Condominio : il conduttore provoca danni...

[Luigi Criscuolo]

Per Daniele 78 e Mapeit.
Scusate se, come è emerso, l'Amministratore di un condominio non è tenuto ad avere rapporti con il Conduttore di un appartamento ma con il proprietario dello stesso, come pretendete che a fronte di un danneggiamento del quale è stato accertato il responsabile nel Conduttore, voi pretendete che l'Amministratore contatti subito ed esclusivamente il Conduttore, che non ha mai visto?
Io sono dell'idea che la lettera di richiesta di risarcimento va mandata ad entrambi in modo che il proprietario si attivi sull' affittuario e lo pressi per il risarcimento dei danni.
Se non ci riesce perché l'affittuario se ne va e diventa irrintracciabile oppure non risarcisce i danni è qui che inizia il problema. E' giusto che i costi delle riparazioni se li sobbarchi solo il condominio?

 

[Luigi Criscuolo]

volevo porre questo quesito. Se transitando nell'androne del condominio con le buste del supermercato ve se ne rompe una con dentro una bottiglia di olio che va in frantumi e disperde il suo contenuto sul pavimento come vi comportate:
a) dopo aver reuperato tutto il resto delle merci che si trovavano nel busta salite a casa prendete tutto l'occorrente per la pulizia (recupero dei cocci di vetro, assorbimento dell'unto, lavaggio del pavimento ecc... ecc...) e riportate il pavimento in condizioni ante incidente, magari facendovi aiutare da un famigliare;
b) fate quasi come al punto a) ma pulite solo sommariamente lasciando l'incombenza della pulizia di fondo all'impresa che verrà come da routine nei giorni seguenti;
c) raccattate le vostre cose e, considerando che nessuno vi ha visto, lasciate la macchia e aspettate che qualcuno del condominio si interessi di far pulire dall'impresa di pulizia.

 

[mapeit]

Mi sembra che sei sempre un po' fuori dal tema con questi esempi.
Ovvio che al tuo ultimo quesito risponderei a), però questo ha a che vedere con il senso civico e la buona educazione, ma ben poco a che vedere con quanto affermi nel post precedente.

E' vero che un amministratore non è tenuto ad avere rapporti con un inquilino, ma io ne ho parlato solo per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali. Infatti questo è un rapporto economico che deve svilupparsi solo tra proprietario ed amministratore, essendo poi compito del proprietario richiedere il rimborso della quota di spettanza al suo inquilino. Questo per evitare anche che chi non paga accampi la solita scusa ... "ah ma se l'inquilino non mi paga io non posso pagare al condominio". No, questa non è una scusa valida. Il rapporto privatistico tra locatore e conduttore non ha nulla a che vedere con quello tra proprietario e condominio.

Diverso è il caso di un inquilino che viene identificato come un "danneggiatore" del condominio e non farebbe alcuna differenza se questo "danneggiatore" fosse il garzone del fiorista che consegna la pianta gigantesca a un proprietario danneggiando le scale oppure un proprietario stesso che calando le valigie per partire per un viaggio danneggia i muri dell'ingresso comune.
In questo caso l'amministratore, che persegue gli interessi del condominio, deve adoperarsi per identificare l'autore del danno e richiedergli direttamente di risarcirlo, agendo per vie legali se questo non ci sente. Logicamente solo nel caso del garzone del fiorista sarà responsabile in solido anche il suo datore di lavoro (lo prevede il codice civile), mentre invece sia nel caso del proprietario che sbatte le sue valigie sui muri, sia in quello dell'inquilino di tizio che fa la stessa cosa, sarà solo su di lui che il condominio dovrà rivalersi.

Per inciso, riguardo ai rapporti che l'amministratore non dovrebbe avere con gli inquilini, direi che in altri casi invece è proprio tenuto ad averne, lo dice anche la legge ...

Art. 10 Legge 392/78
Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. ... ecc. ecc.

