Comprare un appartamento difforme dal progetto originale

[Massimiliano Lusetti]

Allora per finestre spostate e terrazzo o poggiolo in più si fa prima sanatoria e poi si compera/vende...non dovrebbero esserci grossi problemi basta anche aver presentato la sanatoria; se vuoi potresti anche apportare nel progetto le ulteriori modifiche (agibilità del sottotetto e altre variazioni) facendo un bypass e proporre già le variazioni finali che intendi apportare con una unica autorizzazione in parziale sanatoria visto che intendi in parte eliminare cose che non erano state autorizzate. E' da verificare quale sia lo strumento legislativo da applicare che più si confà alle tue esigenze ed al tuo caso; ti rammento che infatti oltre al piano casa c'è anche la direttiva sull'agibilità dei sottotetti. E' importante comunque verificare l'esatta situazione urbanistica della zona in cui è inserito l'edificio e, carte alla mano fare un primo studio preliminare di fattibilità e delle possibili strade da seguire e testarne presso gli uffici comunali la loro validità. Per la questione del sottotetto non è assolutamente importante che tale sottotetto sia accatastato. Non mi è però chiaro se tu voglia acquistare solo il sottotetto o anche il resto dell'edificio
Vedo che sei di Genova, come me, se ti interessa mi puoi fare vedere in reale la situazione e ti posso dare un consiglio propedeutico.

 

[Massimiliano Lusetti]

Ho riletto e ho capito che vuoi comprare solo il sottotetto... La cosa si complica un pochino. Il "piano casa" non è stato pensato a fini speculativi quindi non si prevede la realizzazione di nuove unità abitative ma l'ampliamento di quelle già esistenti. Peraltro gli ampliamenti sono molto legati alla qualità edilizia che si viene a creare quindi per ottenere l'ampliamento devi fare un progetto globale che migliora sia dal punto di vista del rendimento energetico, sia dal punto di vista della sicurezza sismica le caratteristiche dell'intero edificio. L'ampliamento eventuale deve comunque sottostare a tutti i regolamenti edilizi e alle normative di distanza e impatto ambientale previsti dal P.U.C. vigente. Ribadisco che per darti un' idea sensata è molto più utile entrare dentro alla situazione in reale e non on line.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Và chiarito un equivoco: il catasto non legittima la regolarità urbanistica: è un mero ufficio fiscale-inventariale. La legittimità urbanistica e la legittimità della sagoma discendono solo dalla licenza edilizia originaria rilasciata dal Comune (e dalla allegata planimetria) e dalle successive varianti autorizzate dal Comune medesimo. In pratica in passato ed in alcune parti d'Italia ( ed anche attualmente a dire il vero) si chiede al geometra di fare una modifica in catasto per la stanza aggiunta abusivamente e si dà da bere al compratore la bufala secondo la quale la modifica è legittima tanto è che " l'immobile risulta regolarmente accatastato", puntando sul fatto che il Notaio essendo esonerato dal sindacare le licenze ante 67 si accontenti della dichiarazione di responsabilità del venditore.
La liecenza edilizia è obbligatoria dal 1942 ( in alcune zone dal 1934) per cui deve esserci. Altra cosa che il Notaio debba accertarla ed indicarla in atto assumendosi la responsabilità urbanistica, cosa che gli compete solo per gli edifici post 1967 ,
Evidentemente nel caso in specie il Notaio è persona seria e scrupolosa e cosi' facendo cerca di garantire per il meglio il compratore

 

[Massimiliano Lusetti]

Esattissimo Ennio, Solo il catasto Tavolare Asburgico in uso in Trentino Altoadige ha fini probatori della proprietà. Si fa notare che comunque adesso anche al catasto ordinario presente nelle altre regioni il tecnico abilitato che inserisce variazioni (PRATICHE DOCFA) deve dichiararne il titolo di provenienza (cioè il provvedimento urbanistico in ragione del quale si apporta la variazione catastale o il nuovo immobile). Quindi frazionamenti, variazioni planimetriche, nuovi accatastamenti di immobili devono recare la provenienza urbanistica e in linea di principio chi non da queste informazioni non potrebbe apportare la modifica e di conseguenza se fornisce informazioni false fa un falso in atto pubblico.

 

[simona2]

esatto.....io andrei ad acquistare solo il sottotetto....
mi sn già info e nella zona in oggetto ci sn delle limitazioni per poter usufruire del recupero sottotetti.
ma , dopo varie riniuoni il mio comune ha acettato l'uso del piano casa in verticale , e sarei la primissima a utilizzarlo.
a me nn interessa sanare l'immobile intero , xchè nn è mio , a me interessa solo sanare il tetto che ora in pratica è a 3 falde , mentre io vorrei portrlo a 2 come inizialmente era in unico progetto depositato. e cmq il progetto nn era del sottotetto , ma dei 2 piani sotto....dove ovviamente compariva anche un sottotetto .
quindi a qnt ho capito , il mio parente dovrebbe prima di tutto , accatastarlo questo sottotetto come magazzino. una volta accatastato con docfa, io lo posso acquistare. ma la sempre eventuale sanatoria del solotetto, spetta a me farla e pagarla , o al mio parente? posso farla dopo l'acquisto o prima ?

 

[Massimiliano Lusetti]

Non mi sono spiegato... dipende dal comune in cui sei. Accatastare il sottotetto non basta, nel tuo caso così come lo hai descritto:

1. sanare le difformità
2. definire la destinazione d'uso del sottotetto.
3. capire se il Comune ti permette di ampliare ed in che termini il volume dell'edificio senza intervenire su strutture e altro... Siamo tutti in zona sismica in liguria tranne pochissimi comuni e quindi di fatto sopraelevare di un piano implica adeguare le strutture altrimenti non fai niente.
4. Capire se ti è permesso frazionare l'unità immobiliare.

