Comodato d'uso, locazione breve, affittacamere, bed and breakfast o cosa d'altro?

[Clematide]

Nulla da eccepire dal punto di vista fiscale. Il problema che al più potrebbe sorgere è: "E' possibile concedere in comodato d'uso gratuito un appartamento che poi il proprio figlio affitterà a terzi nell'esercizio della sua attività d'impresa?"

Quesito complesso. E' possibile che il comodatario venga autorizzato dal comodante (specie se parente) a locare l'immobile, ad esempio a turisti o studenti. Si pone, pertanto, il problema di come ripartire, ai fini IRPEF/Cedolare/IRES ed IMU, il reddito dell'immobile. Ora, bisogna osservare che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
Atteso che il comodato è un contratto che fa nascere, a favore del comodatario (che riceve in comodato il bene) un diritto personale di godimento e non un "altro diritto reale", la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita al comodatario, per cui, se questi stipuli (in veste di locatore) un contratto di locazione, il reddito effettivo da locazione deve essere imputato, ai fini IRPEF (suppongo), anche in questa ipotesi, non già al comodatario, bensì al proprietario dell'immobile, vale a dire a te, con tutto quello che ne consegue.

 

[bisontel]

@Clematide:

Ammesso che sia come tu dici non sussisterebbe alcun problema.
Penso però che se da una parte l'IMU è imputabile al proprietario dell'immobile, i proventi derivanti dalla locazione non possono essere imputabili che a chi li percepisce, ovvero il comodatario.

A me, comunque, interessava avere qualche notiziola in più sulla locazione breve.
Grazie per il tuo prezioso contributo

 

[Clematide]

Non so esattamente che cosa tu intenda per "locazione breve" = "short lets"

In Italia esiste una tipologia contrattuale per finalità turistiche (vacanze, villeggiatura) stipulabile in tutti i comuni, di durata libera (anche per pochi giorni, pertanto, non soggetta a registrazione), la cui previsione normativa è regolamentata dall'art.53, D.Lgs. 79/2011 e art.1, co. 1, lett. c) della legge 431/1998, a canone libero e a cui si applicano le norme dettate dagli artt.1571 e seguenti del nostro cod. civ. Fiscalmente puoi assoggettare i redditi al regime ordinario o a cedolare secca (quadro RB del modello UNICO). Il D.Lgs. 79/2011 esclude, però, la locazione della singola stanza con servizi in comune. perchè tali unità immobiliari devono essere dotate di servizi igienici e di cucina autonomi. Alla luce del recente D.Lgs 23/2011 che ha assorbito l'art.12 del D.L. 59/1978, per locazioni al di fuori dell'esercizio dell'attività alberghiera e senza erogazione di servizi (vedi precisazione successiva), il conduttore non va segnalato alla P.S. (Comunicazione di cessione di fabbricato), a patto che sia cittadino italiano o comunitario. In caso il cessionario fosse cittadino extracomunitario va segnalato alla P.S. con il modello "Comunicazione di ospitalità a favore di cittadino straniero". Occorre sottolineare, però, che la disciplina di tale tipologia non trova applicazione quando il godimento dell'immobile è accompagnato da ulteriori prestazioni (fornitura di biancheria, riassetto giornaliero dell'alloggio, fornitura di pasti ecc.), così da configurare un'ipotesi di prestazione di tipo alberghiero (affittacamere), la cui specifica disciplina è demandata, in genere, a ciascuna Regione e comporta il rilascio da parte del Comune (un tempo l'autorità di P.S.) di licenza di esercizio.

 

[Marco Costa]

Avrei gradito suggerimenti sul tipo di contratto definito "LOCAZIONE BREVE", che pare non essere soggetta ad autorizzazioni e quant'altro (unica incombenza sarebbe quella della segnalazione alle autorità di polizia dei dati degli occupanti) e che sia un tipo di contratto libero, al più paragonabile a quello degli "short lets".

mi spiace ma non sono molto esperto in merito , se non dirti che personalmente come Affittacamere posso affittare solo per periodi sino a massimo 6mesi e che se affitto sino al 30gg non devo stilare alcun contratto e nemmeno registrarlo ...basta la fattura/ricevuta fiscale che emetto alla consegna delle chiavi, anche se io per scrupolo mio personale oltre alla caparra che si trasforma sino a fine permanenza in deposito cauzionale ...faccio firmare una paginetta di contratto in cui specifico la natura turistica, alcune disposizioni di utilizzo alcuni divieti , come richiedere la residenza, ospitare persone oltre quelle pattuite e da me comunicate alla PS ...ecc ecc
Cordiali saluti Marco

 

[mapeit]

Non so esattamente che cosa tu intenda per "locazione breve" = "short lets"

