Comproprietà e utilizzo del bene comune

[Antennaria]

Buongiorno, ho la necessità di avere un parere e delle indicazioni utili riguardo la seguente situazione:
a seguito di successione in morte di mia madre la casa familiare è stata ripartita nelle seguenti quote di proprietà 2/3 a mio padre 82enne, 1/3 a me e 1/3 a mio fratello, io dopo il divorzio sono rientrata ad abitare nella casa genitoriale da circa 14 anni, circa 2 anni fa mio padre è andato a convivere altrove senza modificare la residenza, mio fratello dopo breve convivenza ha sposato (spero in divisione dei beni) una donna (precedentemente divorziata e con una figlia minorenne) ed è andato a vivere in una villetta in affitto assieme a lei senza modificare la residenza, ovviamente sono rimasta sola nella casa, mi occupo di tenerla in ordine e pago regolarmente le bollette delle varie utenze anche se intestate a mio padre, non ho la disponibilità totale della casa nella quale nulla è cambiato rispetto al periodo in cui vivevamo tutti insieme, il problema nasce da mio fratello che ha sempre avuto problemi finanziari, accende crediti che poi non paga, ora pure la moglie (cattiva debitrice pure lei) non trova più lavoro e sono in arretrato di svariati mesi d'affitto di una casetta a schiera che abitano, ambedue continuano a premere su mio padre perché li faccia entrare ad abitare nella casa genitoriale o gli paghi loro l’affitto o lo faccia pagare a me per dare a loro i soldi in quanto si trovano in difficoltà.
Occorre precisare che mio fratello non ha variato la sua residenza, così tutta la posta che arriva nella casa genitoriale sono costretta a rifiutarla visto che continuano a pervenire (presumo) svariati solleciti dalle varie finanziarie con le quali lui è insoluto.
Mi chiedo se prima o poi le suddette finanziarie non cominceranno ad aggredire anche la proprietà della casa, in tal caso come posso tutelarmi?
Possono mio fratello, cognata e figlia di lei, decidere di venire ad abitare nella casa genitoriale in comproprietà? Possono pretendere un affitto da me?
Mio padre è contrario al fatto che si trasferiscano nella casa genitoriale perché dice di essere ospite dalla compagna e potrebbe in qualsiasi momento o per necessità di salute ritornarci ad abitare, la casa non è divisibile, inoltre sorge il dubbio che se mio fratello rientra nella casa portando appresso la moglie e la figlia di lei, qualora dovessero separarsi…. si corre il rischio che non se ne vada più e che gli venga concesso il diritto di abitazione sulla nostra casa genitoriale?
Nel caso di morte di mio padre, che spero avvenga il più tardi possibile, che succederà? Mio fratello e cognata può chiedermi di pagare un affitto? Possono decidere di venire nella casa ad abitare?
Possono costringermi alla vendita?
Vi sarei grata Vorreste darmi indicazioni e consigli in merito, stò vivendo una difficile situazione per le pressioni di mia cognata, tanto da non poter essere serena e viste le pressioni continue mi chiedo se questo non possa configurarsi anche come un caso di stolking....
Ringrazio anticipatamente tutti coloro che vorranno rispondere...
Antennaria

 

[sarastro]

Tuo fratello ha diritto ad abitare nella casa in comunione della quale è comproprietario, nè tu gliene puoi negare l'uso diretto. Diverso sarebbe il caso che la casa non fosse utilizzabile contemporaneamente
da tutti i comproprietari. Ma se la casa può ospitare tutti (te, tuo fratello e tuo padre) nessuno può vietargli d usarne. Quanto all'affitto: se tuo fratello non volesse usare direttamente la casa, tu certamente dovresti, salvo pattuizioi contrarie, versare un canone di locazione a lui e a tuo padre per l'uso dei 2/3 di casa che non ti appartengono. Per conoscere a fondo l anatura giuridica della comunione ti consiglio ArsNotaria

 

[Antennaria]

grazie della risposta, chiedo però ulteriori precisazioni, sono d'accardo sul fatto che mio fratello può utilizzare la casa che è anche in sua comproprietà (per 1/4 avevo indicato erroneamente 1/3) ma può pretendere di venirci ad abitare con la moglie e la figlia di lei? Mio padre non vuole alcun affitto da me perchè vuol avere la possibilità di rientrare ad abitare nella casa di cui è proprietario per 2/4 in qualsiasi momento ne avesse la necessità, quindi in realtà io abito la casa da sola ma non ne ho la disponibilità completa degli spazi perchè dovrei un affitto per qualcosa di cui non dispongo pienamente? andrò a vedere il sito che mi ha gentilmente segnalato, ma spero in ulteriori interventi di chiarimento riguardo a tutte le problematiche indicate.
grazie

 

[felixgiovanni]

