Chi affitta l'appart.to : il nudo propr o l'usufrutt?Opzione di acquisto?

[tonisanse]

Signori buongiorno
Mia moglie ed io siamo nudi proprietari di un appartamento di cui e' usufruttuario ns figlio che vive a Londra ed e' iscritto all'AIRE, come a dire pagamento di una bella botta di 900€ di IMU. all'anno.
Abbiamo avuto proposta di affitto con eventuale opzione di acquisto entro un anno.
Quindi le problematiche, per me che sono solamente infarinato e non esperto, sembrano tante.
Intanto il contratto (dal quale discendono poi le imposizioni fiscali a carico di chi lo contrae) va necessariamente sottoscritto dall'usufruttuario o puo' esserlo anche dai nudi proprietari?
Gli aspiranti inquilini hanno fatto cenno alla eventualita' ( non sono decisi ) di poter acquistare l'app.to entro 1 anno, nel qual caso, han detto, gli affitti pagati varrebbero quale acconto del prezzo pattuito.
Ma e' una sorta di rent to bay che non credo funzioni cosi'.
Potendo scegliere, sotto il profilo fiscale, conviene stipulare il contratto a noi nudi proprietari o a ns figlio usufruttuario?( che per tale app.to , lo ribadisco, per quanto piccolo paga oltre 900€ di IMU,, in quanto iscritto all'AIRE vale come seconda casa).
Ci hanno suggerito un contratto provvisiorio di un anno per motivi di vendita con cedola secca, (che prevederebbe un risparmio del 2% IVA (21% anziche '23%) ed inoltre una tassazione inferiore sulla registrazione del contratto.
Qualcuno ha detto che se stipulato da ns figlio,il contratto farebbe ridurre l'importo dell'IMU.
Abbiamo dunque molti dubbi ed incertezze:
-Contratto stipulato da noi e da ns figlio?
-Nostro figlio, che lavora e vive a Londra dove paga le tasse, non ha altri redditi in Italia, quindi nel caso stipulasse il contratto dovrebbe effettuare la denuncia dei redditi anche in Italia?
-L'importo dell'IMU potrebbe subire una diminuzione con la semplice registrazione del contratto di affitto?( a prescindere se siamo noi o ns figlio a sottoscriverlo?)
-La cedola secca con contratto provvisorio di 1 anno per motivi di vendita e' rinnovabile?
Saremmo ben lieti di ricevere chiarimenti e suggerimenti in merito.
Cordiali saluti Antonio Sanseverino

 

[Franci63]

Comincio a darti alcune risposte, delle quali sono certa.

Contratto stipulato da noi e da ns figlio?

Il nudo proprietario non ha nessun diritto di affittare l’appartamento.
Tale diritto spetta solo all’usufruttuario, che quindi è l’unico a poter firmare un contratto di affitto ( a meno che non dia procura a qualcuno, te compreso).

Gli aspiranti inquilini hanno fatto cenno alla eventualita' ( non sono decisi ) di poter acquistare l'app.to entro 1 anno, nel qual caso, han detto, gli affitti pagati varrebbero quale acconto del prezzo pattuito.

Gli affitti non valgono come acconto a prescindere; questo può essere un tipo di accordo , ma è molto poco conveniente per il venditore .
Se volete approfondire questo aspetto meglio farsi seguire da qualcuno competente.

-L'importo dell'IMU potrebbe subire una diminuzione con la semplice registrazione del contratto di affitto?

Non mi risulta affattto.

 

[uva]

Per pagare meno IMU tuo figlio potrebbe verificare se nel Comune dove si trova l'immobile sono previste aliquote IMU agevolate per i locatori che stipulano contratti concordati.

I canoni di locazione concordati sono inferiori a quelli di mercato (si calcolano in base ai criteri previsti dall'Accordo Territoriale vigente nel Comune), però il risparmio di imposta può essere interessante: aliquota IMU comunale ridotta rispetto a quella ordinaria e ulteriore riduzione del 25% per lo "sconto statale".

