Chi rientra nei due terzi della spesa di rifacimento del lastrico solare?

[andymark]

Ciao a tutti.Mi sono appena iscritto e quindi chiedo perdono in anticipo se sbaglierò qualcosa.
Vorrei spiegarvi brevemente il mio problema. Abito in un appartamento situato al primo piano di un vecchio cascinale situato in un cortile rettangolare ed a fianco del mio ingresso c'è l'appartamento del mio vicino.
Inoltre a piano terra si trova un bilocale affittato (totale 3 appartamenti).
L'appartamento del mio vicino si sviluppa (tranne l'ingresso) interamente sopra il mio ed è dotato di un lastrico solare che copre il mio ingresso,la camera dei figli ed il bagno.

Da un pò di tempo ho delle infiltrazioni d'acqua dal lastrico sovrastante ma nonostante ripetute segnalazioni al vicino, la risposta è sempre stata negativa.
Mi sono rivolto ad una associazione piccoli proprietari della mia città la quale, tramite un legale è riuscita a "smuovere" il vicino che ha fatto fare una perizia ad un geometra e di seguito richiesto preventivi ad alcune imprese.

Il dubbio che ho io ora è questo: le spese sono a carico per 1/3 al mio vicino e per i restanti 2/3 sono interamente a mio carico oppure deve contribuire anche il proprietario dell'appartamento affittato al piano terra?
Scusate per la lunghezza del quesito e grazie.
P.S: allego foto del mio appartamento con sovrastante lastrico solare.
andymark

 

[Marco Giovannelli]

allora nel tuo caso deve pagare un terzo il proprietario della terrazza e 2/3 in prop. millesimale tutti coloro che ne sono coperti in relazione alla porzione coperta sia abitazioni che box ecc.

se invece fossero soltanto due i condomini ( prop terrazzo e abitazione sottostante) analogicamente si applica i disposti dell'art. 1125 CC, quindi metà e metà.

saluti

 

[GianfrancoElly]

Non capisco perchè Giovannelli fa una distinzione tra più condomini e 2 condomini: dovrebbe valere sempre l'art. 1126 CC dove si parla di lastrici solari. Nell'art. 1125 si parla di soffitti, solette e solai tra 2 piani.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Nel tuo caso deve pagare un terzo il proprietario della terrazza e 2/3 in prop. millesimale tutti coloro che ne sono coperti in relazione alla porzione coperta sia abitazioni che box ecc.

Da un pò di tempo ho delle infiltrazioni d'acqua dal lastrico sovrastante

anche io concordo con la prima parte di Marco. Nell'occasione aggiugo considerazioni che possono risultare utili al caso tratte dalla a sentenza della Cassazione 18 giugno 1998, n. 6060, per la quale «la disposizione dell'articolo 1126 del codice civile, che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce anche alle riparazioni dovute a vetustà ( come nel caso) e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario».

Nel caso in esame pertanto i danni da infiltrazioni non possono che essere addebitati per un terzo al proprietario della terrazza a livello e per due terzi a carico di tutti i condomini coperti dalla terrazza, a norma dell’articolo 1126 del codice civile. In questo senso si è pronunciata la Cassazione, sezioni unite, 29 aprile 1997, n. 3672, per la quale «dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare di edificio condominiale attribuito in proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad uno dei condomini, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, secondo le proporzioni stabilite dall'articolo 1126, codice civile».

 

[andymark]

Ringrazio tutti coloro che mi hanno risposto.
Ora però mi sorge spontantea la domanda:visto che solo il mio appartamento è coperto dal lastrico solare mi ritrovo a dover pagare io i 2/3 della spesa così oltre al danno subìto ho anche la beffa!!

Andymark

 

[GianfrancoElly]

Per evitare questa ingiustizia dovresti dimostrare che le infiltrazioni dal lastrico dipendono dal comportamento del proprietario (assenza di manutenzione, presenza di vasi da fiori pesanti, ecc.). In questo caso la spesa sarebbe a carico del proprietario.

 

[GianfrancoElly]

Rileggendo la tua prima lettera ho notato che in realtà sotto al lastrico, che mi sembra sia al 2° piano, ci sia il tuo appartamento (1° piano) ed un altro "affittato" al piano terra. Se non vale l'ipotesi che ho fatto nella mia precedente lettera, i 2/3 della spesa la dovete pagare tu e il proprietario dell'appartamento del piano terra (non l'affittuario)

 

[Nerone]

Per evitare questa ingiustizia dovresti dimostrare che le infiltrazioni dal lastrico dipendono dal comportamento del proprietario (assenza di manutenzione, presenza di vasi da fiori pesanti, ecc.). In questo caso la spesa sarebbe a carico del proprietario.

E se il proprietario del terrazzo di sopra, unico proprietario, non interviene subito ma da una piccolissima parte di intonaco che viene giù sul mio terrazzo, si crea un vero e propio soffitto conzona sempre più vasta priva di intonaco, oltre al polverone che viene di sotto e che rovina in parte il godimento della mia proprietà, come ci si difende? come posso fare per tutelarmi dal vicino di casa e dai maggior costi di riparazione che vorrà farmi pagare a motivo del fatto che non è voluto subito intervenire e quindi dalla sua incuria ?

 

[andymark]

Grazie per la risposta.In effetti questo è quello che mi ha detto anche il geometra che ha fatto
la perizia l'anno scorso ad aprile nella quale ha dichiarato che le infiltrazioni che mi ritrovo in ca
sa sono dovute alla impermeabilizzazione del lastrico che non svolge più la sua funzione ed allo
scarico dell'acqua sottodimensionato.Il fatto è che da cinque anni sto dicendo al mio vicino di
questo problema ma,pensando alla buona fede,l'ho sempre fatto a voce.Quindi l'unico scritto che
ho in mano è questa dichiarazione dell'aprile 2009.Potrà bastare per dimostrare che ad oggi nulla
è stato fatto?
Grazie