Non sono chiare le quote di proprietà attribuite...Ma questa casa, in origine, era di entrambi i genitori, al 50%, o era solo di tua mamma o che? Per quanto riguarda l'eventuale canone richiesto per l'utilizzo dell'intera abitazione...bisognerebbe almeno sapere se tuo padre e tuo fratello, a suo tempo, quando sono andati via, l'hanno liberata dai propri suppellettili....rendendotela tutta disponibile. In caso negativo il problema non si pone...e comunque, se non hai mai chiesto di utilizzare la loro quota, non può esserti addebitato alcunchè. Per quanto riguarda il possibile utilizzo futuro da parte di tuo fratello credo anch'io che non puoi fare niente: egli è proprietario di una parte di immobile e quella parte la può gestire come meglio crede, senza arrecare pregiudizi al godimento del bene da parte di altri aventi titolo.. Insomma può senz'altro portare chi crede ma non può limitarti nel tuo diritto....Meglio sarebbe affrontare il problema e attribuire con atto notarile l'intera casa a uno tra voi due, previo pagamento del prezzo concordato, lasciando l'usufrutto al papà, diciamo, al 50% sull'intero. Così sareste tutti garantiti... Proprio sicuro che l'attuale casa non è divisibile? Credo pure che dovresti chiedere il rimborso delle utenze domestiche in proporzione alle quote di appartenenza ..altrimenti bisognerebbe volturare a tuo nome i contratti, nonchè il rimborso di eventuali spese di manutenzione...facci sapere...ciao

 

[Antennaria]

grazie anche a Felixgiovanni , indicazioni e punti di riflesione davvero utilissimi , proverò a spiegarmi meglio penso non essere stata chiara:
1) proprietà: in origine 9/12 a mia madre e 3/12 a mio padre, a seguito di successione in morte di mia madre 6/12 a mio padre, 3/12 a me e 3/12 a mio fratello (scusate avevo fatto confusione con le frazioni ) ;
quindi, mio padre detiene la maggioranza della proprietà;
2) l'abitazione non è, a parer mio, divisibile in quanto ha 1 cucina, 1 soggiorno, 1 bagno, 1 lavanderia-disimpegno e cantina-C.T. al piano terra, al piano 1° ci sono 2 camere e 1 cameretta con annesso piccolo servizio igienico (quest'ultima e ovviamente il wc è utilizzata da me da circa 14 anni);
in tale situazione non mi sembra possibile possano con-vivere 2 nuclei familiari , in considerazione che, mio fratello, sua moglie e la figlia di lei sono 1 nucleo familiare, nell'altro ci sarei io e mio padre che vuole avere la possibilità di rientrare ad abitare nella casa in qualsiasi momento visto che attualmente è ospite della nuova compagna;
3) nell'abitazione nulla è stato modificato, ognuno di noi ha nella propria camera l'arredo e le proprie suppellettili, così come nel resto dell'abitazione, anche perchè periodicamente sia mio padre che mio fratello passano a farsi il cambio stagionale dell'abbigliamento o di quel che necessita loro; io utilizzo quindi ad uso esclusivo solo il mio spazio personale (cameretta e w.c.) tutto il resto sono spazi comuni (cucina, soggiorno etc.) che ho lasciato nella situazione in cui si trovavano;
in tal caso devo a mio fratello o a mio padre un canone di affitto?
4) sia mio padre che mio fratello pur abitando altrove non hanno variato la loro residenza che risulta sempre nella casa in comproprietà; nel primo post avevo accennato al fatto che mio fratello continua ad indebitarsi e a non onorare gli impegni assunti con le tante finanziarie, ed io sono costretta a respingere tutta la sua posta (solleciti vari) da ultimo proprio ieri mi ha suonato il campanello un'incaricato di una delle tante banche che avanzano soldi da lui visto che non risponde nemmeno al cellulare, posso costringere mio fratello a regolarizzare la residenza, prima che mi arrivino per casa perfino gli ufficiali giudiziari e che rischio di vedermi pignorare qualcosa di mio?
nel tempo i debiti di mio fratello possono cominciare ad aggredire anche la proprietà dell'abitazione? solo per la quota di mio fratello o sull'intero immobile?
5) capisco che, in un futuro, quando mio padre non ci sarà più, io e mio fratello dovremo vendere o in alternativa uno dei due liquidare la quota all'altro, ma per allora forse il bene sarà anche ipotecato , ma ciò che mi fà stare più male e che non mi permette di vivere serena è vedere come mio fratello (e sua moglie) non si rendano conto della loro cattiva gestione economica , pensando di non pagare le conseguenze dei loro sperperi, con il rischio che tale situazione si possa anche ribaltare su di me che cerco di gestirmi economicamente in modo autonomo e parsimonioso.
Scusate se mi sono dilungata ma non è facile spiegare.... grazie di a tutti quelli che vorranno darmi ragguagli e suggerimenti utili ad evitare di andare verso il baratro
trovo questo sito davvero molto molto utile e ringrazio chi permette anche ai non addetti di entrare e porre domande.
Antennaria

