Compravendita immobile frazionato e non condonato

[fugerit]

Salve a tutti.
Mi sono trovato in una situazione abbastanza complicata che cerco di descrivere e riassumere.

Nel 1995 è stato frazionato un immobile ( al catasto risultano ora due subalterni dove prima ce ne era uno soltanto ), l'immobile era di circa 50 mq ed è stato diviso in due di circa 30 e 20 mq.

La porzione di 20 mq è stata acquistata dal proprietario dell' appartamento al piano di sopra che ha accorpato fisicamente i due locali ( creando un unico locale di circa 70 mq ).

La porzione di 30 mq è rimasta invece al proprietario originale. Due anni fa è andata in successione a suo figlio che l' anno scorso la ha venduta a me.

Ora io sto valutando nuovamente la vendita, ma pare che non sia mai stato fatto un condono del frazionamento.

Inoltre l'atto di compravendita con cui io ho acquistato l'appartamento l'anno scorso aveva allegata una perizia che dichiarava che questo condono c'era ( riportando anche copia della domanda ), ma pare invece che la domanda che viene dichiarata come richiesta di sanatoria del frazionamento riguardasse tutt' altro e fosse di 10 anni precedente.

Qualcuno sa aiutarmi a capire cose dovrei fare?
Grazie in anticipo.

 

[Jrogin]

Devi dare incarico ad un tecnico di tua fiducia che verichi la conformità urbanistico-catastale del bene e se difforme ti dica se è regolarizzabile e se sì in quale maniera.
Adire il vero questa operazione sarebbe stato opportuno farla quando hai acquistato.

Ad ogni modo chi ti ha venduto la casa è responsabile di ciò che ti ha venduto.

 

[fugerit]

Ma gli atti di vendita sono validi in questo caso?

Se non fossero validi cosa succede?

 

[massimo binotto]

L'atto di vendita è regolare.
L'eventuale colpa ricade sul venditore che ha omesso al notaio alcuni particolari importanti in fase di vendita.
Se così fosse c'è da parte tua il diritto di rivalsa nei confronti del venditore.
Rivalsa che può essere esercitata sia in sede civile per il rimborso dei danni patiti e patendi, sia in sede penale perchè il venditore ha dichiarato il falso davanti al notaio che è pubblico ufficiale.

Come detto da Jrogin affidati ad un tecnico di fiducia per la verifica urbanistivìca e catastale e se le cose stanno come descritto, vai da un'avvocato e procedi con la diffida al venditore.

Sani

 

[bolognaprogramme]

E' la solita storia del cercare di far capire alla gente che il notaio è solo un "certificatore", nè può essere altro: se gli porti dei documenti e gli dici questo è il condono, se la documentazione è regolare, il notaio la passa per buona...
Come potrebbe fare altrimenti ?

In questo caso, comunque, se è così, mi sembra che ci sia stato un bel dolo da parte dcel venditore...

Silvana

 

[castro]

la prima cosa da fare è vedere a quella pratica di condono con quei numeri cosa corrisponde all'ufficio tecnico del comune chiedendo un accesso agli atti, di solito lo fa un tecnico, dopodiché se non corrisponde al frazionamento che divideva le proprietà devi fare una sanatoria a tua volta, secondo me non devi fasciarti la testa prima di rompertela perchè se ci sono le due schede catastali già con l'immobile diviso dovrebbe essere tutto ok!
un dubbio che mi viene e che mi è capitato è che il professionista incaricato nel 1995 alla divisione dell'immobile abbia fatto solo la pratica catastale e non quella comunale in questo caso : sanatoria ugualmente, fallo presente anche al tuo vicino, quello dei 20 mq, magari fate una pratica unica e risparmiate ( anche se con due proprietà diverse)
x bolognaprogramme: io sono un Ai e quando trovo un condono, sanatoria, dia, e affini ne chiedo sempre una copia al venditore o la recupero negli uffici del comune tramite il mio tecnico x rifilare "sole" agli acquirenti e non sono un pubblico ufficiale secondo me il notaio dovrebbe fare almeno altrettanto e di solito lo fanno, infatti tanti tecnici lavorano x i notai per queste problematiche, che poi i notai siano responsabili o meno davanti la legge per me è secondario perchè la propria coscienza non deve fare solo i calcoli con la legge ma anche con la realtà e con il giusto comportamento di un pubblico ufficiale

ops..... per non rifilare "sole"

 

[felixgiovanni]

