Cedolare secca per affitti brevi

[neriute]

Buongiorno a tutti,
sono proprietario di un appartamento che ho adibito a casa vacanze ( abito nell'appartamento sottostante ) e vorrei opzionare il trattamento fiscale a cedolare secca per evitare conteggi annuali di spese-rendite; il problema è che la proprietà è presente su due siti on line ( Booking e Homeaway ) e dall'entrata in vigore della legge 50/2017 sembra che la ritenuta del 21% dovrebbe essere effettuata da chi accetta le prenotazioni ( funzionare cioè da sostituto d'imposta ) solo che i due siti interpellati hanno risposto che non eseguiranno tali trattenute.
Ora, senza incorrere in contenziosi sgradevoli con l' Agenzia delle Entrate posso eseguirla in autonomia nei termini previsti?
Devo comunicare in qualche modo la mia opzione per la cedolare secca?
A chi? in che modo?
Ringrazio in anticipo chi mi vorrà chiarire.
Nerio Premate

 

[SuperRomu]

Buongiorno a tutti,
sono proprietario di un appartamento che ho adibito a casa vacanze ( abito nell'appartamento sottostante ) e vorrei opzionare il trattamento fiscale a cedolare secca per evitare conteggi annuali di spese-rendite; il problema è che la proprietà è presente su due siti on line ( Booking e Homeaway ) e dall'entrata in vigore della legge 50/2017 sembra che la ritenuta del 21% dovrebbe essere effettuata da chi accetta le prenotazioni ( funzionare cioè da sostituto d'imposta ) solo che i due siti interpellati hanno risposto che non eseguiranno tali trattenute.
Ora, senza incorrere in contenziosi sgradevoli con l' Agenzia delle Entrate posso eseguirla in autonomia nei termini previsti?
Devo comunicare in qualche modo la mia opzione per la cedolare secca?
A chi? in che modo?
Ringrazio in anticipo chi mi vorrà chiarire.
Nerio Premate

Gent.le sig. Neriute,
Posso incominciare nell'assicurarla che in merito alla decisione intrapresa dai servizi da lei citati, non vi è per voi alcun rischio di sanzioni.
In merito alla comunicazione della sua opzione per la cedolare secca, basta che l'Agenzia delle Entrate è informata sulla modalità della stipula del contratto, non c'è null'altro da fare, ed infine per quanto concerne il discorso della ritenuta del 21% non operante da parte degli intermediari, c'è un'unico modo con cui versarlo, ossia tramite modello di pagamento F24 con i codici tributi al quale dovranno pervenire a sua volta anche all'Agenzia delle Entrate rispettando le date previste.
Saluti

 

[Bluechewanna]

Buongiorno a tutti,
sono proprietario di un appartamento che ho adibito a casa vacanze ( abito nell'appartamento sottostante ) e vorrei opzionare il trattamento fiscale a cedolare secca per evitare conteggi annuali di spese-rendite; il problema è che la proprietà è presente su due siti on line ( Booking e Homeaway ) e dall'entrata in vigore della legge 50/2017 sembra che la ritenuta del 21% dovrebbe essere effettuata da chi accetta le prenotazioni ( funzionare cioè da sostituto d'imposta ) solo che i due siti interpellati hanno risposto che non eseguiranno tali trattenute.
Ora, senza incorrere in contenziosi sgradevoli con l' Agenzia delle Entrate posso eseguirla in autonomia nei termini previsti?
Devo comunicare in qualche modo la mia opzione per la cedolare secca?
A chi? in che modo?
Ringrazio in anticipo chi mi vorrà chiarire.
Nerio Premate

Non conosco Homeaway, conosco Airbnb e Booking. Booking - a differenza di Airbnb - non è un esattore online, cioè non riscuote i canoni per me, e pertanto non può applicare la ritenuta del 21% su somme che lui non incassa, quindi non è tenuto ad applicare la ritenuta. In ogni caso, anche se tu utilizzassi Airbnb, che è un esattore online, la ritenuta non la potresti pagare tu, che sei il proprietario, anche se lo vuoi, quindi, anche se ti sei appoggiato ad un intermediario online o fisico (agenzia immobiliare) che incassa i canoni per te, e magari finora non ha applicato alcuna ritenuta (il versamento del 17 luglio è slittato entro la data del 16 ottobre), non puoi pagarla tu perchè a versare la ritenuta è solo l'esattore online o fisico.

