Come formulare un prezzo per una proposta di acquisto?

[homesweethome77]

Vorrei chiedere dei pareri su come comportarmi rispetto al prezzo richiesto per un'appartamento che mi interesserebbe acquistare.

L'immobile è un'appartamento al secondo piano di una palazzina inizio 900, la superficie catastale è di 126mq, l'appartamento è composto da 4 stanze, cucina, bagno, corridoio (e un secondo bagno cieco ricavato dentro una stanza e non presente in pianta catastale), soffitti alti sui 3m40;

Il prezzo richiesto è 540.000 euro, ovvero 4285 euro al mq;
Il sito immobiliare.it da, per questa strada e quelle confinanti, un prezzo di richiesta medio di 4650 euro al mq in questo periodo,

Questo appartamento presenta le seguente peculiarità:

- è al momento affittato (l'inquilino, che affitta le stanze come casa vacanza, dovrebbe lasciare prima del rogito, e mi è stato detto dall'agenzia che sarà compensato di 40.000 euro - sarà vero? - pur di lasciare), il contratto tutt'ora valido mi fa pensare che il proprietario abbia bisogna urgente di vendere;

- l'appartamento necessita di ristrutturazioni sostanziali: le porte e gli infissi sono d'epoca e sono da restaurare, la pavimentazione originale si trova sotto delle mattonelle più 'moderni' che dovremmo far togliere, l'appartamento è rivestito di carta da parati decisamente invecchiato e ovviamente anche bagno e cucina sono decisamente datati e da buttare giù. Non vi è presente caldaia (ma i termosifoni si), poi ovviamente rete elettrica ecc, inoltre c'è quel bagno non accatastato la cui situazione va risolta.

- nel palazzo è in via di delibera l'implementazione di un'ascensore, le cui spese chiaramente ricadranno sul nuovo proprietario.

Alla luce di tutto ciò, sarei molto interessata a ricevere indicazioni su quanto io possa o debba abbassare il prezzo di questo appartamento. So che sono questioni molto soggettive ma, dato anche che mi toccherebbe casomai spendere un bel po' per sistemare questo appartamento, mi servirebbe fare une proposta quanto meno onerosa possibile - senza però scadere nell'improponibile, appunto - quindi mi piacerebbe molto conoscere e capire le opinioni di chi ha più esperienza di me. Grazie!

 

[Adriano Giacomelli]

Non sappiamo la Città, anche se la sapessimo, probabilmente non conosciamo il mercato di quel contesto, Rione, Via ecc. Le quotazioni di riferimento sono un "termometro" ma per oggetti belli e di pregio, le quotazioni sono inferiori, per quelle vecchie e scadenti, vale il discorso inverso.
Di certo ci rappresenti un investimento impegnativo al quale sono da aggiungere ingenti spese di ristrutturazioni. Se tu facessi tutte le opere a spanne spenderesti circa 1.000,00 € a mq. ma anche in questo caso si può lavorare con artigiano in economia, ci si può affidare a Ditte specializzate ed infine si possono usare materiali svariati e con costi differenti. Ci saranno spese tecniche di professionisti e quindi, al tuo quesito non riesco a dare risposte precise.
Di certo, non firmare nulla prima di avere la certezza sulla liberazione dell'immobile e senza esserti fatta una idea esaustiva dei costi di ristrutturazione.

 

[rita dedè]

non firmare nulla e non pagare soldi!

 

[Gianco]

Il servizio interno alla camera non presente sulla planimetria catastale sarebbe il problema minore. Infatti la denuncia di variazione viene accettata senza alcuna limitazione. Il problema è regolarizzare la sua posizione dal lato urbanistico, tenendo presente che il bagno interno deve essere dotato di aerazione forzata. Sia il servizio igienico che la stanza devono rispettare i parametri minimi richiesti. Altrimenti vanno ripristinati. In alternativa l'immobile non è commerciabile.