Sono tutte cose che si devono verificare nel caso specifico è impossibile dirti così se sono possibili o meno. Non si può valutare un'azione senza maggiori informazioni di tutti gli incartamenti del PUC vigente ecc...

 

[lampo]

Integro quanto detto in precedenza segnalando che nel caso in questione nel secondo quesito di questa discussione (spostamento di una finestra rispetto al progetto assentito) non ci dovrebbero essere problemi a sanare l'abitazione con il pagamento dell'ammenda segnalata in precedenza.

Infatti è proprio così, però chi vende deve pagare una bella cifra in quanto il comune farebbe pagare gli oneri come una costruzione nuova

 

[Massimiliano Lusetti]

Infatti è proprio così, però chi vende deve pagare una bella cifra in quanto il comune farebbe pagare gli oneri come una costruzione nuova

Se l'abuso consiste solo nello spostamento della finestra c'è l'ammenda non c'è nuovo volume ne aumento di superficie agibile e non vengono quindi applicati sull'immobile gli oneri urbanistici. Diverso il caso in cui si denuncia un nuovo sottotetto li c'è volumetria in più e ci sono oneri... sopratutto se si tenta poi di ampliare la casa sfruttando questa volumetria che non era stata considerata ai fini urbanistici e tanto meno catastali...

 

[papelo]

ciao a Tutti vorrei riallacciarmi al problema su esposto.
in pratica ho diversi dubbi su un immobile acquistato recentemente.
1) nell'atto notarile stipulato nel 2009 il notaio inserisce la dicitura ante 1967 su un immbole di tre vani e accessori.
2)le planimetrie presenti al comune (DIA 1995) e certificati catastali coincidono perfettamente.

Recentemente un viciono mi ha confidato che parte del mio immobile è stato ampliato nelgi anni 80 senza una regolare concessione edilizia e pertanto

abusivo.
Ho effettuato dei controli sia al comune che al catasto e in effetti qualcosa non quadra.
1) mappe catastali del 1975 riporta ad occhio una volumetria inferiore
2) un vecchi atto stipulato nel 1970 dai precedenti propretari fa riferimento ad una casa colonica di 2 vani e accessori ante 1967 un po diverso dal

mio atto che parla di 3 vani pu accessori ante 1967.
l'unica cosa che mi rassicura un po e che al comune non hanno una planimetria diversa dalla situazione attuale (almeno spero), ma ho diversi dubbi sulla

regolarità della mia casa.

Ps. l'unica pratica edilizia eseguita è una diA per una risistemazione interna degli spazi (sempre con la dicitura ante 1967) con la situazione attuale e di progetto coincidenti in termini di volumetria.

Ringrazio in anticipo a chi mi possa dare una mano

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Regolarizzazione : VIENE DEFINITIVAMENTE PROROGATO AL 31 marzo 2011
PERCORSO e COSTI

01--LA VERIFICA
Chi sospetta di possedere un fabbricato non risultante in catasto (per es. può essere indicativo il fatto che non paghi alcuna imposta) deve procurarsi il numero di "particella" su cui insiste e verificarlo nel sito Agenzia del Territorio - Home

02--LA REGOLARIZZAZIONE
I proprietari di una particella, con un fabbricato non dichiarato devono
accatastarlo entro il 31 marzo 2011. Va incaricato un tecnico professionista,iscritto all'Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari, agrotecnici. Adempimenti analoghi per unità immobiliari già censite, nelle quali siano state eseguite ristrutturazioni che hanno incrementato la rendita in misura consistente

03--Sanatoria-
Case fantasma: monitoraggio e obblighi
L’ufficio de Territorio individua sulla base dei dati Agea, di telerilevamento e di sopralluoghi immobili non iscritti in catasto, compresi i fabbricati non più rurali
Gli elenchi di tali immobili sono resi disponibili sul sito internet del Territorio ai comuni e agli interessati;Della pubblicazione di tali elenchi viene data notizia con comunicati in Gazzetta ufficiale ;Gli interessati sono tenuti entro il 28 febbraio 2011 ad aggiornare i dati catastali con l’annotazione della rendita

04--IL COSTO
Nel caso di una villetta o di un edificio rurale da accatastare, il costo
professionale è 1.500 euro circa (600-800 euro per le semplici variazioni non
comunicate). L'Agenzia potrà però richiedere il pagamento della sanzione

IL FISCO
--CINQUE ANNI DI TASSE
A meno che il fabbricato sia stato ultimato da poco, si deve procedere alla
regolarizzazione fiscale (IRPEF e ICI), del periodo pregresso risalendo fino alla
data di costruzione dell'edificio, non oltre però il quinto anno precedente (con
sanzioni ridotte al 12,50)

---RURALI SENZA ONERI
Nel caso di fabbricati rurali non è necessaria la regolarizzazione fiscale


IN COMUNE : UFFICIO TECNICO
--CASE CONTADINE
Per i fabbricati rurali basta la presentazione di una Dia in sanatoria (articolo 37
del Dpr 380/2001) con sanzione probabilmente non sopra i 516 euro
--|GLI ALTRI FABBRICATI
Per i fabbricati di tipo civile o industriale si presenta la Dia in sanatoria ma si
pagano anche i tributi di concessione e urbanizzazione se la costruzione è
conforme ai piani comunali. Per i lavori che hanno portato a variazioni della
rendita (non a nuove costruzioni) di norma basta la presentazione di una Dia insanatoria e il pagamento di 516 euro
-- L'ABUSO EDILIZIO
Se la costruzione non è conforme, scatterebbe la denuncia del comune
all'Autorità giudiziaria, la demolizione e la condanna penale in presenza di
vincolo ambientale