Caso particolare di recesso anticipato del conduttore

[jeanmireil]

Ho affittato due anni fa un appartamento con un contratto 4+4. Nel contratto è richiesta per il recesso anticipato la disdetta anticipata di 6 mesi, e l'esistenza di gravi motivi
Purtroppo ben presto mi sono accorto che questo caseggiato (tutto di una sola proprietaria) e frequentato in modo inusuale dai ladri- Io stesso ho subito 2 furti a distanza di un mese, entrambi gravissimi, più un tentativo di effrazione non andato a termine. Ma quel che mi spaventa è che la maggior parte degli inquilini della mia scala ha subito ripetuti furti, in modo analogo. Uno esattamente un mese fa-
Tutto questo ha prodotto sia a me che a mia moglie un vero e proprio stato di panico, che ci arreca gravi danni anche di salute. In particolare la mia salute è peggiorata (ipertensione,problemi cardiaci etc, tutti documentati)- Abbiamo perciò deciso che non possiamo più tollerare una qualità di vita così compromessa, e ,quindi,di andarcene. Abbiamo quindi acquistato un appartamento,che risulta prima casa, e nel quale possiamo già traslocare-
Inviato raccomandata AR alla proprietaria, con richiesta di recesso anticipato per i motivi suddetti, e con preavviso regolare di 6 mesi-
Risposta: richiesta non accettabile per inconsistenza delle motivazioni da me addotte, che non sarebbero oggettive, e non estranee alla mia volontà ! Ora cosa accade se io pago i sei mesi di affitto regolari, ma me ne vado nel nuovo appartamento? La proprietaria non intende raggiungere una soluzione amichevole.
Grazie
giamir

 

[tovrm]

A me sembra che tu abbia fatto l'iter corretto. Chiaramente se il contesto ambientale in cui si trova quell'appartamento è fonte dei problemi che denunci e la cosa è dimostrabile (questo è il nodo: devi avere delle prove di ferro, il meno attaccabili possibili), non credo che tu sia vincolato a rimanere in quell'appartamento. Viste le premesse, però, quasi certamente dovrai penare un po' per riavere la caparra che hai versato quando terminerai la locazione.
Tieni conto che se la proprietaria prima della scadenza del semestre di preavviso trova un altro inquilino (o, magari, gliene trovi tu uno che le vada bene), tu non sei tenuto a continuare il pagamento dei canoni.

 

[sergio 41]

Io risponderei per raccomandata, che le motivazioni di recesso anticipato sono ritenute più che valide e che il ........ trascorso il contrattuale termine di preavviso, l'appartamento verrà riconsegnato libero da persone e cose.
Ciao.

 

[ergobbo]

...non è regolare, ma potresti fare così...

Manda una raccomandata ribadendo le motivazioni da te addotte e dichiarando che sei disposto a produrre denunce dei furti e documentazione sanitaria davanti al giudice. Imputa chiaramente parte della resposabilità dei furti subiti alle scarse condizioni di sicurezza dell'edificio in genere e dell'appartamento in particolare.

Conferma tra 60 giorni (o 90 se hai lasciato 3 mesi di deposito) lascerai l'appartamento libero di cose e persone e smetti di pagare l'affitto. Prima di lasciare l'appartamento fotografa tutto di fronte a testimoni.

Ribadisco: non è una procedura regolare, ma è quella che nella realtà usa il 90% degli inquilini. Difficilmente il proprietario, infatti, si mette a fare una causa per 4 mesi di canone. Costa di più l'avvocato...

 

[jeanmireil]

Non è così semplice

Grazie per la risposta, ma purtroppo è un pò più complicato, il mio contratto scade nel 2012, quindi se dovessi vincere io , la proprietaria perderebbe 2 anni sicuri di canone e non è detto che troverebbe subito un nuovo inquilino...

Ma approfitto per farti una domanda ulteriore: dato che il mio appartamento è già pronto, io potrei traslocare immediatamente, (eventualmente pagando i 6 mesi d'obbligo) Cosa potrebbe fare allora il proprietario? Un decreto ingiuntivo che per sua natura non interrompe il contratto?

Grazie ancora
jeanmireil

 

[ergobbo]

il mio contratto scade nel 2012, quindi se dovessi vincere io , la proprietaria perderebbe 2 anni sicuri di canone

Suppongo si tratti di refuso...

