Compravendita terreno edificabile: si o no?

[dino81]

Sto per acquistare un terreno che con il nuovo piano PUG da agricolo è passato edificabile. Il proprietario novantenne me lo vuole vendere per una somma di 12.000 euro. Il suo valore venale- catastale è di euro 100.000. Vorrei un vostro aiuto:
* si puo fare una compravendita?
* l'agenzia delle entrate che tipo di accertamento mi potrebbe fare?
* le imposte le devo pagare sul valore catastale-venale?
* facendo la rivalutazione del terreno il venditore paga solo 8% sulla perizia e basta?
* avrò problemi in un futuro con i suoi eredi?(la moglie è viva e non hanno figli).
Grazie chiederei semplicemente un vostro aiuto.

 

[Luigi Barbero]

Per l'Agenzia delle Entrate il venditore te lo può dare anche ad 1 euro. Tu pagherai le imposte sul valore catastale venale. Per il resto, sarà il notaio a far pagare le imposte (anche sulle eventuali rivalutazioni) al venditore. Se il terreno è di sua esclusiva proprietà, nessun problema. Lui può farci qualsiasi cosa finché vive. A meno che non sia stato interdetto dai familiari per patologie gravi (tipo demenza senile....)

 

[Gianco]

La differenza di prezzo mi sembra eccessiva. A cosa è dovuta? Non credo che il venditore voglia fare il benefattore fino a questo punto. Fai attenzione che se vende a quel prezzo perché in gravi situazioni finanziarie, domani potrà richiederti la differenza. A Nemesis i riferimenti normativi. Infine, un consiglio. Se tutto è regolare, ti consiglio di allegare una perizia di stima fatta da un professionista, magari giurata, con la quale dovresti cercare di dimostrare il minor valore rispetto a quello di mercato, dovuto a difetti e carenze del lotto interessato, tipo interventi per colmare eventuali avvallamenti con terra di riporto, spietramento, sbancamento o bonifica. Fai attenzione che il valore delle aree edificabili varia a seconda se il terreno ricade in zona di espansione, quindi da lottizzare il cui prezzo è ovviamente inferiore. Mentre se il terreno è urbanizzato ed è immediatamente edificabile, il suo prezzo lievita di 4, 5 volte tranquillamente.

 

[dino81]

La differenza di prezzo mi sembra eccessiva. A cosa è dovuta? Non credo che il venditore voglia fare il benefattore fino a questo punto. Fai attenzione che se vende a quel prezzo perché in gravi situazioni finanziarie, domani potrà richiederti la differenza. A Nemesis i riferimenti normativi. Infine, un consiglio. Se tutto è regolare, ti consiglio di allegare una perizia di stima fatta da un professionista, magari giurata, con la quale dovresti cercare di dimostrare il minor valore rispetto a quello di mercato, dovuto a difetti e carenze del lotto interessato, tipo interventi per colmare eventuali avvallamenti con terra di riporto, spietramento, sbancamento o bonifica. Fai attenzione che il valore delle aree edificabili varia a seconda se il terreno ricade in zona di espansione, quindi da lottizzare il cui prezzo è ovviamente inferiore. Mentre se il terreno è urbanizzato ed è immediatamente edificabile, il suo prezzo lievita di 4, 5 volte tranquillamente.

è un vecchietto novantenne che non ha figli e il suo terreno confina con la mia casa. Vuole quei soldi per potersi pagare le spese funerarie a 100 anni. Ragiona bene porta ancora la macchina e vive con sua moglie anch'essa razionale. Gli sono simpatico e me la vuole vendere a me. Io sinceramente non vorrei impelagarmi in situazioni sgradevoli infatti sono qui a sentire vostri consigli anche perché sto bene a casa mia e in futuro non vorrei avere rogne con futuri nipoti e quanto altro.
Comunque il comune mi ha rilasciato una certificazione dove dichiara che il terreno è intercluso e prive di tutte le urbanizzazioni primarie: di fatti sta al centro di tanti terreni dove sul PUG dovrebbe passare una strada , chissa quando,

 

[dino81]

Comunque con il valore di alti terreni accanto stiamo intorno ai 60 euro /mq. di fatto questo terreno è abbandonato, c'è un dislivello di circa 3 metri , solo sterpaglie . Con una perizia giurata di quanto potrebbe scendere ?

 

[dino81]

Per l'Agenzia delle Entrate il venditore te lo può dare anche ad 1 euro. Tu pagherai le imposte sul valore catastale venale. Per il resto, sarà il notaio a far pagare le imposte (anche sulle eventuali rivalutazioni) al venditore. Se il terreno è di sua esclusiva proprietà, nessun problema. Lui può farci qualsiasi cosa finché vive. A meno che non sia stato interdetto dai familiari per patologie gravi (tipo demenza senile....)

grazie del consiglio.

 

[Gianco]

Hai detto la parola magica: è intercluso. In quanto inaccessibile, potenzialmente, non ha alcun valore. Per essere intercluso, non deve avere alcuna possibilità d'accesso. Ovvero se l'aveva gli è stata interrotta da più di vent'anni, per cui persa per usucapione. E come dovresti sapere l'accesso per le aree edificabili non può essere richiesto al giudice, come avviene per le aree agricole. Deve trovare l'accesso acquistandolo a libero mercato. La perizia potrà dimostrare questo stato di cose e potrà dare una valore irrisorio considerando il costo che dovrebbe sopportare per acquistare un accesso. L'alternativa è che entrando in una lottizzazione, questo svantaggio scompare e gli verrà assegnato uno o più lotti in proporzione alla superficie conferita decurtata della quota delle cessioni. Allo stato è inaccessibile, quindi il valore sarà irrisorio.

 

[Luigi Barbero]

Allora il vecchietto oltre che essere indipendente, portare la macchina ed averti in simpatia, ragiona bene nell'attribuire un valore così basso al terreno. Altro che demenza senile! Se non ha figli, come potrebbero esserci nipoti? o altri eredi? I genitori li escluderei, fratelli? In ogni caso la vendita è nel suo pieno diritto.

 

[dino81]

Hai detto la parola magica: è intercluso. In quanto inaccessibile, potenzialmente, non ha alcun valore. Per essere intercluso, non deve avere alcuna possibilità d'accesso. Ovvero se l'aveva gli è stata interrotta da più di vent'anni, per cui persa per usucapione. E come dovresti sapere l'accesso per le aree edificabili non può essere richiesto al giudice, come avviene per le aree agricole. Deve trovare l'accesso acquistandolo a libero mercato. La perizia potrà dimostrare questo stato di cose e potrà dare una valore irrisorio considerando il costo che dovrebbe sopportare per acquistare un accesso. L'alternativa è che entrando in una lottizzazione, questo svantaggio scompare e gli verrà assegnato uno o più lotti in proporzione alla superficie conferita decurtata della quota delle cessioni. Allo stato è inaccessibile, quindi il valore sarà irrisorio.

Mi ha fatto leggere l'atto di donazione del 1967 ..dove dice che detto terreno è avvantaggiato di servitù di passaggio carrozzabile a carico dei fondi di Tizio e Caio.
Questo è un problema?

 

[dino81]

Allora il vecchietto oltre che essere indipendente, portare la macchina ed averti in simpatia, ragiona bene nell'attribuire un valore così basso al terreno. Altro che demenza senile! Se non ha figli, come potrebbero esserci nipoti? o altri eredi? I genitori li escluderei, fratelli? In ogni caso la vendita è nel suo pieno diritto.

Riferito ai nipoti figli dei fratelli o sorelle o ai nipoti della moglie