Caparra confirmatoria o caparra penitenziale?

[Ennio Alessandro Rossi]

.....Se invece Lei optasse per fare le cose "a cavallo " partirei con un consiglio : quando Lei farà il preliminare di vendita della sua vecchia casa Le consiglio di farsi dare una cospicua caparra che tenga conto dei possibili danni che Le verrebbero arrecati se il promissario acquirente della vecchia casa medesima non adempisse (è un rischio spesso sottovalutato in questo tipo di acquisto" a cavallo") .

In fatto se l' aspirante acquirente della sua vecchia casa non adempisse e decidesse di non fare il rogito e perdere scientamente la caparra perchè ha trovato una casa secondo lui migliore e a buon prezzo, Lei a sua volta dovrebbe-probabilmente- rinunciare ad acquistare ritrovandosi inadempiente a sua volta con a carico perdite impreviste :
pertanto l' entità della caparra da incassare dovrà tener conto:
-danno per l'inadempienza e per la perdita del tempo e stress, che valuterà a suo giudizio
-danno derivante da due provvigioni inutilmente corrisposte (una per l'impegno a vendere; una per l'impegno ad acquistare)
-danno per cauzioni versate per mobili ordinati prima di entrare nella nuova casa (p.es. per la nuova cucina su misura)
Se a "monte" (in fase di vendita) sarebbe meglio cercare di riscuotere una "caparra confirmatoria" sostanziosa, " a valle" invece (in fase di acquisto) sarebbe più opportuno versare una "caparra penitenziale" piu' bassa possibile.

 

[Sandrocchia]

Concordo perfettamente con la COSPICUA CAPARRA e non di 5-10 mila euro ma di almeno la metà dell'importo del valore dell'immobile. In questo caso il compratore può già richiedere le chiavi dell'immobile e controllare l'acquisto fino al tempo del rogito. Considerando che il venditore deve restituire il doppio della caparra nel caso non ci siano tutti i documenti in regola l'acquirente è tutelato maggiormente sia riguardo ai termini di scadenza per rogitare sia che il venditore produca a propie spese i documenti imporanti.
Importante altresì è il compromesso con un elenco dettagliato e maniacale delle cose da effettuare prima del rogito e firmato dal venditore per accettazione.
Il rogito infine è solo un RENDICONTO ma la cosa importante è il COMPROMESSO avvallato dalla caparra. Alla fine che sia penitenziale e confirmatoria poco cambia se è stipulato un ottimo compromesso (molti lo sottovalutano invece è su questo che si basano i rogiti notarili).

Ciao
Sandrocchia

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Il rogito infine è solo un RENDICONTO ma la cosa importante è il COMPROMESSO avvallato dalla caparra. Alla fine che sia penitenziale e confirmatoria poco cambia se è stipulato un ottimo compromesso (molti lo sottovalutano invece è su questo che si basano i rogiti notarili).

Spiace ma non concordo sul fatto che il "rogito sia un semplice rendiconto" : è il cuore dell'affare. Come non concordo che caparra penitenziale e confirmatoria siano la stessa cosa; con l'una le questioni si estinguono chiaramente ma ha il limite che il danneggiato non può andare oltre ; Con la caparra confirmatoria si hanno due strade: o incassare la caparra o chiedere l'esecuzione giudiziale del contratto: è una differenza non di poco conto

 

[acquirente]

Concordo perfettamente con la COSPICUA CAPARRA e non di 5-10 mila euro ma di almeno la metà dell'importo del valore dell'immobile. In questo caso il compratore può già richiedere le chiavi dell'immobile e controllare l'acquisto fino al tempo del rogito. Considerando che il venditore deve restituire il doppio della caparra nel caso non ci siano tutti i documenti in regola l'acquirente è tutelato maggiormente sia riguardo ai termini di scadenza per rogitare sia che il venditore produca a propie spese i documenti imporanti.
Importante altresì è il compromesso con un elenco dettagliato e maniacale delle cose da effettuare prima del rogito e firmato dal venditore per accettazione.
Il rogito infine è solo un RENDICONTO ma la cosa importante è il COMPROMESSO avvallato dalla caparra. Alla fine che sia penitenziale e confirmatoria poco cambia se è stipulato un ottimo compromesso (molti lo sottovalutano invece è su questo che si basano i rogiti notarili).

