Sto disponendo questo articolo per la pubblicazione e pertanto sono ben accette osservazioni e critiche (anzi Vi sarei grato) . ciao EnnioR
La ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria o dell’eventuale sostituzione dell’ascensore in condominio è spesso motivo di incertezza in particolare quando il regolamento contempla come ripartire le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria , mentre nulla dice in merito alle spese straordinarie. Il problema si acuisce e non si sa bene come comportarsi quando esistono dei condomini (esempio negozi ) posti a piano terra che in fatto non usano l’ascensore perché neppure posseggono box seminterrati .
Con che criteri affrontare la questione ?.
Innanzitutto occorre analizzare quanto dispone l’eventuale "fonte primaria" ossia il regolamento contrattuale vale a dire quello allegato al primo atto di acquisto (c.d. atto pilota) e richiamato in quelli successivi . Se la questione in quel regolamento non è compiutamente prevista occorre stabilire se lo ascensore era conglobato nella costruzione fin dall’origine o se sia stato installato ex novo in epoca successiva , magari dopo alcuni anni dall’acquisto. Da questa differenziazione discendono due diverse situazioni giuridiche .
ASCENSORI INSITI NELLA COSTRUZIONE FIN DALL’ORIGINE:
Supponendo che il regolamento di condominio nulla disponga in merito alla manutenzione straordinaria e/o all’eventuale sostituzione dell’ascensore, in questo caso dovrà essere applicata la regola generale per la quale l’impianto è di tutti al pari delle scale . La riforma del condominio, legge 220/2012, ha integrato l’articolo 1124 del Codice civile raggruppando in una unica voce la " manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori " ; al primo comma recita : " le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (ossia in base ai millesimi di proprietà generale) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (ossia in base a millesimi -scale) " . In questo caso pertanto le spese di manutenzione e sostituzione dell’ ascensore graveranno sui proprietari delle unità immobiliari a cui potenzialmente servono per metà in ragione del valore delle singole proprietà e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano da suolo. In sostanza in questo caso l'ascensore installato originariamente nello stabile condominiale è di proprietà di tutti i condomini (ex articolo 1117 del Codice civile).
Ascensore e piano terra : In questo contesto, quindi, i condomini proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, se gli atti d’acquisto ed il regolamento contrattuale non dicono nulla di diverso, devono essere considerati comproprietari dell’ascensore ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto partecipano alle spese di manutenzione anche se praticamente non lo utilizzano mai Sul caso si è pronunciato il Tribunale di Milano sez. VIII, 16 marzo 1989 ) per il quale : “ l'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti “
Ed i locali commerciali o abitazioni a piano terra con ingresso indipendente ed esclusivo? : Secondo la giurisprudenza (cfr. App. Bologna, 1 aprile 1989) pure questi contribuiscono salvo (ovviamente) diversa disposizione del regolamento contrattuale . Il ragionamento parte dal presupposto che il proprietario del negozio è anche comproprietario del tetto cui puo’ accedere per esempio per installare un’antenna o altro impianto di ricezione o per altra potenziale utilità simile .
Pare ovvio che ad una scarsa (pur anche potenziale) utilizzazione dovrà corrispondere una partecipazione alla spesa, minima .
ASCENSORI INSTALLATI EX NOVO IN UN SECONDO TEMPO
Per gli ascensori installati successivamente alla costruzione dell’edificio condominiale si applica la disciplina delle “ innovazioni “ ex art. 1121 . La norma in questo caso prevede che per tutte le spese relative agli ascensori condominiali (e, quindi, anche per quelle di manutenzione straordinaria) si applichi il criterio di ripartizione previsto dall'articolo 1124 del Codice civile, relativo alla ricostruzione e manutenzione delle scale, ma solo a carico di quegli stessi che l’ hanno voluto ex art. 1121 , essendo in questo caso considerato un servizio suscettibile di separata utilizzazione (rimane comunque salva la possibilità per gli altri condomini di partecipare successivamente al servizio “ascensore” contribuendo ai costi sostenuti per la realizzazione dello stesso ) . Se l’ascensore viene installato ex novo dopo la costruzione dell’edificio, i condomini del piano terra pertanto potranno ben decidere di non partecipare alla spesa e quindi all’uso dell’impianto
Per concludere l’equiparazione tra ascensori e scale operata dalla nuova disposizione in esame trova applicazione nelle sole ipotesi di ascensori installati originariamente . Essi si considerano di proprietà di tutti i condomini ex articolo 1117 del Codice civile, compresi i condomini del piano terra, e le relative spese di manutenzione e sostituzione andranno ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari a cui servono effettivamente o potenzialmente , secondo le modalità stabilite dal nuovo articolo 1124, primo comma, del Codice civile.
Se al contrario siamo di fronte al caso di un ascensore installato successivamente alla costruzione dell’edificio condominiale, le spese, ex art. 1121 , andranno ripartite solo tra i condomini che optano per la realizzazione e fruizione dell’ascensore.
Inquadramento giuridico
Art. 1121 c.c. -.Innovazioni gravose o voluttuarie.