 

[JERRY48]

Se la causa dell'agire è in noi ne siamo responsabili, il contrario se la causa è fuori di noi, intendendo che un soggetto è responsabile nel momento in cui:

1) la causa dell'atto è interna al soggetto, cioè se il soggetto non è costretto ad agire da qualcuno o qualcosa di esterno;
2) l'atto non è risultato dall'ignoranza, cioè se il soggetto è anche cosciente dell'azione che compie.

 

[JERRY48]

Cosa c'entra il proprietario se il danno l'ha arrecato il conduttore?

Per quanto riguarda i rapporti amministratore e inquilino, dobbiamo pazientare ancora un pò e, poi: importante novità è la partecipazione, salvo che il contratto di locazione preveda diversamente, dell’inquilino all’assemblea condominiale, anche insieme al proprietario, e il diritto di voto su questioni riguardanti la gestione ordinaria e il godimento delle cose e servizi comuni.

Infine, l’inquilino ha il diritto di prendere visione del registro di anagrafe condominiale, dei verbali dell’assemblea, e di tutti i documenti condominiali che lo riguardano.

 

[quiproquo]

Non ho intenzione di sparigliare le convinzioni di quanti sono intervenuti sull'annoso problema delle responsabilità oggettive e soggettive e in particolare di Luigi Criscuolo che sembra il più convinto. Non ho nè tempo nè testa per essere lineare nell'esposizione...E vado, come viene, viene.
A Daniele 78 col quale sono d'accordo su tutto tranne sulla "umana" comprensione del lavoro dell'Amministratore....che proprio perchè era convinto della responsabilità del locatore (X L.Criscuolo: il locatario è l'inquilino non il proprietario come forse ti è scappato nel post del 9 febb.), in segno di rispetto e di professionalità lo avrebbe subito dovuto informare, prima della riparazione, e non con un anno di ritardo e a cose fatte...!!!Nessuno di voi poi ha pensato che quando una riparazione a torto o a ragione è a carico di una sola persona questa potrebbe avere tutto il diritto di gestire personalmente e direttamente la fase dei vari preventivi, sia pure rendendone conto prima e dopo all'amministratore. A Luigi Criscuolo dico che l'appunto a Carloalberto è ingeneroso perchè ammesso e non concesso che abbia fatto copia-incolla, il messaggio è stato di grande utilità per tutti noi ed ha contribuito a diradare i numerosi dubbi sulla Responsabilità Ogg.e Sogg..Aggiungo poi, sempre per L.C. che se l'amministratore non è tenuto a relazionarsi con il conduttore-locatario, neanche, però, gli è vietato. In chiusura, sempre per Luigi, dobbiamo distinguere i danni provenienti dall'interno dell'appartamento, indipendentemente se causati da incuria, vetustà, negligenza, incidenti eccetera..., che in linea di massima ne risponderà i locatore-proprietario al condominio, salvo rivalsa eventuale, con quelli dovuti a fatti e azioni personali illecite che non possono attribuirsi a terzi e in mancanza dell'individuazione del colpevole il fatto sarà attribuito a "IGNOTI" e, quindi, addebitati
all'intero condominio. Se l'inquilino prende a calci nell'atrio un condomino è lui che ne dovrà rispondere
Se lo stesso attenta alle grazie della moglie di un altro condomino è sempre lui che ne risponderà..Idem se prende a calci o imbratta le pareti dell'atrio...
Se poi in seguito diventato proprietario continua a menare calci a persone e cose comuni e ad importunare le signore, lui ne continuerà a rispondere nell'identica misura di prima senza aggravi o sconti per la nuova veste di proprietario. Nel caso in questione l'Amministratore, sia pure in buona fede, ha commesso un errore che potrà sanare solo convincendo gli altri condomini a contribuire alla spesa, essendo ormai irrperibile il colpevole. Alla prossima P.De Iuliis

 

[quiproquo]