Ciao
Sandrocchia

mah, non capisco................e se la casa e' occupata dal proprietario che ha il diritto di starci fino all'ultimo giorno????
mai e poi mai dare le chiavi prima del rogito anche perche' responsabile di tutto, fino al rogito, incendio, danni, etc etc e' sempre il venditore.
scusa ma sono consigli detti cosi' senza pensarci molto.

 

[infante]

.....Se invece Lei optasse per fare le cose "a cavallo " partirei con un consiglio : quando Lei farà il preliminare di vendita della sua vecchia casa Le consiglio di farsi dare una cospicua caparra che tenga conto dei possibili danni che Le verrebbero arrecati se il promissario acquirente della vecchia casa medesima non adempisse (è un rischio spesso sottovalutato in questo tipo di acquisto" a cavallo") .

E' vero, solo che la persona, che peraltro mi pare seria, non ha materialmente la disponibilita' per poter dare piu' soldi al compromesso. Addirittura pensava di saltarlo proprio per questo motivo, andando a un rogito "veloce" dopo le ferie agostane. Personalmente penso che il compromesso sia un pezzo molto importante della compravendita e gli ho detto che voglio farlo, anche a costo di farlo con i soli 3000 euro che ha allegato alla proposta d'acquisto che mi ha fatto tramite l'agenzia. Credo che pero', considerando che condivido le tue considerazioni, chiedero' di inserire nel compromesso una clausola che preveda una penale (valida per entrambi) che in caso di recesso di uno dei due comporti il pagamento di una somma cospicua (15-20mila euro).

Se a "monte" (in fase di vendita) sarebbe meglio cercare di riscuotere una "caparra confirmatoria" sostanziosa, " a valle" invece (in fase di acquisto) sarebbe più opportuno versare una "caparra penitenziale" piu' bassa possibile.

Fortunatamente per il mio futuro acquisto la parte venditrice non mi ha posto particolari vincoli. A fronte di un prezzo pattuito in 375mila euro posso dargli solo 20-25 mila al compromesso e lui mi ha detto testualmente "quello che mi puoi dare me lo dai, il resto al rogito".

 

[Sandrocchia]

Spiace ma non concordo sul fatto che il "rogito sia un semplice rendiconto" : è il cuore dell'affare.

Appunto!!! Il rogito è il documento che comporta il possesso di un immobile ......Il compromesso è il documento che comporta degli obblighi da assolvere e da presentare al rogito. Senza un buon compromesso non si fa un buon rogito.
Una rogitata frettolosa può vanificare un affare. Quindi il documento più importante è il compromesso.

In una casa la parte più importante sono le fondamenta e dove vengono scavate. Io non ho mai visto costruire un casa dal tetto. i compromessi e le caparre sono le fondamenta dei contratti.
Ci sono gli interessi del venditore e gli interessi del compratore .... io facevo gli interessi del compratore.
E poi e sufficiente sottoscrivere una liberatoria che esoneri il venditore e sottoscrivere un'assicurazione per responsabilità civile.
Ma tutto questo deve essere fatto e descritto, controfirmato, al compromesso. (ecco perchè è importante un compromesso come è importante la consulenza (pagando) di un geometra o architetto per stabilire eventuali anomalie. Il rogito è soltanto un assieme di norme e notizie che vengono avvallate con una firma. Quando è fatto e firmato poi è difficile invalidarlo.

ciaooo

Sandrocchia

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Riferendomia alla metafora: un edificio fatto bene ma senza la possibilità di avere "abitabilità" che cosa vale sul mercato?
rectius : l' importanza di alcuni fatti non è inferiore all'importanza di alcuni atti

Nel merito: che "la promessa bilaterale di compravendita" (meglio se trascritta) sia per le parti rilevante è cosa nota ed assodata ma sottovalutare il rogito a un semplice rendiconto" è alquanto arbitrario e discutibile

TRASCRIZIONE DEGLI ATTI (la finalità utlima del rogito è questa)
Scheda Pratica di prof. avv. Katia Moscano
E' la piu' importante forma di pubblicita' degli atti giuridici. Disciplinata dagli art.2643 e ss del codice civile.
Essa e' la riproduzione letterale sui pubblici registri di un documento, che contiene gli estremi di un negozio giuridico o di un provvedimento, la cui conoscenza e' rilevante ed utile.
Con la trascrizione si attua la pubblicita' relativa ad ogni atto di disposizione su beni immobili, e su alcune categorie di beni mobili (navi, autoveicoli, etc) detti, appunto, registrati.
La funzione della trascrizione e' quella di risolvere i conflitti tra piu' acquirenti, di uguali diritti, su uno stesso bene.Tra i vari acquirenti, il primo che trascrive l'atto di acquisto del diritto lo puo' opporre a qualunque terzo, e dunque a qualsiasi altro acquirente dello stesso diritto.

