Casa popolare riscattata ma senza atto di compravendita.

[anna123]

Buongiorno, avrei una questione da proporvi.
Come può essere inquadrato giuridicamente e da un punto di vista successorio un appartartamento popolare ex IACP regolarmente riscattato dagli eredi ( gli originari assegnatari deceduti un anno prima della data di devoluzione del riscatto), al quale però non è seguito un rogito notarile?
L'appartamento in questione è attualmente abitato da uno degli eredi.
Grazie a chiunque possa darmi delucidazioni tecniche.

 

[Luigi Criscuolo]

regolarmente riscattato dagli eredi

??
Come può essere stato riscattato se non c'é stato un rogito?
Se chi aveva il diritto di riscatto è deceduto prima di rogitare mi sa che chi è intervenuto pagando per il morto ha fatto un azzardo.

 

[Luigi Barbero]

Ipotizzo in assenza di notizie piu' precise.
Se il titolare di "assegnazione con promessa di futura vendita" (appartamenti ex ina-casa/gescal) e' deceuto senza testamento, gli eredi, come tali subentrano nel diritto. E dovrebbero avere fatto la successione indicandovi, credo, questo diritto. Poi occorre rivolgersi all'ente che ha sostituito quelli da me sopra citati per regolarizzare la posizione e stipulare la compravendita avendo, credo, pagato tutti i ratei mensili di ammortamento del debito.

 

[Luigi Barbero]

Pero' le domande poste da Luigi Criscuolo meritano delle risposte chiarificatrici. Se no siamo alla mera accademia.

 

[anna123]

Buonasera e grazie per gli interventi. Dunque, vi espongo ciò che io so riguardo la questione che vi ho presentato ( ripeto, ciò che io so): come ha scritto il signor Luigi Barbero, tutti i ratei mensili di ammortamento del debito sono stati pagati, dopo circa un anno dal decesso degli intestatari ai figli arrivò una comunicazione da parte dell'ente che richiedeva una sorta di saldo ( non una grande cifra ) e l'invito a scegliere un notaio per il rogito. A questo punto, a causa di forti dissapori tra i figli, non se ne fece più nulla, ma a quanto pare sono passati quasi 20 anni dove nessuno si è più fatto sentire e nell'appartamento ci abita un figlio non sposato. La storia sembra alquanto illogica ( soprattutto riguardo al fatto che l'ente non sia intervenuto per reclamare l'appartamento vista l'inattività degli eredi).[DOUBLEPOST=1412618450,1412618340][/DOUBLEPOST]Ipoteticamente, potrebbe un solo erede decidere di rogitare?

 

[Luigi Criscuolo]

ma a quanto pare sono passati quasi 20 anni dove nessuno si è più fatto sentire e nell'appartamento ci abita un figlio non sposato.

Grandissimi tutti quanti. Gli eredi non hanno saldato e non hanno rogitato insieme all' IACP e quest'ultimo per aver lasciato cadere nell'oblio un appartamento non insistendo per il rogito.
Se non c'é stato rogito l'appartamento è ancora di proprietà dell' IACP. Si dovrebbe fare una visura alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per vedere a chi è intestato l'appartamento.
L'edificio adesso è un condominio al 100% oppure è un condominio misto parte di appartamenti con singoli proprietari ed il resto degli appartamenti invenduti a carico dell' IACP?
Se è un condominio al 100% chi occupa la casa paga le spese condominiali? Se si essendo trascorsi 20 anni e se non ha pagato nulla ai coeredi può chiedere la proprietà per usucapione sia all' IACP che agli altri eredi sopratutto se non è stata fatta la denuncia di successione.
Si apre anche un'altra finestra, come ha scritto @Luigi Barbero, quando è morto il titolare del contratto d'affitto trasformato in riscatto è stata fatta la successione degli eredi? Se non è stata fatta essendo trascorsi 20 anni dalla morte dell' avo potrebbero aver perso ogni diritto sull' eredità. Solo chi si è comportato come se avesse accettato l'eredità (accettazione tacita che si desume dagli atti compiuti del possibile erede dopo la morte dell'avo) può scampare alla perdita dei diritti ereditari.