Se sei disposto a pagare i 6 mesi, l'unico problema è se puoi o meno recedere anticipatamente. Il che, nel tuo caso, si traduce nello stabilire se i motivi da te addotti sono sufficenti o meno.
Se il proprietario non riesce a trovare un inquilino in 6 mesi non è un problema tuo.
Io procederei con la conferma della tua intenzione ad andartene per gravi motivi di salute e sicurezza (da dimostrare non al proprietario, ma eventualmente a un giudice).
Se hai modo di trasferirti immediatamente ti conviene farlo e liberare l'appartamento quanto prima, restituendone la disponibilità al proprietario che potrà iniziare le visite dei potenziali nuovi inquilini.

 

[tovrm]

...non è regolare, ma potresti fare così...

Manda una raccomandata ribadendo le motivazioni da te addotte e dichiarando che sei disposto a produrre denunce dei furti e documentazione sanitaria davanti al giudice. Imputa chiaramente parte della resposabilità dei furti subiti alle scarse condizioni di sicurezza dell'edificio in genere e dell'appartamento in particolare.

Conferma tra 60 giorni (o 90 se hai lasciato 3 mesi di deposito) lascerai l'appartamento libero di cose e persone e smetti di pagare l'affitto. Prima di lasciare l'appartamento fotografa tutto di fronte a testimoni.

Ribadisco: non è una procedura regolare, ma è quella che nella realtà usa il 90% degli inquilini. Difficilmente il proprietario, infatti, si mette a fare una causa per 4 mesi di canone. Costa di più l'avvocato...

Mi sembra un comportamento molto scorretto, che non può produrre che problemi. Infatti il nostro jeanmireil richierebbe una bella denuncia per morosità, dal momento che nei contratti è espressamente scritto che la cauzione non può essere imputata in conto canoni... Poi al processo lo accompagni tu e gli paghi anche l'avvocato?

 

[ergobbo]

Mi sembra un comportamento molto scorretto, che non può produrre che problemi. Infatti il nostro jeanmireil richierebbe una bella denuncia per morosità, dal momento che nei contratti è espressamente scritto che la cauzione non può essere imputata in conto canoni... Poi al processo lo accompagni tu e gli paghi anche l'avvocato?

Lo so, l'ho premesso in testa e ribadito in chiusura, ma rimane il fatto che è una procedura usata a dir poco frequentemente.
Il fatto è che, in genere, quando il proprietario si ritrova l'appartamento disponibile e in buone condizioni si fa due conti e rinuncia a portare un inquilino davanti al giudice per non anticipare spese legali che potrebbero non essere mai rimborsate, evitando inoltre di intraprendere un percorso che, per quanto sia conscio delle sue ragioni, rimane uno stress. Per cui, di solito, maledice alcune migliaia di volte il conduttore e fa ardite ipotesi sulla reale professione della sua mamma, ma si limita a quello.

Ripeto: di solito. E "di solito" non significa "sempre".

D'altra parte, non è che la proprietaria si sia comportata in modo particolarmente corretto:

Inviato raccomandata AR alla proprietaria, con richiesta di recesso anticipato per i motivi suddetti, e con preavviso regolare di 6 mesi-
Risposta: richiesta non accettabile per inconsistenza delle motivazioni da me addotte, che non sarebbero oggettive, e non estranee alla mia volontà ! Ora cosa accade se io pago i sei mesi di affitto regolari, ma me ne vado nel nuovo appartamento? La proprietaria non intende raggiungere una soluzione amichevole.

A fronte di denuce e di motivi di salute, toccherebbe a lei dimostrare la "inconsistenza" delle motivazioni addotte...

 

[mapeit]

Recesso anticipato per gravi motivi da parte del conduttore

Il recesso anticipato per gravi motivi da parte del conduttore è disciplinato da due diverse Leggi:
Art. 27 L. 392/78 per le locazioni commerciali.
"Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata."
Art. 4 L. 392/78 e Art. 3 comma 6 L. 431/98 per le locazioni ad uso abitativo.
"Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata."
"Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi."

E' quindi pacifico che ove sussistano "gravi motivi" il recesso anticipato è consentito, ma...