 

[Sandrocchia]

Ciò non toglie che è tutto parte di una trattativa. Indipendentemente dalla parte finale (Rogito) nella parte iniziale della trattativa (compromesso) il venditore a volte fa promesse nell'intento di vendere l'immobile (le farei anch'io a voce per vendere ... le fanno tutti .. .... le classiche frasi....son una persona per bene .... non si preoccupi).
Qualunque notaio, se interpellato, raccomanderebbe a un compratore di fare attenzione al compromesso, propio per evitare di arrivare a rogito impreparati.
Parlo per esperienza io non mi sono presentata a un rogito proprio per aver compilato un "BUON Compromesso" che obbligava il venditore a piccoli lavori in un appartamento ristrutturato (un cancelletto, due persiane mancanti, la riverniciatura dei serramenti, una cantina) che non comportavano problemi con l'agibilità ma che se non fossero stati compresi nella lista del compromesso non avrei avuto come è successo agli altri quattro propietari di appartamenti. Il prezzo a rogito invece è stato uguale per tutti. La risposta del venditore, ai miei vicini, è stata: vi ho dato quello che c'era scritto nel compromesso.
Tre mesi dopo ho rogitato stesso prezzo dei vicini ma con in più: persiane, cantina riscaldata, cancelletto, persiane, serramenti riverniciati. Il venditore mi aveva proposto niente lavori e 2500 euro in meno sul prezzo dell'immobile. Io ho dato una caparra di 35.000 euro su 70.000 euro. Avrebbe dovuto restituire 70.000 euro (caparra doppia). Il mio compromesso era lungo 3 pagine.
Ecco perchè dico che il compromesso è la parte più importante specialmente se si compra in condominio. il tutto poi va riportato nel rogito ma se non era stato concordato e FIRMATO prima è difficile avere un BUON ROGITO.

ciaooo Sandrocchia

 

[acquirente]

Ciò non toglie che è tutto parte di una trattativa. Indipendentemente dalla parte finale (Rogito) nella parte iniziale della trattativa (compromesso) il venditore a volte fa promesse nell'intento di vendere l'immobile (le farei anch'io a voce per vendere ... le fanno tutti .. .... le classiche frasi....son una persona per bene .... non si preoccupi).
Qualunque notaio, se interpellato, raccomanderebbe a un compratore di fare attenzione al compromesso, propio per evitare di arrivare a rogito impreparati.
Parlo per esperienza io non mi sono presentata a un rogito proprio per aver compilato un "BUON Compromesso" che obbligava il venditore a piccoli lavori in un appartamento ristrutturato (un cancelletto, due persiane mancanti, la riverniciatura dei serramenti, una cantina) che non comportavano problemi con l'agibilità ma che se non fossero stati compresi nella lista del compromesso non avrei avuto come è successo agli altri quattro propietari di appartamenti. Il prezzo a rogito invece è stato uguale per tutti. La risposta del venditore, ai miei vicini, è stata: vi ho dato quello che c'era scritto nel compromesso.
Tre mesi dopo ho rogitato stesso prezzo dei vicini ma con in più: persiane, cantina riscaldata, cancelletto, persiane, serramenti riverniciati. Il venditore mi aveva proposto niente lavori e 2500 euro in meno sul prezzo dell'immobile. Io ho dato una caparra di 35.000 euro su 70.000 euro. Avrebbe dovuto restituire 70.000 euro (caparra doppia). Il mio compromesso era lungo 3 pagine.
Ecco perchè dico che il compromesso è la parte più importante specialmente se si compra in condominio. il tutto poi va riportato nel rogito ma se non era stato concordato e FIRMATO prima è difficile avere un BUON ROGITO.

ciaooo Sandrocchia

su questa frase sono perfettamente d'accordo.

scusa al quel rogito a cui non ti sei presentata..............non hai pagato penali o avuto guai??? eri nel giusto perche' il venditore e' stato inadempiente?