 

[Luigi Barbero]

Le osservazioni di Luigi Criscuolo sono giuste in linea generale ma, avendo a che fare con gli ex INA Casa, poi Gescal, poi IACP ed infine con i vari ALER, ATER o come diavolo si siano ribattezzati, la situazione, per esperienza diretta, e' questa: non credo che un solo erede possa rogitare ne' da solo ne' rappresentando altri eredi, a meno che i medesimi non gli forniscano apposita procura. Al riguardo, sarebbe opportuna una consulennza notarile. Per i tempi, non c'e' da preoccuparsi. Avendo eseguito tutti i pagamenti, il rogito sara' eseguibile avendone ormai acquisito il diritto. Ovviamente, se gli eredi non si mettono d'accordo, ricorda sempre quel tizio che volendo fare un dispetto alla moglie.....

 

[anna123]

Grazie a tutti per le risposte, come sempre esaustive. Comunque rispondendo al signor Criscuolo, si tratta di due complessi immobiliari di 4 appartamenti l'uno, con cantina e terreno, di questi 7 appartamenti rogitati 18 anni fa e l'unico non rogitato è quello di cui si discute. Preciso inoltre che nessuna spesa condominiale è stata mai elargita da allora ( anche se è strano è proprio così) e che la successione dei de cuius è stata fatta regolarmente dagli eredi. Quindi anche gli immobili ad uso popolare si possono usucapire?

 

[Luigi Criscuolo]

Quindi anche gli immobili ad uso popolare si possono usucapire?

intendi una unità immobiliare di proprietà IACP (ALER/ATER) penso: se il proprietario non rivendica il fitto per 20 anni chi sta dentro può chiedere di diventarne il proprietario per usucapione. Mi sembra che nell'appartamento di cui si sta parlando c'é stata una persona per 20 anni senza pagare nulla a nessuno. Secondo me la casa è ancora di proprietà IACP perché non è stato ultimato il pagamento del prezzo concordato (ed un contratto di compravendita immobiliare si dice perfezionato quando l'acquirente ha pagato per intero la somma richiesta dal venditore) e perché non c'é stato rogito. Hai voglia a sostenere che gli eredi hanno il titolo di proprietà; gli eredi hanno solo il diritto a riscattare ma se non riscattano e non rogitano non so come possano o abbiano potuto includere la casa tra l'eredità da spartire.
Avevo invitato @Nemesis a dire la sua su questo argomento ma si è defilato: evidentemente è un caso difficile.

 

[Luigi Barbero]

C'è una cosa che mi lascia perplesso. Per esperienza diretta (mio padre fu assegnatario Ina-Casa poi GesCaL) di un alloggio con promessa di riscatto (futura vendita) al termine dei 25 anni canonici. In questi anni doveva pagare un canone mensile (quindi per 300 mensilità) di affitto in conto acquisto. Al termine dei primi 150 canoni -dunque dopo 12 anni e 6 mesi- venne convocato da GesCaL e vene stipulato il rogito. A spese dell'Ente.
Il periodo dei 150 mesi o 12 anni e mezzo era quello intercorrente per far si che i ratei mensili seguenti fossero interamente di quota capitale, mentre i precedenti erano ancora misti (ad esaurimento) e cioè parte interessi parte capitale. Come avviene in un qualsiasi mutuo ad interesse fisso.
Allora, la domanda è questa: E' possibile che il rogito non sia ancora stato fatto? Senza andare a visitare i Registri immobiliari potrebbe bastare una semplice visura catastale per levarsi un dubbio.
E poi, nel caso un notaio potrà indicare la strada migliore per divenirne proprietari a tutti gli effetti. Già un punto di partenza è costituito dalle ricevute dei versamenti effettuati per le mensilità necessarie al riscatto. Eventualmente potrà proporre l'apertura della pratica "usucapione" qualora possibile nei confronti degli altri eredi.