Caparra confirmatoria

[ccc1956]

LA CAPARRA CONFIRMATORIA (art. 1385 C.C.)

La caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 C.C. è la somma di denaro versata all'atto del compromesso in acconto al saldo finale. Se chi ha versato la caparra risulta inadempiente, il venditore può decidere se limitarsi a trattenere tale cifra liberando la controparte da ogni obbligo o ricorrere al Giudice per ottenere l'esecuzione coatta del contratto. Se invece è il venditore ad essere inadempiente, l'acquirente ha il diritto alla restituzione del doppio di quanto versato, fermo restando anche in questo caso il diritto a ricorrere al Giudice per l'esecuzione forzata del contratto.

Aggiunto dopo 8 minuti ....

per adriano giacomelli.................. e anche per marco costa
scusate ma non funziona bene il mio computer e adesso non posso usare il rispondi citando..................
allora io ho detto che se il venditore accetta una caparra confirmatoria inferiore alla provvigione dell'agente e poi l'acquirente si ritira .....................entrambi sia acquirente che venditore devono pagare all'agenzia la provvigione pattuita.
su questo non ci piove.
quindi peggio per l'acquirente che si ritira...................mica e' colpa dell'agenzia e ha ragione a pretendere la provvigione anche perche' nel momento in cui la proposta e' stata firmata dal venditore e' diventato un preliminare e in quel momento l'agente ha diritto alla provvigione.
tutta intera.
per il venditore che non ha nessuna colpa deve aggiungere se ha preso solo 5k euro anche gli altri di tasca sua.

 

[Adriano Giacomelli]

Scusa ma siamo su due piani distinti, la proposta non è un preliminare. La proposta esce dalla logica che tu esponi, che è giusta, ma che riguarda un accordo ormai raggiunto e dettagliato come un preliminare.
La proposta è solo uno strumento che l'agenzia può incoraggiare a fare, per avvicinare le due parti interessate, solo con la determinazione del prezzo, dei tempi si arriva a fissare l'accordo e l'automatico diritto alla intermediazione.

 

[ccc1956]

stai sbagliando e di grosso......................scusami con tutto il rispetto.
la proposta di acquisto e' gia' un preliminare nel momento in cui il venditore accetta la proposta e portato a conoscenza del proponente. (acquirente).
vedi le varie sentenze di cassazione di aprile 2009.
Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009

Aggiunto dopo 6 minuti ....

una proposta che rimanda alla data del rogito e' un contratto valido.
una proposta di acquisto dove si cita che ci si da' appuntamento alla stesura di un preliminare e'un contratto NULLO.
Molti dubbi ...............anche se si rimanda ad una scrittura integrativa ma se si dovesse andare davanti ai giudici potrebbe essere dichiarata nulla.
gli a.i. per non scrivere che ci si da' appuntamento alla data di un preliminare ne inventano di tutti i colori.
comunque di questo argomento si e' parlato fino alla nausea amche sul forum cugino.

Aggiunto dopo 6 minuti ....

per essere piu' preciso.........................se una proposta di acquista rimanda alla data del rogito e' un comtratto valido e quando
il venditore firma per accettazione diventa a tutti gli effetti un preliminare.
se invece rimanda alla data di un preliminare esiste un grosso rischio..................se entrambi o uno solo dei contraenti non dovesse firmare il preliminare perche' sono saltati fuori degli abusi o semplicemnete perche' si e' cambiato idea...............si puo' ricorre al giudice e in base alla sentenza di aprile 2009 e' molto probabile che quel contratto venga annullato.

 

[Marco Costa]

aprofondite GRAZIE perche' sto ad ascoltare con le orecchie ritte

 

[ccc1956]

figurati, siamo qui per aiutare anche gli altri...............
preliminare del preliminare - nullo - Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009

"Preliminare del preliminare" e dolo omissivo
Diritto Civile
Un primo elemento di discussione è senza dubbio l'ammissibilità o meno del contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, il cd preliminare di preliminare.
La questione ampiamente dibattuta in dottrina e dalla più recente giurisprudenza, ha risvolti sia sul piano del diritto sostanziale che sul piano processualistico, soprattutto ai fini della tutela che l'ordinamento giuridico riconosce alla parte soccombente.
La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.

 

[Adriano Giacomelli]

Ovviamente dobbiamo tutti attenerci alle regole, ma di certo che non conosco un metodo migliore, se tratti un immobile tramite agenzia, di fare un'offerta ad un prezzo ridotto da quello richiesto.
Come dire se tu chiedi 1000 io ti offrirei 700, non credo sia il modo migliore per concludere, ma se io ti faccio una proposta di 700 e a comprova ti lusingo con un acconto di 100, lascio a te il "coraggio" di rifiutarla. Quanto meno mi fai convocare dall'agenzia per vedere se c'è una via di mezzo che accontenti tutti.
Sarà ora illegale, ma questi sono gli strumenti pratici delle compravendite, comprare al prezzo esposto lo facciamo già al supermercato.