Comodato d'uso per ristrutturazione

[JeanPaul]

Ciao a tutti
Ho un appartamento che vorrei mettere a profitto, ma è da ristrutturare e, purtroppo, non ho la capacità finanziaria per farlo (gù minga dané...).
Nel tempo mi sono avvicinato alla possibilità di farlo, ma c'è sempre qualche imprevisto, e ho l'impressione che non ci riuscirò mai!
Di recente mi è stata fatta una proposta, da parte di un "ristrutturatore" interessato ad abitarlo, di un "comodato d'uso per ristrutturazione".
In soldoni mi è stato proposto di ristrutturare l'appartamento in cambio di un uso gratuito dello stesso per qualche anno, e relativo contratto regolare d'affitto al termine del comodato.
La proposta è interessante, anche perché, come ho detto, l'appartamento andrebbe a marcire prima che Io abbia le capacità economiche per la ristrutturazione, ma confesso di non sapere come procedere riguardo alla stipula di un regolare contratto (di comodato) e relative incombenze legali/fiscali.
In passato mi avete dato consigli che ho apprezzato, e seguito, per altre questioni, spero che anche questa volta sappiate come diradare la nebbia della mia ignoranza!
grazie in anticipo per qualsiasi aiuto!

 

[Nemesis]

Di recente mi è stata fatta una proposta, da parte di un "ristrutturatore" interessato ad abitarlo, di un "comodato d'uso per ristrutturazione".
In soldoni mi è stato proposto di ristrutturare l'appartamento in cambio di un uso gratuito dello stesso per qualche anno

Quel contratto sarebbe probabilmente una locazione dissimulata. La natura del comodato è essenzialmente gratuita. In questo caso la controprestazione richiesta al comodatario potrebbe non essere modesta, e quindi non ritenuta un "modo".
Se gli esborsi necessari per ristrutturare uguagliassero o addirittura superassero l'ipotetica misura dei canoni di una normale locazione, l'accordo non potrebbe che esser ritenuto una locazione.

 

[JeanPaul]

l'accordo non potrebbe che esser ritenuto una locazione

Quindi tanto vale fare un contratto regolare e gestire la cosa tramite una scrittura privata di rateizzazione del corrispettivo per la ristrutturazione corrispondente ai versamenti del canone?

 

[basty]

Quindi tanto vale fare un contratto regolare e gestire la cosa tramite una scrittura privata di rateizzazione del corrispettivo per la ristrutturazione corrispondente ai versamenti del canone?

Potrebbe essere una possibilità: in effetti potreste anche stipulare un contratto dove per N mensilità il canone non viene monetariamente corrisposto, poichè vengono considerate equivalenti le prestazioni ricevute con la ristrutturazione.

Entrambi i meccanismi dimostrano una cosa: anche se non percepisci un canone in euro, per il fisco le prestazioni equivalenti legate alla ristrutturazione sono considerate ai fini IRPEF alla medesima stregua di un canone pagato.

la tua soluzione, se accettata dal conduttore, potrebbe essere perciò la formula più lineare e facile da gestire.

 

[Gianco]

Dovrai tenere conto che nel contratto dovrà entrare per diritto anche il terzo incomodo, lo Stato per un terzo circa. Ma quando mai riuscirai a poterne godere?

 

[JeanPaul]

Ma quando mai riuscirai a poterne godere?

Bhé se non faccio nulla rimane li a marcire...
E poi ci sono le riduzioni fiscali per ristrutturazione, che dovrebbero diminuire il tempo di attesa....

la tua soluzione, se accettata dal conduttore, potrebbe essere perciò la formula più lineare e facile da gestire.

Il conduttore è molto interessato, in quanto ora paga parecchio in un appartamento più piccolo; si tratta di stabilire la formula più conveniente per entrambi.
Un'idea potrebbe essere la stipulazione di un normale contratto di locazione, e un accordo, separato, di rateizzazione del costo della ristrutturazione.
Devo solo informarmi su come utilizzare i benefici fiscali

 

[basty]

Devo solo informarmi su come utilizzare i benefici fiscali

Purtroppo quelli sono legati all'anno di pagamento, tramite bonifico particolare: temo che col tuo meccanismo sia difficile ottenerli: oggi le detrazioni sono ancora al 50%, ma potrebbero portarli negli anni futuri di nuovo al 36% standard.

Ricorda anche che se non ti accordi in precedenza, lo stesso inquilino potrebbe detrarre le spese di ristrutturazione.

Un ulteriore problema, potrebbe sorgere se i lavori li fa in economia il conduttore stesso: per poter detrarre occorre pagare con bonifico, a fronte di una fattura.

 

[Nemesis]

Devo solo informarmi su come utilizzare i benefici fiscali

Se le spese saranno sostenute dal conduttore, non avrai diritto a nessuna detrazione.

 

[JeanPaul]

Se le spese saranno sostenute dal conduttore, non avrai diritto a nessuna detrazione.

E' ovvio, cmq non ho ancora deciso come procedere, magari torno con idee più chiare!

 

[JeanPaul]

Alla fine la decisione comune è che la cosa migliore è ristrutturare normalmente con il pagamento da parte mia dei bonifici, onde sfruttare i benefici IRPEF, e stipulare subito un contratto con decorrenza a fine ristrutturazione, anche xké il conduttore deve dare preavviso dove abita ora.
Immagino che si possa fare oggi un contratto con decorrenza, diciamo, a tre mesi (il conduttore vorrebbe essere, giustamente, sicuro di avere a disposizione l'appartamento prima di dare disdetta), ma in questo caso:
la registrazione è da fare entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza?
il deposito cauzionale è da chiedere alla stipula?
e la consegna chiavi?