Compravendita immobiliare - Difformità esterne ,interne e di condominio.

[Giuliano1977]

Buongiorno a tutti,
ho già firmato un compromesso per l' acquisto di un appartamento in un condominio (la cui costruzione è iniziata prima del 01/09/1967).
A pochi gg dal rogito, il geometra della parte venditrice ha constatato varie difformità, sia esterne che interne.
Per le esterne c'è stato anche un aumento di volume (in pratica il progetto iniziale prevedeva un balcone in una camera che invece è divenuto parte della camera); per le interne varie cose (ripostiglio che è stato aperto..una porta è stata murata e altre cose).
Ricercando in archivio...per le difformità esterne il geom ha trovato un sanzionamento per l' art. 12 della L. 47/85 ( nel 1994). Per quelle interne non c'è nulla...mi ha detto che presentarà un accertamento di conformità. Dopo tale presentazione potremo fare il rogito.

Infine...dal geometra che nel 94 presentò la domanda di sanatoria per l' art. 12 L47/85 sono venuto a sapere che esistono varie difformità anche a livello di condomino (tetto,facciate e volumi tecnici). In comune non c'è traccia però di nulla (condoni, ecc).

Ma è possibile vendere un appartamento senza il condono condominiale?
Cosa rischio nel comprare l appartamento?
Basta il sanzionamento secondo l' art. 12 per sanare le difformità esterne?

Ringrazio tutti coloro mi potranno dare una mano

 

[Massimiliano Lusetti]

Il rischio è che la cosa venga a galla e che sia attivato un progetto in sanatoria e quindi lei in qualità di proprietario di una frazione dell'intero immobile sia chiamato a rispondere in solido per sanzioni e oneri concessori . Se le varianti non sanate e non dichiarate in precedenza comportano come nel suo caso un aumento di volume anche in parti comuni, ammesso che si possano mantenere come tali implicano sanzioni pari al doppio del valore di costruzione per la realizzazione di tali parti.
Bisognerebbe vedere più nel dettaglio la situazione generale. Se fossi in lei mi metterei in contatto con un professionista locale di sua fiducia da affiancare al geometra della parte venditrece se è veramente interessato all'acquisto, oppure sospenderei l'acquisto facendomi dare indietro la caparra fino a che la parte venditrice non possa mettere in vendita l'appartamento legalmente.

 

[Giuliano1977]

Ma il balcone che è stato inglobato nella camera (causando l aumento di volume) è parte comune? Cmq loro sostengono che è stato "sanato" pagando la sanzione come dice l art. 12 L47/85. I venditori quindi sostengono che l appartamento è vendibile essendo il fabbricato risalente a prima del 67 e presentando , per le difformità esterne, l accertamento di conformità.

Il mio quesito è : se venisse accertato che ci sono difformità condominiali , come sembrerebbe, l atto sarebbe valido?
Ho già messo un mio geometra...il quale però mi ha detto che per fare una perizia per vedere se nel condominio ci sono difformità dovrò spendere non meno di 10-15 mila euro. E se non ci sono documenti che provino le difformità dovrò spendere tutti qui soldi per accertarlo? Mi sembra assurdo...

 

[salvo cervino]

se venisse accertato che ci sono difformità condominiali , come sembrerebbe

C'è o non c'è e se c'è cos'è? In questo è racchiusa la risposta al tuo quesito. Se il fabbricato è anteriore al 1967 non credo ci siano particolari difficoltà. Il catastale dell'epoca corrisponde con la disposizione attuale si o no?

se venisse accertato che ci sono difformità condominiali , come sembrerebbe

C'è o non c'è e se c'è cos'è? In questo è racchiusa la risposta al tuo quesito. Se il fabbricato è anteriore al 1967 non credo ci siano particolari difficoltà. Il catastale dell'epoca corrisponde con la disposizione attuale si o no?

Aggiunto dopo 7 minuti :

Massimiliano Lusetti, a cui ho dato un piaciuto, è stato chiaro e preciso; ma non avendo le carte o il riassunto resta sempre una informazione di massima pur sempre validissima ma bisognerebbe analizzare date, tempi tipologia di abuso ecc, che da quanto esposto non si evince.

