Compravendita immobiliare . Novità eclatante . Il notaio trattiene le somme fino a trascrizione

[Notaio d'Ambrosio]

No, il controllo per il consolidamento dell'ipoteca non è previsto dalla legge, bensì solo il buon fine della trascrizione. Ma i tempi saranno lunghi lo stesso. Anzi peggio. Salvo novità del regolamento ministeriale io ho previsto: deposito della somma nel conto speciale 2 gg + disponibilità nel conto 6 gg. + spostamento tasse nell'altro conto telematico 6 gg + registrazione, trascriz. ecc. 3 gg + svincolo della somma 3 gg = totale 20 gg....... ma se uno va proprio di fretta per fare un favore a un amico.
Notaio Massimo d'Ambrosio . Pescara

 

[Daniele 78]

Vorrà dire che nel momento in cui dovrò vendere casa dovendo aspettare 10 giorni di trascrizione invece di consegnare le chiavi al cliente le consegnerò al notaio in custodia per i 10 giorni fino alla trascrizione. Visto che ho sempre permesso alle persone (prima dell'atto di fare il loro trasloco di piazzarsi cucina ed altro proprio per facilitare la transizione da una casa all'altra) non consegnerò nessuna chiave al cliente ma al notaio in custodia. Proviamo a metterla così. Per cui se una persona ha bisogno di entrare a casa ogni giorno per 10 giorni riporta le chiavi al notaio...vediamo come va a finire.

 

[Notaio d'Ambrosio]

mmmm...... l'idea di posporre il possesso al ricevimento del denaro è buona... non ci avevo pensato. Può servire a riequilibrare la situazione. Rimangono tutti gli altri problemi a carico del venditore. Non si può, ad esempio, ricomprare una casa subito dopo.
Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

 

[Daniele 78]

Più che altro il problema nasce dal dover chiudere l'IPOTECA con la banca utilizzato per finire i lavori. Mi chiedo come la banca cancellerà L'IPOTECA se i soldi non arrivano contestualmente all'atto. Io ho sempre visto fare 2 atti contestuali, uno con il cliente che paga per l'immobile e contestualmente la chiusura dell'IPOTECA...non è possibile farla sporca anche perché ci si vede tutti prima insieme: venditore, compratore, banca del venditore e a volte anche quella del compratore (di solito 2 funzionari inarcati dalle stesse) e si spiega bene la situazione. Secondo me questa legge creerà una montagna di problemi a tutti, invece di risolverne.

 

[Notaio d'Ambrosio]

E certo che la estinzione del precedente debito e la cancellazione dell'ipoteca è un problema irrisolvibile. L'attuale prassi sarà inutilizzabile. Dobbiamo aspettare il regolamento ministeriale e poi sforzarci di inventare qualcosa per salvare capra e cavoli!
Per un primo elenco dei numerosi problemi mi permetto umilmente di rinviare al mio scritto : http://mioblog.notaiopescaradambros...mpravendita-presso-notaio-l-27-12-2013-n-147/

notaio massimo d'ambrosio - pescara

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La mia opinione:
La norma , è vero , è di complessa attuazione, ed il regolamento sicuramente non verrà adottato nei 120 gg e rimandato "sin die" finchè non si troverà " la quadra " . Ma una nota positiva la norma ce l'ha. Quella di mettere al centro il soggetto e tutelarlo dalle doppie o triple vendite (truffe ) fenomeno più frequente di quel che si possa immaginare .
E visto che le sanzioni penali non sono certo un deterrente visto che la truffa è sanzionata con la reclusione fino a tre anni che significa zero gg dietro le sbarre, tale norma almeno nei casi patologici costituirà uno stop . Infatti se prima della norma un soggetto avesse rogitato tre volte la casa posseduta in un grosso centro urbano , alle 12, alle 16, alle 20 ed i tre notai avessero trascritto immediatamente ( ipotesi ideale ma di di difficile praticabilità ) nessuno avrebbe potuto accorgersene per il semplice fatto che la conservatoria annota la trascrizione entro le 12.00 del gg dopo.
Ossia se la norma è fatta male non significa che il principio non sia giusto.
Altre leggi giuste ( vedi d.lgs 102.2005 ) hanno avuto fredda accoglienza e pari difficoltà di applicazione in quanto ingessano il credito alle imprese che devono rilasciare le fideiussioni , ma cio' non significa che la norma non sia stata opportuna visto che gli imprenditori truffaldini incassavano gli acconti e senza pagare nessuno prendevano la via delle Cayman.
Altre leggi giuste non sono fatte e lo dovrebbero: penso alla polizza postuma decennale cui formulazione non è determinata tanto che se ( nei migliori dei casi ) viene rilasciata è poco piu' che carta straccia rispetto alla srl bidone che si estingue e che come tale risulta non aggredibile ex art. 1669 per effetto ex articolo 2595 .
Purtroppo non siamo in Francia dove la filiera Impresa, Agente immobiliare, Notaio
"fila" bene con chiare attribuzioni a tutela dell' utente finale che è la parte debole della catena

 

[Daniele 78]

Ripeto quando mi chiederanno il rispetto della norma quindi di far transitare il saldo su un conto apposito (curato dal notaio) fino alla data delle registrazione sui pubblici uffici, siccome finora ho sempre permesso alle persone di farsi l'imbiancatura ed il traslocco prima dell'atto (proprio per sveltire tutti i passaggi), lascerò le chiavi della casa dal notaio in custodia. Se uno non è ancora proprietario e non mi salda non vedo perché dovrei consegnargli le chiavi di casa. Aggiungo che per i successivi 10 giorni dovrà consegnare continuamente le chiavi al notaio...
Se uno non si fida del mio operato, perché dovrei fidarmi del suo io???

 

[Notaio d'Ambrosio]

Scusatemi se mi ripeto in questa discussione, ma per chi volesse approfondire comunico che è stato pubblicato integralmente il video della mia relazione sul deposito prezzo al Convegno Fiaip di Pescara su:

notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

 

[Daniele 78]

Bravo @Notaio d'Ambrosio , ha fatto un ottimo intervento, ora mi auguro che venga abolita questa "porcata" parlando con i dovuti interlocutori, perchè se non lo si fa l'edilizia crolla definitivamente...altro che crescita.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

lRagionamento rispettabile , ma manca la vera risposta ( ma quel poveretto che ha pagato la casa e si trova che il proprietario è un altro , a quello chi ci pensa ?)
l'intervento a mio parere è un po' notiaocentrico (notai onesti o non onesti, oneri a carico del professionista etc ) e solo in parzialmente in tema

Oltre la critica , obiettivo fermo ossia il diritto del poveretto , la proposta
Ci provo :
Potrebbe per esempio la legge prevedere che all'atto , il venditore incassi il corrispettivo con assegni speciali congelati per 15 giorni sul conto corrente dell'impresa, e poi alla comunicazione del Notaio che nulla osta , il via libera.
Semplice, veloce, induce le ditte ed i privati venditori andar via dritti, il compratore a non fare il tiranno, nessuna speculazione su interessi, consegna immedita dell'immobile, nessun problema con il creditore ipotecario banca (un altro problema grave e vero ) che oggi prevale sul privilegiato divenuto tale per effetto della trascrizione del preliminare .
Se il venditore non ha nulla da temere, non vedo alcun incaglio