In Italia esiste una tipologia contrattuale per finalità turistiche (vacanze, villeggiatura) stipulabile in tutti i comuni, di durata libera (anche per pochi giorni, pertanto, non soggetta a registrazione), la cui previsione normativa è regolamentata dall'art.53, D.Lgs. 79/2011 e art.1, co. 1, lett. c) della legge 431/1998, a canone libero e a cui si applicano le norme dettate dagli artt.1571 e seguenti del nostro cod. civ. Fiscalmente puoi assoggettare i redditi al regime ordinario o a cedolare secca (quadro RB del modello UNICO). Il D.Lgs. 79/2011 esclude, però, la locazione della singola stanza con servizi in comune. perchè tali unità immobiliari devono essere dotate di servizi igienici e di cucina autonomi. Alla luce del recente D.Lgs 23/2011 che ha assorbito l'art.12 del D.L. 59/1978, per locazioni al di fuori dell'esercizio dell'attività alberghiera e senza erogazione di servizi (vedi precisazione successiva), il conduttore non va segnalato alla P.S. (Comunicazione di cessione di fabbricato), a patto che sia cittadino italiano o comunitario. In caso il cessionario fosse cittadino extracomunitario va segnalato alla P.S. con il modello "Comunicazione di ospitalità a favore di cittadino straniero". Occorre sottolineare, però, che la disciplina di tale tipologia non trova applicazione quando il godimento dell'immobile è accompagnato da ulteriori prestazioni (fornitura di biancheria, riassetto giornaliero dell'alloggio, fornitura di pasti ecc.), così da configurare un'ipotesi di prestazione di tipo alberghiero (affittacamere), la cui specifica disciplina è demandata, in genere, a ciascuna Regione e comporta il rilascio da parte del Comune (un tempo l'autorità di P.S.) di licenza di esercizio.

Concordo in pieno con questa risposta, come pure sul fatto che i ricavi della locazione delle stanze, stanti così le cose, siano imputabili al proprietario e non al comodatario.
Però credo che i titolari dell'attività di ristorazione avrebbero un serio problema, nel caso di una visita della GdF, a dimostrare che questi "short-lets" non si configurino nell'attività di impresa, quindi soggetti a tutte le normative fiscali attinenti (in primis la ricevuta fiscale).

 

[bisontel]

Non so esattamente che cosa tu intenda per "locazione breve" = "short lets"

In Italia esiste una tipologia contrattuale per finalità turistiche (vacanze, villeggiatura) stipulabile in tutti i comuni, di durata libera (anche per pochi giorni, pertanto, non soggetta a registrazione), la cui previsione normativa è regolamentata dall'art.53, D.Lgs. 79/2011 e art.1, co. 1, lett. c) della legge 431/1998, a canone libero e a cui si applicano le norme dettate dagli artt.1571 e seguenti del nostro cod. civ. Fiscalmente puoi assoggettare i redditi al regime ordinario o a cedolare secca (quadro RB del modello UNICO). Il D.Lgs. 79/2011 esclude, però, la locazione della singola stanza con servizi in comune. perchè tali unità immobiliari devono essere dotate di servizi igienici e di cucina autonomi. Alla luce del recente D.Lgs 23/2011 che ha assorbito l'art.12 del D.L. 59/1978, per locazioni al di fuori dell'esercizio dell'attività alberghiera e senza erogazione di servizi (vedi precisazione successiva), il conduttore non va segnalato alla P.S. (Comunicazione di cessione di fabbricato), a patto che sia cittadino italiano o comunitario. In caso il cessionario fosse cittadino extracomunitario va segnalato alla P.S. con il modello "Comunicazione di ospitalità a favore di cittadino straniero". Occorre sottolineare, però, che la disciplina di tale tipologia non trova applicazione quando il godimento dell'immobile è accompagnato da ulteriori prestazioni (fornitura di biancheria, riassetto giornaliero dell'alloggio, fornitura di pasti ecc.), così da configurare un'ipotesi di prestazione di tipo alberghiero (affittacamere), la cui specifica disciplina è demandata, in genere, a ciascuna Regione e comporta il rilascio da parte del Comune (un tempo l'autorità di P.S.) di licenza di esercizio.

Molto chiarificatore il tuo intervento... ti ringrazio, credo che si tratti proprio della risposta al mio quesito.
Per gli "short lets" prova a dare uno sguardo qui:
Leggi Case Vacanza Appartamenti uso Turistico
ed in particolare qui:
Bed and breakfast e short lets, facciamo chiarezza | La svizze.ra il blog di Rita Apollonio

Non riesco a capire la differenza fra short lets e locazione breve (o anche transitoria).

Perchè gli short lets sono consentiti in alcune regioni ed in altre no?

 

[hanton21]

-il requisito fondamentale per un BB e' che l'intestatario dello stesso sia residente e domiciliato nello stesso : attualmente il BB non e soggetto a nessuna denuncia fiscale in quanto non annoverato in nessuna classe merceologica definita :solamente denuncia di esistenza(non "inizio attivita'") alle autorita' locali: personalmente ho dato in comodato uso gratuito un apt con permesso di tenere un BB al beneficiario il cui solo obbligo e' quello della trasmissioni dati agli uffici di polizia dei transeanti
penso ,invece, che nella attivita' legata ad un esercizio pubblico (ristorante) prevalgano per il fisco le normative associate a quest'ultimo :l'eventuale BB viene integrato e va' ad incrementare i profitti del ristorante.....nonche' tutte le norme soggette a sorveglianza da parte della questura etc