Cassazione 25503/2016 Contratto nullo se non registrato

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Contratto locazione nullo se non registrato,n-esima sentenza.
Se il contratto di locazione non è registrato, il conduttore non deve pagare l'affitto: il negozio concluso, infatti, è nullo.

Questo è quanto sancito dalla Corte di cassazione, con la sentenza numero 25503/2016 depositata il 13 dicembre (qui sotto allegata), accogliendo il ricorso di una donna avverso la sentenza con la quale la Corte d'appello l'aveva invece condannata a corrispondere comunque il canone.

Per il giudice del merito, infatti, il contratto dovrebbe ritenersi solo inefficace.




La Cassazione, nel ribaltare tale interpretazione, si è ancorata al dato letterale dell'articolo 1, comma 346, della legge numero 311/2004 che stabilisce chiaramente che "i contratti di locazione (...) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

Se la chiara lettera della norma non bastasse, peraltro, per i giudici non si può non tener conto del fatto che la Corte costituzionale, con la sentenza numero 420 del 5 dicembre 2007, ha affermato che la norme in esame ha elevato "la norma tributaria a rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.".

Nel tornare sulla questione, la Corte d'appello dovrà quindi tenere conto della nullità del contratto di locazione non registrato oltre che del fatto che la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo che trova la sua fonte di regolazione non nell'articolo 1458 del codice civile quanto, piuttosto, nell'articolo 2033 del medesimo testo. Per la Cassazione, poi, l'irripetibilità di tale prestazione può attribuire al solvens, in presenza dei necessari presupposti, o ildiritto al risarcimento del danno ai sensi dell'articolo 2043 c.c. o il diritto al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ai sensi dell'articolo 2041 c.c..

Corte di cassazione testo sentenza numero 25503/2016

 

[Luigi Criscuolo]

Se il contratto di locazione non è registrato, il conduttore non deve pagare l'affitto: il negozio concluso, infatti, è nullo.

non sono andato a vedere la sentenza perché il link che hai postato mi manda al sito dove per vedere la sentenza devo registrarmi.
Tuttavia voglio fare un commento su una linea di principio: se il contratto è nullo e l'affittuario non deve pagare l'affitto, l'affittuario sgombra l'appartamento nel giro di una settimana, non rimane dentro l'appartamento gratis.
Va bene punire i proprietari di casa che fanno i furbetti ma neanche premiare chi ha accettato una proposta contrattuale fatta verbalmente. In pratica la Cassazione ha stabilito che il proprietario di casa deve restituire tutti gli affitti percepiti in nero così il conduttore ha abitato un appartamento gratis.
Secondo me è una sentenza pericolosa.

 

[key]

Per l'abitativo è onere del locatore registrare dal 1 Gennaio 2016.
Per il non abitativo,no.
Per l'abitativo è obbligo di pagare con tracciabilità
Per il non abitativo pure cash.

Se lo Stato ci mangia la registrazione è imperativa!!!!!!!!!!!!!

 

[uva]

la Cassazione ha stabilito che il proprietario di casa deve restituire tutti gli affitti percepiti in nero così il conduttore ha abitato un appartamento gratis.

Io invece l'ho capita diversamente.
Nel senso che il proprietario deve provare il danno subìto in conseguenza dell'occupazione del suo immobile da parte di un conduttore in forza di un contratto nullo.
Quindi non è automatico che il conduttore debba pagare un importo pari al canone di locazione stabilito nel contratto; ma un risarcimento al proprietario lo deve pur pagare!
Spero che qualsiasi giudice, considerate le prove fornite dal proprietario che attestino l'occupazione da parte dell'inquilino durante un certo periodo di tempo, sappia valutare con buon senso la situazione. Non vedo nessun motivo logico e giuridicamente valido per permettere al conduttore di abitare un immobile gratis!

 

[Luigi Criscuolo]

Non vedo nessun motivo logico e giuridicamente valido per permettere al conduttore di abitare un immobile gratis!

anche io. Ma

Dispositivo dell'art. 2033 Codice Civile
Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo VII - Del pagamento dell'indebito (artt. 2033-2040)
Chi ha eseguito un pagamento non dovuto (1) [1189] ha diritto di ripetere ciò che ha pagato [1185 2, 1463, 1952 3]. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda [1148, 2036; 39 l.f.].
Note
La norma contempla l'ipotesi in cui il debito non sussiste, cioè è privo di qualsiasi causa di giustificazione. Quindi, non solo il caso in cui non è mai sorto ma anche quello in cui è già stato estinto con adempimento 1176 ss. c.c. o altro mezzo (novazione 1230 c.c., remissione 1236 c.c., compensazione 1241 c.c., confusione 1253 c.c.). Rientra, inoltre, anche l'ipotesi in cui venga retroattivamente meno il negozio fondamentale, come accade, ad esempio, in caso di annullamento (1441 c.c.) o risoluzione (1453 ss. c.c.). Infine, si comprende anche l'indebito soggettivo ex latere creditoris che sussiste quando chi paga ha un debito ma non nei confronti del destinatario del pagamento bensì verso un terzo.

 

[uva]

Ma

Ma il proprietario può appellarsi all'art. 2041 Cod.Civ. (chiedendo un indennizzo per l'ingiustificato arricchimento dell'inquilino che abbia occupato l'immobile senza pagare il canone ) o all'art. 2043 (risarcimento del danno).

Quindi al diritto dell'inquilino di ripetere quanto ha pagato in forza di un contratto di locazione nullo corrisponde il diritto del proprietario ad essere risarcito.
Gli importi in questione devono essere valutati dal giudice.

 

[casanostra]

Per l'abitativo è obbligo di pagare con tracciabilità

Non mi pare, al di sotto dei 3000€ si può pagare anche in contanti. Se per tracciabilità intendi la ricevuta di pagamento allora ok.

 

[key]

Si la ricevuta.
Per il non abitativo pure senza ricevuta.

 

[basty]

Si la ricevuta.
Per il non abitativo pure senza ricevuta.

Per l'abitativo è onere del locatore registrare dal 1 Gennaio 2016.
Per il non abitativo,no.
Per l'abitativo è obbligo di pagare con tracciabilità
Per il non abitativo pure cash.

Se lo Stato ci mangia la registrazione è imperativa!!!!!!!!!!!!!

Non ne sono certo, ma mi pare si vogliano far passare alcune interpretazioni errate.
sul punto "Per l'abitativo è onere del locatore registrare dal 1 Gennaio 2016.", questo fatto risulta da un decreto assolutamente inutile, che non ha modificato la sostanza: la corresponsabilità della mancata registrazione continua a ricadere su locatore e conduttore.

Il decreto in questione non ha fatto altro che stabilire una sequenza: se prima non si stabiliva chi materialmente dovesse provvedere, adesso hanno "risolto" la ambiguità, assegnando il compito fisico al locatore. E nello stabilire questo si sono dimenticati di estendere la regola anche alle locazioni non abitative. Dopodichè se dopo 30 giorni questo non ha provevduto, il conduttore (solidale) ha tempo altri 30 gg (se non ricordo male) per rimediare in vece ecc.ecc.: in caso di mancata registrazione rimangono entrambi sanzionabili.

Non cambia purtroppo l'atteggiamento della Agenzia delle Entrate, che ovviamente trova più facile perseguire il locatore, che ovviamente ha maggiori probabilità di essere solvente e reperibile.