.Il problema semmai è un altro. Cercare di capire se la commissione che paghi al portale la devi dichiarare o meno. Se guardiamo il provvedimento 122395/2017 delle Entrate, si parla solo di canone, e le commissioni non sono canone, sono un importo che il proprietario versa all'intermediario.

Qual è il punto? Il punto è che il proprietario deve dichiarare il canone, in cedolare prende 100 e 100 dichiara, se poi io verso una commissione ad es. del 15%, quella commissione dovrebbe essere una spesa, perciò qual è il problema? Il problema è che, se sei un privato persona fisica, con i redditi fondiari non esiste il principio della deduzione come nel reddito d'impresa, e la regola dice che se io ho delle spese nella tassazione ordinaria, io godo di una deduzione a forfait del 5%, ma io sto in cedolare, per cui debbo dichiarare sempre il 100% del canone e le commissioni non le posso dedurre.

Morale della favola: se il contratto è breve e non è soggetto a registrazione, la comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone all'inquilino non è necessaria e opterai per la cedolare direttamente in dichiarazione con una particolare modalità di compilazione della Sezione II del quadro B o RB: vedi colonna 8 (Contratti non superiori 30 giorni).

 

[neriute]

Ringrazio per le risposte,
si tratta comunque di locazioni solo ad uso vacanze, quindi inferiori ai 30 gg e non soggette a registrazione nè a comunicazione all'autorità degli estremi degli ospiti ( sempre dell'Unione Europea ), comunque anche Booking incassa il lordo dell'offerta ( 100,00 €/gg ) e mi riversa entro il 15 del mese successivo l'importo al netto della commissione ( attualmente il 15% ).
Leggendo la disposizione che teoricamente obbligava gli intermediari ad eseguire la ritenuta d'acconto del 21% sul netto liquidato e nel caso di opzione di cedolare secca era la quota complessiva che avrei dovuto versare.
Ora visto che gli intermediari versano il netto decurtato della loro provvigione su quale importo devo calcolare il 21%?
Grazie ancora.

 

[Bluechewanna]

Ringrazio per le risposte,
si tratta comunque di locazioni solo ad uso vacanze, quindi inferiori ai 30 gg e non soggette a registrazione nè a comunicazione all'autorità degli estremi degli ospiti ( sempre dell'Unione Europea ), comunque anche Booking incassa il lordo dell'offerta ( 100,00 €/gg ) e mi riversa entro il 15 del mese successivo l'importo al netto della commissione ( attualmente il 15% ).
Leggendo la disposizione che teoricamente obbligava gli intermediari ad eseguire la ritenuta d'acconto del 21% sul netto liquidato e nel caso di opzione di cedolare secca era la quota complessiva che avrei dovuto versare.
Ora visto che gli intermediari versano il netto decurtato della loro provvigione su quale importo devo calcolare il 21%?
Grazie ancora.

La ritenuta la "paga" l'intermediario. Se Booking, come scrivi, è un esattore online, Booking - ripeto - non tu applicherà una ritenuta del 21% sulle somme che incassa dal guest. Booking incassa 600 euro? Bene, tu ti vedrai accreditati 600 euro meno il 21% e la commissione di Booking. Spetterà a te scegliere il regime fiscale. Se in dichiarazione eserciterai l'opzione, quel 21% esaurirà l'imposta, se invece non opterai, quel 21% si trasformerà in un acconto IRPEF che tu andrai a conguagliare, aggiungendo la differenza in base al tuo scaglione di reddito (il minimo è il 23%). Oggi booking ti versa il canone al netto della sole commissioni, domani ti verserà il canone al netto delle commissioni e della ritenuta. E' questa la novità. A febbraio del prossimo anno riceverai una CU da Booking o da altri esattori online di cui ti avvali in cui verrà documentato l'ammontare lordo e l'ammontare delle ritenute e questi importi li dovrai indicare nel modello Redditi o 730 scegliendo o meno la cedolare. Non conosco la tua situazione fiscale o se hai in corso altri turistici, ma dovrai stare attento perchè potresti ritrovarti con degli importi soggetti a ritenuta (se ti avvali di un intermediario esattore online o fisico con contratti sotto i 30 giorni) ed altri no (se non ti avvali di un intermediario esattore o su locazioni di durata superiori a 30 giorni, intermediate o meno). Lo so, sembra 'na roba da centro di igiene mentale, vero? Invece no, è un decreto legge dello Stato italiano.