 

[Massimiliano Lusetti]

Mi pare esagerata la richiesta del geometra che hai contattato ma non sapendo esattamente cosa c'è da fare non posso esprimere un parere più dettagliato.
In prima istanza il pagamento della sanzione non è sufficiente. Presso l'ufficio condoni dell'area tecnica del comune cui appartiene l'immobile devi trovare l'accettazione del condono e il progetto in sanatoria deve essere stato approvato. Il catastale deve essere aggiornato allo stato di fatto dell'immobile se ci sono altre cose che non vanno devono essere messe tutte a posto prima del rogito. per quanto attiene il condominio. devi avere il progetto approvato verificare la congruenza vedere sempre all'ufficio condono se sono state apportate variazioni - se è stato chiuso il balcone questo ha comportato anche una variazione in facciata del prospetto .. E' solo il tuo balcone che è stato eliminato o tutti quelli della colonna soprastante o sottostanti? Eventuali sanzioni per aumenti di volume delle singole unità sono a carico dei singoli propietari se vi sono aumenti di volumetria per parti comuni o diverse disposizioni interne e facciate queste fanno parte del parimonio comune. Per lo meno questa è la mia logica che va comunque poi suffragata parlando in comune con gli incaricati di seguire queste pratiche.

Aggiunto dopo 6 minuti :

aggiungo ancora una cosa ma molto rilevante: se c'è un geometra della parte venditrice non c'è bisogno che il tuo consulente svolga il lavoro ma semplicemente che controlli l'operato dell'incaricato da parte della proprietà a cui spetta l'onere di mettere a posto l'immobile secondo le tue richieste Quindi un'operazione di controllo sempre che sia valida la richiesta di 10 o 15 mila euro vale neanche il 10 % del lavoro "da controllare" e quindi non più di 1000 - 1500 euro ad essere magnanimi.

 

[Giuliano1977]

Allora....per quanto riguarda il mio appartamento...il catastale depositato in comune corrisponde all attuale solo per e parti esterne. L' interno no (ma lo faranno con l accertamento di conformità).
Tutti i balconi del fabbricato sono stati eliminati e inglobati.Eliminati non è corretto...diciamo che il progetto iniziale prevedeva balconi che poi non sono stati costruiti e hanno utilizzato il loro spazio per le camere.

Ma come è possibile che in una situazione del genere il notaio mi dica che può fare l atto?

 

[geomarchini]

è per tale motivo che va prima accertato il tutto. attualmente la vendita non può essere fatta. tuttavia per le opere interne mi sembra eccessiva la richiesta di conformità, a fronte del fatto che l'abuso volumetrico è già stato sanato

 

[adimecasa]

se la costruzione è iniziata nel 1967 circa 44 anni fà, qundo è finita. ???? tutti questi abusi cadono sul proprietario che risulta attualmente, come pure le spese per la sanatoria, pertanto se vuoi comperare questo alloggio deve essere sanato prima del rogito, senza la clausola dell'alloggio da ristrutturare:daccordo:

 

[salvo cervino]

Se posso ho capito e smentitemi se così non é che la difformità riguarda la divisione interna? Se così é si è sollevato un problema che non c'è.

 

[Giuliano1977]

Ciao salvo...
non solo quella.
Nel progetto depositato in comune del fabbricato...c'erano dei balconi che invece non sono stati costruiti e hanno ampliato le camere.E' stato presentato un sanzionamento per l' art. 12 della legge 47/85...ma non si capisce se tutti i mq abusi sono stati sanzionati o solo una parte. In più in quella zona c'è il vincolo paesaggistico...quindi..bisogna vedere diverse cose.
La cantina (piano interrato) sembrerrebbe condonata...ma c'è solo la richiesta...e non la risposta del comune.
Per concludere sembra che ci siano difformità a livello di condominio (tetto, facciate e volumi tecnici)