Chiarimento lavori terrazzo di proprietà privata

[sammarco]

Buongiorno, sono Sammarco, volevo chiedere agli amici del forum un chiarimento a riguardo un intervento da fare ad un terrazzo di proprietà esclusiva e vengo al dunque. Da alcuni anni un condomino sito all'ultimo piano ha problemi di muffa e macchie gialle, che fa supporre che sia inizio di infiltrazioni d'acqua dal terrazzo coperto da guaina. Voglio premettere che il terrazzo è di proprietà privata e il condomino danneggiato è proprietario dell'appartamento sottostante. In qualità di amministratore ho reso noto al proprietario del terrazzo del problema e di intervenire facendo fare una perizia dello stato di manutenzione. A tutt'oggi nonostante due raccomandate e comunicazioni telefoniche, non ha provveduto assolutamente a verificare la situazione dello stato del terrazzo.
Voglio sapere, io in qualità di amminstratore il mio compito si esaurisce con l'aver comunicato ufficialmente al proprietario il problema che ha il condomino sottostante, in seguito visto che si tratta di una problematica tra due privati, eventuali azioni legali deve affrontarle il condomino che ha subito il danno, oppure sono coinvolti tutti i condomini sottostanti ad una eventuale percorso legale?
Sicuro di una vostra risposta esaustiva porgo distinti saluti.
Sammarco Michele

 

[Adriano Giacomelli]

A naso direi che ciò che hai fatto e come immagini gli scenari futuri, sia corretto. Ti voglio mettere un pensiero critico alla situazione da te descritta. Se mi parli di muffa e non di chiazze bagnate, sembrerebbe un problema differente. Alle volte angoli di abitazione esposti a NORD, mal areati e mal coibentati, sono portati a formare muffe o inserimento dell'intonaco. - In tal caso sarebbe da imputare ad un cattivo isolamento esterno/interno, non riconducibile al proprietario della terrazza, o a cattivo arieggiamento dell'appartamento, causa imputabile al suo occupante. Si ovvia, comunque, facendo una ripitturazione con prodotti anti muffa.

 

[Luigi Criscuolo]

in effetti sarebbe opportuno fare un accertamento nel locale del condòmino dell'ultimo piano per appurare che le chiazze che si possono osservare sono legate alle infiltrazioni dal terrazzo di copertura oppure a problemi di condensa.
Una discriminante potrebbe essere il fatto che se ci sono infiltrazioni d'acqua piovana la macchia compare solo con le piogge e poi scompare con il cessare dell'evento meteo quindi l'intonaco si asciuga di conseguenza non ci dovrebbe essere muffa. Poi "gutta cavat lapidem": se l'acqua di pioggia ha trovato la strada per inumidire l'intonaco del soffitto prima o poi quando piove incomincerà a gocciare dal soffitto.
Di contro il massetto di posa contiene sempre acqua (alla faccia delle piastrelle) quando è estate la temperatura del pavimento del terrazzo è elevata, l'acqua contenuta nel massetto evapora. L'evaporazione provoca un abbassamento della temperatura (principio usato durante la seconda guerra mondiale, sopratutto in africa, per mantenere l'acqua delle borracce meno calde, che per questo motivo erano rivestire di un panno) che si trasmette per contatto al soffitto sottostante. Ecco perché anche d'estate le macchie non scompaiono e continuano a proliferare le muffe. L'aria calda sale verso il soffitto quando arriva a contatto con la parete si raffredda, raggiunge la temperature di rugiada caratteristica per quella temperatura e l'intonaco si inumidisce favorendo lo sviluppo delle muffe.
Con questo non voglio sostenere che le macchie citate da @sammarco siano senz'altro dovute a fenomeni di condensa.

 

[Ollj]

Intervengo solo da un punto di vista procedimentale.
Ove la causa fosse connessa ad infiltrazioni provenienti dal terrazzo in proprietà esclusiva, il risarcimento dei danni cagionati e le spese per i ripristino (nell'immobile danneggiato e per la terrazza) sono a carico di tutto il Condominio in funzione di quanto stabilito dall'art.1126 Cc (salva diversa convenzione).
Giurisprudenza costante della Cassazione così dispone.
L'amministratore è tenuto ad intervenire prontamente