comunicata è affetta da ANNULLABILITA’ e non da NULLITÀ ; (il punto 16 della sentenza recita letteralmente : “ Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. -decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione- è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.”)
La sentenza 4806 /2005 fra l’ altro ha scatenando vivaci polemiche: da una parte le associazione dei amministratori condominiali esultanti per la decisione rivoluzionaria ( consente all’ Amministratore Condominiale di attendere prudentemente il trascorrere dei fatidici 30 gg. decorsi i quali, senza che alcuno abbia proposto opposizione, dare esecuzione alla delibera senza futuri timori) ; dall’ altra le organizzazioni dei proprietari a ricordare che tanta enfasi risulta fuori luogo in quanto pur sempre si tratta di delibera inficiata , a monte, da grave omissione e come tale passibile di ANNULLABILITA’ accertabile previo impugnazione all’interno dei canonici 30 giorni di cui si è detto in premessa .
La materia è “scivolosa” e mutevole tanto che la futura giurisprudenza che si formerà risentirà della riforma del condominio alquanto recente ; per cui pare opportuno raccomandare , prima di procedere, di consultare un legale preparato. Tenteremo comunque qualche esempio pratico sulla scorta delle passate esperienze :
La delibera è ANNULLABILE
a) quando l'ordine del giorno è incompleto
b) quando l'avviso di convocazione è stato comunicato in ritardo;
c) in presenza di lacune ed irregolarità del procedimento di convocazione dei condomini ,
d) in generale, quando è affetta da vizi formali (discussione su una questione non posta all’ordine del giorno e dibattuta all’interno delle “varie ed eventuali “ ).
e) E' impugnabile la delibera che si limita a prendere atto del risultato della votazione, sulla base del numero dei votanti, omettendo di individuare nominativamente i singoli condomini favorevoli o contrari e le loro quote millesimali (e di questi elementi non dà atto analiticamente a verbale)
f) La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a richiesta la documentazione attinente argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate riguardanti tale documentazione). Interessante il fatto che sono impugnabili non solo le delibere che hanno approvato proposte, ma anche quelle che le hanno respinte .
La delibera NULLA .
a) se è stata presa al di fuori dell'assemblea;
b) se ha un oggetto impossibile, illecito , indeterminato o indeterminabile;
c) quando esorbita dalle attribuzioni dell'assemblea (è nulla una delibera che accolli al condominio la spesa dell’avvocato dell’ amministratore inquisito)
d) se è diretta a danneggiare la proprietà esclusiva dl condomino ed il suo uso;
e) se vengono approvati lavori che incidono sulle proprietà esclusive, senza il consenso del proprietario
f) se vieta l'utilizzo di una parte comune ad alcuni condomini o, in generale, viola diritti individuali sui quali la legge non consente di incidere
i) se la convocazione non indica il luogo e ora della riunione o esso è incerto
Nei casi dubbi la soluzione migliore sta nella adozione di una nuova delibera regolare avente lo stesso argomento , e assunta in sostituzione di quella invalida . La nuova siffatta non potrebbe essere impugnata (Cass. 29.8.1998, n. 8622).
Giornale di Brescia di Prossima pubblicazione a mia firma
Ennio Alessandro Rossi
Inquadramento legislativo
Codice civile : Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
1-Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.-2-Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.-3-L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.-4-L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