1.Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
2.Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
3.Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art. 1124.c.c. -Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
1.Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
2.Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
La ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria o dell’eventuale sostituzione dell’ascensore in condominio è spesso motivo di incertezza in particolare quando il regolamento contempla come ripartire le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria , mentre nulla dice in merito alle spese straordinarie. Il problema si acuisce e non si sa bene come comportarsi quando esistono dei condomini (esempio negozi ) posti a piano terra che in fatto non usano l’ascensore perché neppure posseggono box seminterrati .
Con che criteri affrontare la questione ?.
Innanzitutto occorre analizzare quanto dispone l’eventuale "fonte primaria" ossia il regolamento contrattuale vale a dire quello allegato al primo atto di acquisto (c.d. atto pilota) e richiamato in quelli successivi . Se la questione in quel regolamento non è compiutamente prevista occorre stabilire se lo ascensore era conglobato nella costruzione fin dall’origine o se sia stato installato ex novo in epoca successiva , magari dopo alcuni anni dall’acquisto. Da questa differenziazione discendono due diverse situazioni giuridiche .
ASCENSORI INSITI NELLA COSTRUZIONE FIN DALL’ORIGINE:
Supponendo che il regolamento di condominio nulla disponga in merito alla manutenzione straordinaria e/o all’eventuale sostituzione dell’ascensore, in questo caso dovrà essere applicata la regola generale per la quale l’impianto è di tutti al pari delle scale . La riforma del condominio, legge 220/2012, ha integrato l’articolo 1124 del Codice civile raggruppando in una unica voce la " manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori " ; al primo comma recita : " le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (ossia in base ai millesimi di proprietà generale) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (ossia in base a millesimi -scale) " . In questo caso pertanto le spese di manutenzione e sostituzione dell’ ascensore graveranno sui proprietari delle unità immobiliari a cui potenzialmente servono per metà in ragione del valore delle singole proprietà e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano da suolo. In sostanza in questo caso l'ascensore installato originariamente nello stabile condominiale è di proprietà di tutti i condomini (ex articolo 1117 del Codice civile).
Ascensore e piano terra : In questo contesto, quindi, i condomini proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, se gli atti d’acquisto ed il regolamento contrattuale non dicono nulla di diverso, devono essere considerati comproprietari dell’ascensore ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto partecipano alle spese di manutenzione anche se praticamente non lo utilizzano mai Sul caso si è pronunciato il Tribunale di Milano sez. VIII, 16 marzo 1989 ) per il quale : “ l'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti “
Ed i locali commerciali o abitazioni a piano terra con ingresso indipendente ed esclusivo? : Secondo la giurisprudenza (cfr. App. Bologna, 1 aprile 1989) pure questi contribuiscono salvo (ovviamente) diversa disposizione del regolamento contrattuale . Il ragionamento parte dal presupposto che il proprietario del negozio è anche comproprietario del tetto cui puo’ accedere per esempio per installare un’antenna o altro impianto di ricezione o per altra potenziale utilità simile .
Pare ovvio che ad una scarsa (pur anche potenziale) utilizzazione dovrà corrispondere una partecipazione alla spesa, minima .
ASCENSORI INSTALLATI EX NOVO IN UN SECONDO TEMPO
Per gli ascensori installati successivamente alla costruzione dell’edificio condominiale si applica la disciplina delle “ innovazioni “ ex art. 1121 . La norma in questo caso prevede che per tutte le spese relative agli ascensori condominiali (e, quindi, anche per quelle di manutenzione straordinaria) si applichi il criterio di ripartizione previsto dall'articolo 1124 del Codice civile, relativo alla ricostruzione e manutenzione delle scale, ma solo a carico di quegli stessi che l’ hanno voluto ex art. 1121 , essendo in questo caso considerato un servizio suscettibile di separata utilizzazione (rimane comunque salva la possibilità per gli altri condomini di partecipare successivamente al servizio “ascensore” contribuendo ai costi sostenuti per la realizzazione dello stesso ) . Se l’ascensore viene installato ex novo dopo la costruzione dell’edificio, i condomini del piano terra pertanto potranno ben decidere di non partecipare alla spesa e quindi all’uso dell’impianto
Per concludere l’equiparazione tra ascensori e scale operata dalla nuova disposizione in esame trova applicazione nelle sole ipotesi di ascensori installati originariamente . Essi si considerano di proprietà di tutti i condomini ex articolo 1117 del Codice civile, compresi i condomini del piano terra, e le relative spese di manutenzione e sostituzione andranno ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari a cui servono effettivamente o potenzialmente , secondo le modalità stabilite dal nuovo articolo 1124, primo comma, del Codice civile.
Se al contrario siamo di fronte al caso di un ascensore installato successivamente alla costruzione dell’edificio condominiale, le spese, ex art. 1121 , andranno ripartite solo tra i condomini che optano per la realizzazione e fruizione dell’ascensore.
Inquadramento giuridico
Art. 1121 c.c. -.Innovazioni gravose o voluttuarie.
1.Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
2.Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
3.Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art. 1124.c.c. -Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
1.Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
2.Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
