Cedolare secca 21% - registrazione minima canone annuo = misura tripla della rendita catastale

[michele69]

Se optassi per la cedolare non pagherei nemmeno le addizionali ke non sono poca cosa. Premetto che ho un reddito da lavoro dipendente sui 32000€.
Quindi in ogni caso mi conviene la cedolare.... o mi sono perso qualcosa?

 

[jac0]

Al netto delle deduzioni?

 

[tovrm]

Se optassi per la cedolare non pagherei nemmeno le addizionali ke non sono poca cosa. Premetto che ho un reddito da lavoro dipendente sui 32000€.
Quindi in ogni caso mi conviene la cedolare.... o mi sono perso qualcosa?

Per fare i conti correttamente, vai a rileggerti il mio post #33, troverai tutte le indicazioni per effettuare correttamente i raffronti.
I conteggi vanno ripetuti per ogni anno di durata del contratto e confrontati tra i due regimi (tradizionale e cedolare). Fatti bene tutti i conti e forste avrai delle sorprese...

 

[Tapinaz]

@Michele
ma non hai detto che vai in credito anche con il reddito da locazione?!

Come ti ha detto giustamente tovrm prova a fare quel conteggio con il confronto esatto tra le due situazioni.
Tieni conto del mancato aggiornamento annuo dell'Istat, che corrisponde minimo ad un 2% annuo.

 

[qleonardo]

DOMANDA
Quale è la base imponibile della cedolare secca in caso di risoluzione in corso di 2011? Si deve calcolare il 21% sul canone annuo totale oppure - come sembra logico - il calcolo del 21% va fatto solo sulle mensilità del 2011 in cui il contratto è vigente?
Il dubbio è fondato sul fatto che nè la norma (art. 3 d.lgs. 23/2011), nè il decreto del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 7-4-2011 chiariscono nulla in proposito.
Grazie a chi vorrà contribuire a risolvere il dubbio.

 

[tovrm]

La base imponibile è rappresentata dai redditi prodotti nell'anno. Nel modello 69 dovrà essere indicato il canone annuo di locazione (o quello complessivo se la locazione è inferiore all'anno) e la data di risoluzione del contratto.

 

[michele69]

Per fare i conti correttamente, vai a rileggerti il mio post #33, troverai tutte le indicazioni per effettuare correttamente i raffronti.
I conteggi vanno ripetuti per ogni anno di durata del contratto e confrontati tra i due regimi (tradizionale e cedolare). Fatti bene tutti i conti e forste avrai delle sorprese...

Ho fatto una simulazione con il 730 messo a disposizione di Taxonline con reddito da lavoratore dipendente di 32.000€ e reddito da affitto di 2400€:
1) con la tassazione IRPEF mi trovo in credito di 997€ (IRPEF a credito €1208 add. regionale debito di €167 e add. comunale debito €16).
2) aderendo alla cedolare 21% e quindi togliendo il reddito da affitto, avrei un credito di €1869 (IRPEF a credito €2036, add, regionale a debito €167 e add. comunale a credito €4).
3) Con tassazione 21% su 2400€= 504€ di tasse. 1839-504= 1365 > 997.
Quindi in ogni caso mi conviene la cedolare anche se sono in credito per via delle spese di ristrutturazione e spese mediche.
Attendo vs. commenti.
Grazie.

 

[qleonardo]

Caro Tovrm,
se ho ben inteso quello che tu cortesemente scrivi in risposta al mio dubbio, in caso di risoluzione del contratto di locazione nel 2011, la base imponibile su cui applicare il 21% sono unicamente le mensilità da gennaio 2011 fino alla risoluzione del contratto.
Potresti confermarmi se ho ben compreso e se mi è sfuggito nella norma o nel decreto un riferimento puntuale a questo dubbio?
A me sembra infatti che l'unico caso in cui (sia nella norma sia nel decreto) si parli di canone diverso da quello annuo è il caso di contratto di durata inferiore all'anno!
Grazie ancora dell'aiuto.

 

[Tapinaz]

Quindi in ogni caso mi conviene la cedolare anche se sono in credito per via delle spese di ristrutturazione e spese mediche.

