Cedolare secca commerciale anche per contratti non stipulati ma prorogati nel 2019

[Liederman]

Interessante questa frase nel recente interpello dell'Agenzia delle Entrate:

"Più in particolare, se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019. "

Al di là del caso degli eredi, ciò significa che la CS è applicabile non solo ai contratti stipulati nel 2019, ma anche a quelli che hanno scadenza naturale nel 2019 e che vengono prorogati.
Non mi è chiaro se si intenda la scadenza dei primi 6 anni o dei 12 anni, ma comunque molto interessante.

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/normativa+e+prassi/risposte+agli+interpelli/interpelli/archivio+interpelli/interpelli+2019/luglio+2019+interpelli/interpello+297+2019/Risposta+n.+297_2019.pdf

 

[Nemesis]

Non mi è chiaro se si intenda la scadenza dei primi 6 anni o dei 12 anni

È irrilevante.

 

[uva]

Riprendo questa discussione, che mi era sfuggita, perché oggi ho letto un articolo (Il Sole del 19/08/19) che commenta la risposta dell'Agenzia delle Entrate all'interpello 297/2019.

A parte il fatto che gli autori del commento ritengono non sia chiaro se per l'Agenzia la scadenza naturale del contratto sia quella alla fine dei primi 6 anni o dei 12 anni, io non ho capito se questa risposta vale per tutti i contribuenti.

Dal titolo dell'articolo "Cedolare sui negozi estesa ai rinnovi" e dal testo sembra che questa interpretazione dell'Agenzia delle Entrate valga per tutti i locatori i cui contratti commerciali per negozi (ferme restando le altre condizioni già note come la superficie dell'immobile) verranno rinnovati nel corrente anno.
E' proprio così? Oppure la risposta all'interpello è vincolante solo per il caso specifico descritto dai contribuenti che hanno posto il quesito?

 

[basty]

Formalmente l’interpello vincola la Agenzia delle Entrate solo nei confronti dellinterpellante. Ma da quando le risposte sono state rese pubbliche, sembra di poter dedurre che per casi assimilabili/identici resti difficile che Agenzia delle Entrate si contraddica.
Per cui, considerato che la situazione del caso citato (eredità) è ininfluente rispetto al quesito, sembrerebbe ragionevole estendere a tutti la nuova precisazione. Non ho letto il testo originale, ma anche in merito alla scadenza di 6 o 12 anni, non vedrei differenze di merito. Ma in queste materie la logica non sempre prevale

 

[uva]

Formalmente l’interpello vincola la Agenzia delle Entrate solo nei confronti dellinterpellante.

Infatti mi ricordavo, ma non ero sicura, che proprio tu @basty lo avevi già scritto in occasione di interpelli relativi ad altri argomenti discussi qui sul Forum.
Se è così, si tratta di una novità importante, perché estende la possibilità di optare per la cedolare secca ad un numero maggiore di locatori.
Nell'articolo che ho citato, sta scritto che i potenziali interessati passano da circa 19.000 ad un massimo di 130.000 (stime elaborate in base a dati estrapolati dal Rapporto immobiliare Omi).

 

[uva]

in queste materie la logica non sempre prevale

Oltre alla logica, non emerge neppure la certezza.

I punti, secondo me importanti, ancora di chiarire sono due:

1) Se si può optare per la cedolare secca in caso di contratti di locazione con canoni crescenti.
Secondo alcuni commenti la risposta dovrebbe essere positiva, se si parte dalla premessa che il canone a scaletta non è un modo mascherato per adeguarlo all'inflazione (cosa che non si può fare in caso di opzione per la cedolare).

2) I casi di contratti risolti e poi stipulati nuovamente con "parti correlate", ossia con un conduttore che in qualche modo è collegato a quello del contratto appena chiuso.
Tipo nuovo contratto stipulato col coniuge oppure con una società in cui è coinvolto il conduttore precedente.
E' poco probabile si possa fare, perché si tratterebbe di abuso del diritto.

 

[basty]

Entrambi i quesiti meriterebbero un chiarimento, anche se temo sempre che le risposte sarebbero in genere negative.
Sul primo se non ricordo male anche Nemesis si era espresso in modo negativo, il che mi fa pensare. Mi sembra però una deduzione restrittiva e letterale, che non trova secondo me fondamento nel senso della norma.
Sul secondo punto un conto è risolvere e stipulare un nuovo contratto con il medesimo soggetto. Altro è stipularlo con un terzo: è evidente il fine elusivo, ma non mi risulta che sia sanzionabile;

 

[Liederman]

Sul primo se non ricordo male anche Nemesis si era espresso in modo negativo, il che mi fa pensare.

Non ricordo che @Nemesis si fosse espresso in tal senso

 

[basty]

Non ricordo che @Nemesis si fosse espresso in tal senso

Credo di non sbagliare : aveva anche postato il testo di legge che recitava all’incirca “è vietato qualunque aumento”. Da cui avevo dedotto quale fosse il suo pensiero.
Però un conto è parlare di aumenti seriali, un conto stabilire un canone base a regime, con una riduzione decrescente per i primi anni di avviamento

 

[uva]

Sul primo

L'argomento (possibilità di optare per la cedolare secca nel caso di contratto per negozio con canone a scaletta) è stato trattato recentemente in questa discussione:

Canone a scaletta con cedolare secca in locazione commerciale: incompatibili ?

Vi risulta che ci sia incompatibilità tra il canone a scaletta e la cedolare secca? A guardare questa nota sul sito dell'agenzia delle entrate sembra di sì !! non è cosa da poco! Ovviamente non mi riferisco all'aggiornamento ISTAT, quello è chiaramente escluso. Scegliendo la cedolare secca, il...

www.propit.it

in cui si è espresso chiaramente @Clematide (post n. # 16), col quale io concordo. Ossia: sì cedolare se è chiaro che il canone a scaletta NON è un adeguamento Istat mascherato.
Nella discussione che ho linkato @Nemesis si era espresso sulla validità della risposta all'interpello data dall'Agenzia delle Entrate.
Non so in quale altra discussione sia stato postato il testo di legge che tu ora hai citato.