Cedolare secca. Quando e quanto pagare.

[ncolitti]

è un contratto che non si può stipulare

E dunque non si può stipulare secondo te...o volevi dire diversamente?

 

[ncolitti]

Forse manca un "non"?!?

 

[mapeit]

A norma di legge (art. 5 comma 1 della Legge 431/98 - D.M. 30-12-2002 - D.M. 10-03-2006 e accordi territoriali locali) i contratti ad uso transitorio "hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e /o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.(D.M. 30-12-2002)". Quindi il contratto ad uso transitorio da 1 a 18 mesi a termini di legge serve a soddisfare un'esigenza specifica del conduttore e/o del locatore e non prevede la tacita proroga, poiché in tal caso si configurerebbe una continuità nella locazione riconducibile ad un normale rapporto ricadente sotto la norma prevista all'art. 2 della Legge 431/98 (contratto libero di 4 + 4 anni).
Per ricadere nell'ambito della disciplina del contratto transitorio occorre valutare se esistono accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni più significative dei propietari e inquilini che ne elenchino i criteri. In mancanza di tali accordi, oppure anche se ve ne sono "In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli Accordi locali, contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata (D.M. 10-03-2006)". Le esigenze particolari del conduttore e/o del locatore vanno quindi indicate e documentate e possibilmente riconfermate tramite lettera raccomandata prima del termine della locazione.
Il legislatore ha voluto specificare questo proprio per evitare che si potessero creare abusi di tale forma contrattuale evadendo la disciplina del normale contratto 4 + 4 la quale tutela maggiormente la parte contrattuale che dal legislatore stesso è stata considerata la più debole, ovvero il conduttore.
Che uno concordi o meno sui principi, attualmente la disciplina è questa.
Detto fra le righe, se però all'inizio di ogni annualità di affitto ai tuoi studenti tu stipuli un contratto ad uso transitorio nuovo, documentando la loro esigenza (ad es. tramite un certificato di iscrizione all'università menzionato sul contratto) e prima della scadenza ti fai rilasciare da loro una dichiarazione in cui affermano il perdurare della loro esigenza di transitorietà del rapporto locativo, formalmente sei a posto, anche perché a loro non interessa di certo instaurare un rapporto di locazione di durata 4 + 4 che preveda tempi di svincolo più lunghi.

 

[Clematide]

Concordo con te, mapeit! I contratti transitori, di durata min 1 mese - max 18 mesi, non prevedono il rinnovo automatico. Il contratto di ncolitti, però, non è un contratto transitorio, bensì un contratto di natura diversa: locazione abitativa per studenti universitari, così leggo al #6. Tale tipologia contrattuale, oltre a prevedere una durata diversa rispetto ai contratti transitori (non inferiore a 6 mesi e non superiore a 36), prevede la facoltà di rinnovo automatico, per lo stesso periodo, qualora non pervenga disdetta nei termini previsti nel contratto.

 

[mapeit]

I contratti per studenti universitari sono regolati dalla stessa disciplina di cui sopra. Bisogna vedere se tra gli accordi territoriali esiste una tipologia di contratto-tipo che bisogna rispettare oppure no. Nel qual caso fa fede quanto stabilito dal D.M. 30-12-2002 che ho citato sopra, ovvero:
"1. Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di
specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia
iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di
specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono
essere stipulati contratti per studenti universitari di durata - precisata
negli allegati tipi di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima
scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere
sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o
dalle aziende per il diritto allo studio.
2. I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi locali sulla base
dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli Accordi
territoriali di cui all'art. 1."
ecc. ecc.