Si, con i dati che ora hai riportato, sembra proprio che ti convenga.
Tieni conto che vi deve essere sempre capienza di reddito. Nel senso, se vai sotto zero il fisco non ti rimborsa se non fino al limite delle ritenute versate ed anticipate per il lavoro dipendente.

Aggiunto dopo 13 minuti :
@ Leonardo
Per il Fisco il reddito delle persone fisiche è relativo al periodo d'imposta ed il periodo d'imposta è l'annualità solare.
Pertanto, anche la cedolare sarà applicata sul periodo d'imposta 2011 ed in particolare per i soli mesi durante i quali l'immobile è rimasto locato.
Se per esempio hai locato fino al 30.4.2011 pagherai la cedolare sui quattro mesi versando gli acconti a giugno e novembre secondo le modalità stabilite dalla normativa ed eventuale conguaglio nel 2012.
L'Agenzia delle Entrate lo saprà perché tu con il modello 69 gli comunichi che il contratto registrato in precedenza si chiude al 30.4.2011 e nello stesso modello dichiari di optare per il SI alla cedolare.

Non vorrei incasinare ma una cosa non ancora chiara è la modalità di denuncia della rendita catastale, ai fini IRPEF, per il periodo residuo dell'anno durante il quale l'unità abitativa, per la quale si è scelto di optare per la cedolare, rimarrà sfitta.
Secondo me si dichiarerà ai fini IRPEF il rateo di rendita dalla data di sfitto al 31.12...

 

[tovrm]

Ho fatto una simulazione con il 730 messo a disposizione di Taxonline con reddito da lavoratore dipendente di 32.000€ e reddito da affitto di 2400€:
1) con la tassazione IRPEF mi trovo in credito di 997€ (IRPEF a credito €1208 add. regionale debito di €167 e add. comunale debito €16).
2) aderendo alla cedolare 21% e quindi togliendo il reddito da affitto, avrei un credito di €1869 (IRPEF a credito €2036, add, regionale a debito €167 e add. comunale a credito €4).
3) Con tassazione 21% su 2400€= 504€ di tasse. 1839-504= 1365 > 997.
Quindi in ogni caso mi conviene la cedolare anche se sono in credito per via delle spese di ristrutturazione e spese mediche.
Attendo vs. commenti.
Grazie.

Si, con i dati che ora hai riportato, sembra proprio che ti convenga.
Tieni conto che vi deve essere sempre capienza di reddito. Nel senso, se vai sotto zero il fisco non ti rimborsa se non fino al limite delle ritenute versate ed anticipate per il lavoro dipendente.

Non me ne vogliate, ma a me sembra che convenga la tassazione ordinaria e non la cedolare secca. Il minor credito indica infatti che una maggiore quota di detrazioni viene usufruita dal contribuente. In pratica, con il regime di tassazione ordinario, l'intera imposta sul reddito da locazione viene assorbita dalle detrazioni, mentre in regime di cedolare secca si detrae meno e, in più si paga pure l'imposta del 21% sui redditi da locazione.
Ricordo che le detrazioni per lavori di ristrutturazione di cui non si usufruisce nel periodo d'imposta non vengono recuperate nei periodi d'imposta successivi, ma vengono perse.

Michele, il calcolo al punto 3, secondo me rischia di essere sbagliato, perché sottrai l'imposta della cedolare al credito d'imposta. Sei sicuro che usufruirai di quel credito? Se non hai possibilità di recuperare quel credito, l'imposta da cedolare secca rappresenta un costo ulteriore e non una riduzione del credito.

Non vorrei incasinare ma una cosa non ancora chiara è la modalità di denuncia della rendita catastale, ai fini IRPEF, per il periodo residuo dell'anno durante il quale l'unità abitativa, per la quale si è scelto di optare per la cedolare, rimarrà sfitta.
Secondo me si dichiarerà ai fini IRPEF il rateo di rendita dalla data di sfitto al 31.12...

Bravo, anche secondo me questa è una cosa da chiarire. Secondo me, in assenza di specifiche disposizioni, si applicano le regole che valgono per il regime ordinario (confronto su base annua tra reddito catastale e reddito da locazione ed applicazione dell'imposta sul maggiore dei due)