Entrambi i titolari dei cespiti, di 70 mq e di 30 mq, sicuramente catalogati come depositi o roba del genere, chiederanno la sanatoria al comune per modifica delle rispettive consistenze utili, avvenuta a "compensazione". Ciò per stesse destinazioni d'uso.... Tranne che per casi assai particolari, l'operazione è semplice e poco costosa....la sanzione, se applicata, non dovrebbe superare i 516 € e la spesa per il tecnico non più di 1000 €, da dividere in due! Data la modestia dell'operazione, non ricorrerei a strategie e rivalse che inducono, talvolta, in lungaggini che, alla fine, provocano sproporzionate perdite di tempo e sconvenienti riscontri materiali. Se le unità sono in condominio, bisognerebbe adeguare anche le incidenze millesimali..., ove già non avvenuto. Saluti.

 

[massimo binotto]

.... Tranne che per casi assai particolari, l'operazione è semplice e poco costosa....la sanzione, se applicata, non dovrebbe superare i 516 € e la spesa per il tecnico non più di 1000 €, da dividere in due! Data la modestia dell'operazione, non ricorrerei a strategie e rivalse che inducono, talvolta, in lungaggini che, alla fine, provocano sproporzionate perdite di tempo e sconvenienti riscontri materiali. Se le unità sono in condominio, bisognerebbe adeguare anche le incidenze millesimali..., ove già non avvenuto. Saluti.

Non sono d'accordo con questo principio...
Applicando le sanzioni previste dalla Legge 47/1985 si va da un minimo di 258 euro ad un massimo di 1032, salvo che il Comune non voglia far pagare il doppio degli oneri, ecc. ecc.
Che poi nella media chiedano 516 euro questo è un altro discorso.

Seconda cosa. La previsione di spesa per un tecnico a 1000 euro da dividere in due mi sembra alquanto generosa e sproporzionata...
Oltre alla pratica di sanatoria, con progetto, domande, dichiarazioni varie, ecc. ecc., va fatta anche la variazione catastale ed attenzione che il Comune non chieda anche una nuova agibilità, quindi con conformità impianti e quant'altro.

Non facciamo i conti senza l'oste!!!!

E poi, perchè non fare la rivalsa nei confronti del venditore???
O ha fatto il furbo... oppure anche se era in buona fede, perchè ora il nuovo acquirente deve rompersi le scatole fra tecnici, comune, e quant'altro per avere una cosa che gli aspetta di diritto???

Se fossi io anche per 50 euro, vado dall'avvocato e faccio la rivalsa nei confornti dei furbetti.
E' una questione di principio e valore morale...

Sani

 

[felixgiovanni]

A me risulta quanto segue: 1) SANZIONE: il comma 1 art. 37 DPR 380/2001 e D.Lgs 301/2002 hanno fissato il minimo a 516 €; 2) SANATORIA: per quanto ne so, nella fattispecie, tutto il progetto consta di una pianta dei locali al preesistente ed una a stato attuale, corredate da una sezione, poche righe di relazione e fotocopia di qualche estratto per l'inquadramento territoriale, e si completa la pratica unendo la modulistica compilata e fotocopia del titolo che abilita alla richiesta. Credo che la prestazione professionale (parliamo di 70 mq!) possa espletarsi nell'arco di una, al massimo due giornate, senza con questo perdere di vista gli altri eventi in corso. Diverso e particolare sarebbe il caso se l'edificio si trovasse in zona vincolata....ove potrebbe necessitare qualche nulla-osta in più; 3) CATASTO: mi pare di aver capito che la pratica catastale è stata già espletata (ci sono ora due subalterni) e, oltretutto, non l'avevo compresa in quella previsione di spesa che si limitava alla pure e semplice sanatoria. Pertanto ribadisco quanto già espresso e suggerirei ad ogni acquirente, prima di sottoscrivere proposte e roba del genere, di sentire possibilmente sempre il parere di un addetto tecnico, in modo da avere migliore cognizione dello status dell'immobile ed evitare inutili ed interminabili contenziosi, sempre deleteri per ambo le parti. Un vecchio proverbio recita: MEGLIO UN ACCORDO ONEROSO OGGI CHE UNA CAUSA VINTA DOMANI! Il domani giudiziario è...come una fatalità. Per il resto ciascuno è libero di pensare e comportarsi come crede...rispetto ciò che dice Massimo anche se non lo condivido in pieno, non tanto perchè consideri la questione morale in secondo piano, lungi da me, mai, quanto per una pura e semplice questione di praticità. A chi non bolle il sangue al cospetto di furbetti? Il forum è fatto proprio per scambiarsi opinioni e per...crescere insieme. Saluti.