 

[sarastro]

A quanto pare, la casa non è utilizzabile contemporaneamente da tutti e tre i comproprietari.
Per evitare problemi, dovreste (ma ci vuola l'unanimità) stilare un regolamento di comunione,
nel quale si attribuiscono equamente (cioè pro quota) pesi e vantaggi. Es:
chi ci abita si accolla tutte le spese correnti, ed eventualmente anche le tasse, in cambio dell'uso che ne fa; oppure, versa agli altri una somma a titolo di risarcimento (l'equivalente di un affitto)
Se non ci riuscite, può diventare un problema, soprattutto per i possibili sviluppi dei problemi
finanziari di tuo fratello: la sua quota, naturalmente, è pignorabile. Se possibile, la cosa migliore
sarebbe rilevargliela in contanti e subito.
Altrimenti, si può fare così: vostro padre dona a voi due la nuda proprietà della sua quota
riservandosene l'usufrutto, e contestualmente tu rilevi la quota di nuda proprietà di tuo fratello.
La situazione, però, è molto intricata, perchè da quanto capisco non ci sono molti liquidi a disposizione,
non è possibile dividere nè l'abitazione nè la proprietà (perchè nessuno ha i soldi per liquidare
gli altri), e c'è il rischio di vedersi ipotecare una quota della proprietà.
L'interesse comune prevalente mi sembra evitare quest'ultimo sviluppo. Io consulterei un notaio o
un buon civilista. Se non volete vendere tutto subito, la via più corta sarebbe vendere subito la nuda proprietà dell'immobile, riservando a vostro padre l'usufrutto a vita.
Naturamente, a questo modo la proprietà viene deprezzata,
ma il problema del pignoramento della quota di tuo fratello non sussiste più.
Un'altra strada possibile per evitare pignoramenti è questa: che tuo fratello doni la sua quota della casa ai suoi figli.

 

[felixgiovanni]

Grazie anche a te per la considerazione. Se la zona notte, come ho capito, può essere solo al piano di sopra e dovendoci stare 3 camere da letto (ciascuna per ognuno di voi tre), sembra davvero problematica qualsiasi suddivisione... Continuando ad utilizzare la casa, seppure saltuariamente, ma sempre occupata anche dalle loro cose, nè tuo padre e nè tuo fratello potranno mai chiederti un canone....non avendone diritto in quanto sono loro che volontariamente si servono in modo limitato delle proprie quote. Nessuno ha imposto loro alcunchè.... L'ufficiale giudiziario, o chi per esso, potrà pignorare solo le quote di chi è inadempiente e, dato che le stesse non sono autonomamente identificabili, troverà comunque delle difficoltà...ma mai potrà pignorare la parte di chi non è implicato in debiti o roba del genere. In altri termini, almeno da questo punto di vista, non dovresti incappare in spiacevoli conseguenze. Anch'io resto dell'idea che la cosa migliore sarebbe quella di rilevare subito almeno una quota in modo da ottimizzare l'utilizzo della casa per soli due nuclei... facci sapere e...coraggio!

 

[Antennaria]

Ringrazio di per tutte le precise ed utili spiegazioni , capisco che la soluzione migliore potrebbe essere quella di liquidare i comproprietari e mantenere l'usufrutto a mio padre, purtroppo a causa della mia precarietà lavorativa non credo che una banca accetti di condedermi un finanziamento/mutuo per fare ciò, nè io al momento posso essere sicura di continuare ad avere anche in futuro e in modo regolare uno stipendio, quindi per mio modus operandi non creo situazioni che non ho la sicurezza di poter onorare.
Qualora si installassero forzatamente in casa mio fratello con moglie e figlia di lei, secondo voi ho qualche possibilità di poterli allontanare?
Vi sembrerà fantascenza ma non è la prima volta che mio fratello mi sottrae anche oggetti personali per venderli e racimolare qualche soldo, salvo poi ovviamente negare di aver commesso il fatto, e la moglie non è migliore, conosco delle persone alle quali lei effettuava le pulizie di casa (ovviamente in "nero") che sono state costrette a mandarla via perchè rubava o faceva telefonate che portavano a lievitare le bollette anche di 500/700 euro mensili .
Altra domanda, in un futuro, qualora la quota di comproprietà di mio fratello, una volta ipotecata, fosse messa all'asta, potrei io partecipare per cercare di ottenerla? in tal caso sarei costretta a sanare i buchi di mio fratello fino al solo valore della quota? l'operazione è molto dispendiosa? forse quest'ultima domanda non è in linea con la sezione di argomento del forum ... ma .... scusatemi... mi è venuta di getto...
Vi ringrazio anticipatamente.... trovo questo forum davvero strepitoso.... anche grazie alla disponibilità dei membri che si rendono davvero utili