 

[griz]

Non so come imposti le sue statistiche immobiliare.it ma credo non sia particolarmente attendibile, il mercato come tutti sanno è costituito da domanda e offerta, potrebbe essere che la zona sia interesante e vi sia un buon movimento ma anche che le trnsazioni siano vicine allo zero. Questi parametri sono importanti. Tu sei interessata a spendere parecchio, l'appartamento ha necessità di lavori, non importantissimi ma lavorare in un centro storico in un immobile d'epoca ha costi elevati., potresti anche cercare di avere un'idea di spesa orientativa Posto tutto questo potresti informarti su quanti appartamenti simili sono stati venduti in zona così da avere l'idea di quante proposte potrebbe ricevere il venditore che se ha esigenza di vende in fretta non potrà fare troppo il difficile. A questo punto potrai avere elementi per formulare la tua offerta al ribasso, non è facile ma questi sono i passi che farei io

 

[Gianco]

Non dimenticare che quando si interviene su ristrutturazioni, prevedi l'esecuzione di certi lavori e poi ti trovi sempre degli imprevisti che fanno lievitare, non poco, la spesa preventivata. Il classico è intervenire sul rifacimento dell'impianto idrico: sorgono sempre delle sorprese.

 

[Dimaraz]

Vorrei chiedere dei pareri su come comportarmi rispetto al prezzo richiesto per un'appartamento che mi interesserebbe acquistare.
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Questo appartamento presenta le seguente peculiarità:

- è al momento affittato (l'inquilino, che affitta le stanze come casa vacanza, dovrebbe lasciare prima del rogito, e mi è stato detto dall'agenzia che sarà compensato di 40.000 euro - sarà vero? - pur di lasciare), il contratto tutt'ora valido mi fa pensare che il proprietario abbia bisogna urgente di vendere;

- l'appartamento necessita di ristrutturazioni sostanziali: le porte e gli infissi sono d'epoca e sono da restaurare, la pavimentazione originale si trova sotto delle mattonelle più 'moderni' che dovremmo far togliere, l'appartamento è rivestito di carta da parati decisamente invecchiato e ovviamente anche bagno e cucina sono decisamente datati e da buttare giù. Non vi è presente caldaia (ma i termosifoni si), poi ovviamente rete elettrica ecc, inoltre c'è quel bagno non accatastato la cui situazione va risolta.

- nel palazzo è in via di delibera l'implementazione di un'ascensore, le cui spese chiaramente ricadranno sul nuovo proprietario.

Alla luce di tutto ciò, sarei molto interessata a ricevere indicazioni su quanto io possa o debba abbassare il prezzo di questo appartamento. So che sono questioni molto soggettive ma, dato anche che mi toccherebbe casomai spendere un bel po' per sistemare questo appartamento, mi servirebbe fare une proposta quanto meno onerosa possibile - senza però scadere nell'improponibile, appunto - quindi mi piacerebbe molto conoscere e capire le opinioni di chi ha più esperienza di me. Grazie!

Come sottolineato da altri (e per tua finale ammissione) poni questioni troppo complesse...tanto valeva chiedessi un terno secco su singola ruota.

Tenendo presente l'evidenziato non hai precisato se l'acquisto lo vuoi fare per portarvi residenza (prima casa) o se per "investimento".
Radiatori ma no caldaia = centralizzato?

Fare "speculazioni" su un ribasso di prezzo in simili frangenti è azzardo puro.
Quando inizi una "ristrutturazione" il totale facilmente supera il preventivo perchè le "sorprese" spesso arrivano in corso d'opera.

Banalmente ritengo che una proposta con un -10% sia il massimo concepibile...diversamente i sospetti aumenterebbero.

Ps.
All'eventuale rogito solo dopo che l'inquilino sia effettivamente "emigrato" e previa attenta verifica della situazione contabile condominiale.