Generalmente per ottenere questa agevolazione bisogna presentare all'Ufficio tributi del Comune copia del contratto di locazione regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate.

 

[tonisanse]

Grazie, molto gentile.
Ma sul contratto provvisorio: e' vero che e' valido solo per 1 anno al massimo e non e' prorogabile neanche di un giorno con lo stesso inquilino?
Inoltre m'han detto che il contratto provvisorio deve essere motivato: vi sono motivi specifici ammissibili.
Ancora grazie.

 

[uva]

sul contratto provvisorio

Probabilmente ti riferisci al contratto di locazione transitorio che può avere una durata da 1 a 18 mesi.
I motivi della transitorietà (da parte del locatore oppure del conduttore) devono essere indicati nel contratto stesso e documentati.
Puoi trovare informazioni in rete su questa tipologia di contratto, ad esempio qui:
Il contratto di natura transitoria

Se invece ti riferisci ad un tipo di contratto basato sul rent to buy, è una materia specifica (e credo molto complicata) che io non conosco.

 

[tonisanse]

..ma il contratto concordato in cosa consiste essenzialmente?
- prezzo e periodo sono concordati liberamente dalle parti?
- oppure prezzo e periodo devono rientrare in un minimo e massimo stsbilito dalla Legge?
Grazie

 

[uva]

Dal pochissimo che ne so, per stipulare un contratto rent to buy occorre rivolgersi ad un notaio.
Puoi leggere la guida del Notariato:
Il rent to buy

 

[uva]

prezzo e periodo sono concordati liberamente dalle parti?
- oppure prezzo e periodo devono rientrare in un minimo e massimo stsbilito dalla Legge?

Non è un canone libero, occorre seguire i parametri (come ho scritto nel mio post n. #3). Anche per quanto riguarda la durata del contratto: in genere è di 3 anni + 2.

Per sapere come stipulare un contratto di locazione concordato devi leggere attentamente l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

 

[basty]

Intanto la cedolare secca ad aliquota fissa 21% è alternativa alla tassazione ordinaria progressiva IRPEF (non IVA). Optando per la CS si è esenti dalla imposte di registro (esclusa cessione di contratto di locazione)

- Contratto concordato e transitorio: sono forme di contratto non libere; devono tassativamente applicare la formula ed i parametri min/MAX sul canone è durata concordati tra Comuni e organizzazioni sindacali proprietari e inquilini. Il motivo addotto per la transitorietà va dichiarato sul contratto e deve riferirsi ad evento e data certa. Non credo che la semplice "intenzione" a vendere sia motivo valido. Riterrei necessaria l'esistenza di un preliminare di vendita.

- Tassazione in Italia: premesso che soggetto di imposta è sempre l'usufruttuario, presumo che eventuali obblighi di dichiarazione in Italia per via del possesso di immobili in Italia di soggetto iscritto alla Aire non muti sia che sia locato che sfitto: si considera reddito il canone di locazione o la rendita catastale. Meglio verificare visto che, sempre se non erro, in caso di vendita si deve dichiarare di essere in regola con la relativa denuncia dei redditi.

 

[uva]

Il motivo addotto per la transitorietà va dichiarato sul contratto e deve riferirsi ad evento e data certa. Non credo che la semplice "intenzione" a vendere sia motivo valido. Riterrei necessaria l'esistenza di un preliminare di vendita.

Anch'io penso che l'intenzione di vendere non sia un motivo valido per giustificare la transitorietà del contratto, se non è stabilita e documentata la futura data della vendita.

I motivi che giustificano le esigenze transitorie (del proprietario o dell'inquilino) sono tassativamente indicati nell'Accordo Territoriale vigente in quel Comune.
A Torino, ad esempio, oltre ai motivi specificatamente elencati è ammessa "qualsiasi altra esigenza specifica (del locatore o del conduttore) collegata ad un evento certo a data prefissata espressamente indicata nel contratto e documentata".