"Cass. Civ. 7241/2006 in Arch. Loc e Cond. 5/2006 pag. 526 testo integrale. I gravi motivi di recesso ex art. 27 devono essere specificati contestualmente alla lettera di recesso e non successivamente. L’indicazione dei motivi inerisce al perfeziona,mento del recesso e pertanto il conduttore che intenda recedere non ne può prescindere. Ciò al fine di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso e della loro idoneità al fine di recedere."
"Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1098. I gravi motivi in presenza dei quali l’art. 4 secondo comma della L. 27 luglio 1978 n. 392, indipendentemente dalla previsione contrattuale, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, rendono oltremodo gravoso per il conduttore la persistenza del rapporto stesso."
"Cass. Civ. 15215/2005 in Arch. Loc e Cond. 2/2006 pag. 197. I gravi motivi ex art. 27 non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato."
"Cass. Civ. 5841/2004 in Arch. Loc e Cond. 4/2004 pag. 498. L’accettazione del locatore di della anticipata riconsegna dell’immobile non fa venire meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (6 mesi), l’obbligo di pagare il canone per tutto il detto periodo."

Quindi non concordo con chi ti suggerisce di non pagare il canone recuperando così l'importo della cauzione, in quanto potrebbe essere un motivo di più per vederti rivolgere un'azione legale per inadempienza, oltre che per contestare i gravi motivi.

Interessante è inoltre questa sentenza:
"Cass. Civ. 12.11.2003 n. 17042 in Arch. Loc e Cond. 3/2004 pag. 325 testo integrale. Ai fini del valido esercizio del diritto potestativo di recesso è sufficiente per il conduttore comunicare il grave motivo, senza avere l’onere di spiegarne le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui è fondato né tantomeno di fornirne la prova perché tali attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore."

Pertanto, se tu hai già comunicato quali sono i gravi motivi al locatore, è suo l'onere di provarne la mancata sussistenza in fase di un eventuale giudizio cosa che, secondo me, non farà mai se tu provvederai a pagare regolarmente i sei mesi di preavviso rendendoti disponibile a facilitare il reperimento di un nuovo inquilino prima della scadenza degli stessi.
Certo c'è il rischio che, nel caso in cui l'inquilino non si trovi, il proprietario trattenga la cauzione. Rischio che devi attentamente valutare ma contro il quale potresti ovviare solo attuando un comportamento scorretto (anche se lo fanno il 90% degli inquilini resta pur sempre una violazione contrattuale e di legge) e non pagando gli ultimi canoni mettendoti però dalla parte del torto.

In merito alla giurisprudenza che definisca nel dettaglio questi "gravi motivi", c'è da dire che purtroppo, nella stragrande maggioranza dei casi, essa fa riferimento a motivi di ordine commerciale ed economico riferentesi a locazioni commerciali e quindi all'art. 27 della Legge 392/78.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo non esiste altrettanza giurispridenza - e quindi altrettanta ragionevole certezza - che le motivazioni da te addotte possano essere considerate accettabili in sede di giudizio.
Infatti, non essendone prevista un'elencazione, la gravità dei motivi diventa un fatto di valutazione personale e di eventuale interpretazione del giudice.

 

[tovrm]

Ho affittato due anni fa un appartamento con un contratto 4+4. Nel contratto è richiesta per il recesso anticipato la disdetta anticipata di 6 mesi, e l'esistenza di gravi motivi
Purtroppo ben presto mi sono accorto che questo caseggiato (tutto di una sola proprietaria) e frequentato in modo inusuale dai ladri- Io stesso ho subito 2 furti a distanza di un mese, entrambi gravissimi, più un tentativo di effrazione non andato a termine. Ma quel che mi spaventa è che la maggior parte degli inquilini della mia scala ha subito ripetuti furti, in modo analogo. Uno esattamente un mese fa-
Tutto questo ha prodotto sia a me che a mia moglie un vero e proprio stato di panico, che ci arreca gravi danni anche di salute. In particolare la mia salute è peggiorata (ipertensione,problemi cardiaci etc, tutti documentati)- Abbiamo perciò deciso che non possiamo più tollerare una qualità di vita così compromessa, e ,quindi,di andarcene. Abbiamo quindi acquistato un appartamento,che risulta prima casa, e nel quale possiamo già traslocare-
Inviato raccomandata AR alla proprietaria, con richiesta di recesso anticipato per i motivi suddetti, e con preavviso regolare di 6 mesi-
Risposta: richiesta non accettabile per inconsistenza delle motivazioni da me addotte, che non sarebbero oggettive, e non estranee alla mia volontà ! Ora cosa accade se io pago i sei mesi di affitto regolari, ma me ne vado nel nuovo appartamento? La proprietaria non intende raggiungere una soluzione amichevole.
Grazie
giamir

Oggi ilSole24Ore ha dato risposta al tuo quesito (inserto L'esperto Risponde, quesito n. 395). Se non lo hai letto, ti anticipo che, in sostanza, concordano sull'esistenza, nel caso da te prospettato, dei gravi motivi.