Vorrei aggiungere questa ulteriore riflessione. Spesso gli inquilini
irresponsabili e villani fanno schiamazzi nelle ore notturne;si tratta di un danno immateriale, sia pure concretissimo...e spesso reiterato....a chi lo addebitiamo a lui o al proprietario??? Quindi, chiedo:
a) Chiamiamo i carabinieri ???
b) Bussiamo alla sua porta o inviamo segnali di protesta con colpi alle pareti-soffitto-pavimenti (a seconda se a fianco,sopra,sotto)???
c) Telefoniamo al proprietario o all'amministratore???
d) Bussiamo alla porta del proprietario qualora abitasse nello stesso stabile???
La mia risposta dedotta dall'esperienza è quella dei punti "B"(prima) ed "A" (poi), nel caso di episodi
isolati o saltuari (festicciole...ricorrenze ecc...). Escludendo del tutto "C" e "D".
Invece, se reiterato continuamente, il proprietario non potrà non essere coinvolto in tutti i modi possibili affinchè possa agire concretamente sul conduttore, anche col ricorso al magistrato. Come vedete il caso diventa complesso e il collegamento con il muro imbrattato di sangue essendo questi un fatto isolato dovrebbe significare che l'amministratore in nome e per conto dell'intero condominio offeso
potrà-dovrà intimare "SUBITO" e non dopo un anno, il risarcimento del danno direttamente all'inquilino, e, in difetto, ricorrere poi alla
magistratura. Saluti a tutti. PDI

 

[mapeit]

Concordo al 101% con quanto sopra !!! :daccordo:

 

[JERRY48]

Scusate l'intrusione, quì c'è qualcosa di interessante:

Vicino rumoroso? anche un solo inquilino può farlo condannare
Cass. Sez. I penale, sentenza n° 41478
L'inquilino rumoroso che se ne infischia dei "richiami bonari" del dirimpettaio la cui quiete viene turbata, può essere condannato penalmente anche se la lamentela è partita da un solo condomino. La rivoluzionaria sentenza riguarda il caso di un salernitano, che era solito fare con i suoi cani "un gioco induttivo del loro frequente abbaio" e suonare uno strumento elettrico anche a tarda ora.
La Prima sezione penale ha convalidato la condanna del condomino anche in ragione della "indifferenza" dell'inquilino rumoroso" a qualsivoglia bonario richiamo", sottolineando "l'irrilevanza della mancata proposizione di doglianza da parte di altri condomini".
Sicché, "pur quando dell'evento di disturbo si sia lamentata anche solo una persona, ben può ravvisarsi il reato di disturbo allorché i rumori abbiano determinato oggettivamente, in ragione della loro potenzialità diffusiva, una situazione tale da poter recare disturbo ad una pluralità di soggetti".
Per questo motivo, invano è stato il ricorso dell'inquilino rumoroso (già multato dal Tribunale di Salerno per il reato previsto dall'art. 659 c.c.) in Cassazione facendo notare che il "maggioritario indirizzo giurisprudenziale" prevede che in tema di disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone, il disturbo deve essere segnalato da una "pluralità di persone" altrimenti si resta nell'illecito civile.

saluti
jerry48

 

[Luigi Criscuolo]

Caro Pasquale De Juliis permettimi di farti notare che gli esempi da te riportati a suffragio delle tue asserzioni non sono pertinenti al tema perché qui si stava dissertando di danni contro il patrimonio comune di un condominio e non di reati penali contro le persone. Spero che tu non consideri la moglie di un condomino tra le proprietà comumi condominiali solo perchè molto attraente. Come spero che il condomino preso a calci non faccia parti delle parti comuni del condominio.
In ogni caso le mie considerazioni traevano spunto dal fatto che spesso il locatore guarda solo alla rendita dell'appartamento e non alla/alle persona/e a cui affida la casa e che altrettanto spesso spalma, o meglio condivide, i costi delle riparazioni dei danni cagionati dai suoi inquilini.
Per quanto concerne l'Amministratore del post il comportamento negligente scatta dal momento in cui l'impresa che ha provveduto a fare la pulizia ha inviato la sua richiesta di pagamento. Se l'impresa di pulizia, anche se pagata trimestralmente, ha mandato il consuntivo, con l'extra della pulizia del sangue, alla fine dell'anno di lavori, ecco spiegato il ritardo della richiesta da parte dell'amministratore.