 

[Luigi Criscuolo]

l'appartamento necessita di ristrutturazioni sostanziali

non puoi pensare di defalcare tutti i costi per la ristrutturazione dell'immobile dal prezzo richiesto dal venditore. Poi certi lavori, si sa, si fanno prima di occupare l'appartamento con il mobilio , anche perché si possono fare modifiche che non potrebbero essere fatte comodamente con l'appartamento ammobiliato.
In considerazione dell'entità della cifra che ti accingerai a sborsare io se fossi in te mi farei seguire da un legale e da un tecnico professionista: il primo per seguire tutta l'operazione di compravendita e di disponibilità dell'immobile; il secondo per aver una idea dei costi per consegnarti l'appartamento come vuoi tu.
Per quanto riguarda la mancanza dell'ascensore e del riscaldamento sono aspetti che pesano negativamente sul prezzo di compravendita: il primo se è già stato deliberato dovrebbe essere a carico del venditore; il secondo, considerando il volume dell'appartamento da riscaldare (in quale classe energetica si trova l'appartamento?), potrà significare alti costi per il condizionamento dell'appartamento.
Infine, se a te piace la situazione a contorno dell'immobile dove andrai ad abitare; ti piacerà l'idea di come verrà l'appartamento una volta ristrutturato; dovrai essere disponibile a trovare un accordo con il venditore.

 

[griz]

on puoi pensare di defalcare tutti i costi per la ristrutturazione dell'immobile dal prezzo richiesto dal venditore

Infine, se a te piace la situazione a contorno dell'immobile dove andrai ad abitare; ti piacerà l'idea di come verrà l'appartamento una volta ristrutturato; dovrai essere disponibile a trovare un accordo con il venditore.

ottime osservazioni, si tratta di capire come ha strutturato il prezzo il venditore che potrebbe anche già avere valutato le ristrutturazionima se i parametri sono quelli che hai esposto (valore/mq di idealista e dal prezzo) non credo abbia fatto grandi valutazioni, del resto i venditori non le fanno mai, loro propongono, poi sta a chi è intenzionato ad acquistare valutare bene. In un mercato come quello di oggi la differenza tra prezzo proposto e realizzato a volte è molto importante. Tieni conto comunque di quanto Cricuolo suggerisce: una trattativa tra te e il venditore può anche essere parecchio articolata e se tu vuoi comprare e lui vuole vendere in fretta, un incontro si trova

 

[homesweethome77]

Intanto grazie a tutti per i vostri input: faccio tesoro di tutto quel che avete preso il tempo di sottolineare, Grazie!

La situazione intanto si è ulteriormente complicata: oggi ho sentito l'agente immobiliare, il quale mi ha detto che in realtà la richiesta del proprietario sono 500.000, i 40.000 aggiuntivi sono la buonuscita dell'inquilino, il quale si potrebbe anche tenere fino alla scadenza del suo contratto 6+6, nel 2019 (fra l'altro l'inquilino usa quell'appartamento come casa vacanze, affittando le stanze ai turisti, non ci vive). Ha aggiunto che per quanto riguarda la porzione del proprietario, sarebbe probabilmente disposto ad accettare proposte sui 460/470 (dice anche che è già arrivata una proposta a 440 che il proprietario rifiuterà ma come al solito, non so mai quando gli agenti dicono la verità o mentono per interesse).

La parte della buonauscita mi da però problema: la trovo indecente per ammontare (l'inquilino paga solo 1000 euro di affitto, che per quella zona è molto bassa, sostiene quindi che per poter continuare la sua attività di affittacamere dovrebbe prendere un'altro affitto in zona e questi gli costerebbe almeno il doppio) e se il proprietario ha bisogno di vendere subito non mi pare nemmeno giusto che indossi il costo di liberare la casa a me. Vice versa se lascio l'inquilino dentro (oltre al fatto che io sapevo che 1) non bisogna mai comprare con un inquilino dentro e nel caso 2) questo abbasserebbe il valore dell'immobile di un bel po'), chissà cosa non m'inventerà alla scadenza del contratto (non sembra un tipo molto collaborativo). Ho chiesto copia del contratto di affitto e intendo consultare un legale di fiducia per capire esattamente quali sono i rischi e come mi posso, o non, proteggere nel caso.

Questa casa, che sarebbe la nostra prima casa, ci piace molto e si trova in una zona della quale siamo molto familiari, però chiaramente, andandoci di mezzo i nostri risparmi e in ultima istanza la nostra vita familiare, non vorrei che l'ago della bilancia finisse per pendere verso il negativo...