Caparra confirmatoria con clausola sospensiva

[mariooo]

Il mio quesito è un pò insolito, perchè la maggior parte delle caparre confirmatorie sono con clausole sospensive che si riferiscono ad acquirenti di immmobili che intendono bloccare un immobile ma devono attendere un mutuo dalla banca.
Il mio caso è diverso, voglio acquistare un immobile, che mi piace molto e non voglio perdere, ma devo vendere il mio immobile di Brescia che sembra molto valido e che con molta probabilità potrà essere venduto in tempi ragionevoli.
L'agente immobiliare, della casa che ho deciso di acquistare, mi ha proposto di fare un contratto d'acquisto
con clausola sospensiva. La clausola sospensiva si riferisce unicamente alla vendita della casa di Brescia, ossia se entro 4 - 6 mesi (da settembre a dicembre) non avrò venduto la casa di Brescia, questo determinerà la restituzione della caparra e nessun obbligo di acquisto da parte mia.
In poche parole dovrò dare alla agenzia in custodia un assegno di 15.000 euro che verrà versata come caparra confirmatoria al venditore solo nel caso in cui si verifichi la predetta condizione, ossia la vendita della casa di Brescia.
Possono verificarsi due eventualità:

1- il mio immobile non verrà venduto, così chiedo la restituzione della caparra;
Mi conviene inviare una racc. in cui avviso le parti che il mio appartamento di Brescia non è stato venduto?

2- il mio immobile ha un acquirente ma quest'ultimo dovrà richiedere un mutuo alla banca e spesso gli istituti bancari deliberano l'accettazione del mutuo dopo un pò di tempo e sicuramente si andrà oltre i termini dell'accordo con sospensiva. Posso inserire una clausola in cui si chiede una proroga fino all'esito dell'istituto bancario? E se la banca non dovesse provvedere ad erogare il mutuo? Tutto andrebbe all'aria.
Quali sono le precisazioni che vanno inserite in questo contratto con clausola sospensiva?

L'agenzia ha diritto alle provigioni alla firma dell'accordo con sospensiva o al preliminare?

Io comunque ho pensato di corrispondere all'agenzia una somma di 500 euro per il lavoro profuso anche se non dovesse andare in porto il contratto... Cosa ne pensate

Ringrazio tutti fin da ora per i vostri suggerimenti ed osservazioni

 

[Franci63]

Tutto è possibile, ma condizionare l’acquisto di un immobile alla vendita del tuo è una scelta poco condivisibile, e se fossi il venditore mai l’accetterei.
E da ex agente mai lo proporrei, perché significa bloccare l’immobile per diversi mesi, senza davvero certezze.
Piuttosto, se il tuo immobile è davvero vendibile, fai proposta con rogito a un anno, per avere il tempo sufficiente a venderlo .4-6 mesi potrebbero non bastare comunque.

Se invece sei determinata a proseguire su questa strada, devi chiarire se per “vendita del tuo immobile “ si intende il rogito, o il preliminare, rogitare in quattro mesi non è così facile.
Devi inserire una cifra a cui sei obbligata a vendere il tuo immobile (altrimenti equivale a “venderò se vorrò” , che sembra una condizione potestativa, quindi nulla.

1] dipende da quanto firmato
2] una ulteriore proroga “automatica” non sarebbe accettabile, se non da un venditore alla canna del gas, per immobile invendibile.
In ogni caso questo suggerimento dell’agenzia denota scarsissima fiducia nella possibilità di vendita dell’immobile che ti interessa, quindi , forse , il prezzo è fuori mercato, dato che a Brescia c'è un mercato abbastanza vivace, senza bisogno di vincolarsi a strane condizioni.

 

[mariooo]

Tutto è possibile, ma condizionare l’acquisto di un immobile alla vendita del tuo è una scelta poco condivisibile, e se fossi il venditore mai l’accetterei.
E da ex agente mai lo proporrei, perché significa bloccare l’immobile per diversi mesi, senza davvero certezze.
Piuttosto, se il tuo immobile è davvero vendibile, fai proposta con rogito a un anno, per avere il tempo sufficiente a venderlo .4-6 mesi potrebbero non bastare comunque.

Se invece sei determinata a proseguire su questa strada, devi chiarire se per “vendita del tuo immobile “ si intende il rogito, o il preliminare, rogitare in quattro mesi non è così facile.
Devi inserire una cifra a cui sei obbligata a vendere il tuo immobile (altrimenti equivale a “venderò se vorrò” , che sembra una condizione potestativa, quindi nulla.

1] dipende da quanto firmato
2] una ulteriore proroga “automatica” non sarebbe accettabile, se non da un venditore alla canna del gas, per immobile invendibile.
In ogni caso questo suggerimento dell’agenzia denota scarsissima fiducia nella possibilità di vendita dell’immobile che ti interessa, quindi , forse , il prezzo è fuori mercato, dato che a Brescia c'è un mercato abbastanza vivace, senza bisogno di vincolarsi a strane condizioni.

Non ho ancora firmato il contratto, siamo in trattativa sui punti dell'accordo.
Si, avevo pensato a inserire una precisazione che l'immobile di Brescia non è vendibile al di sotto di una certa cifra, mentre se è al di sopra io sono obbligato ad ottemperare al contratto.
Oppure sto pensando di inserire una ulteriore precisazione che se sarà al di sotto, questo determinerà di conseguenza in calo del prezzo, della stessa cifra, della casa da acquistare sempre se il venditore sarà d'accordo ed entro certi limiti (ad esempio di 10.000 euro)oppure gli lascio la facoltà di accettare quest'ulteriore situazione.
Penso anch'io che hanno difficoltà a vendere l'immobile e questo è dovuto al fatto che le sue metrature sono molto ampie per una seconda casa, considerate le tasse etc.
mentre io voglio proprio viverci e considerarla prima casa.
Per esempio io ho stabilito un prezzo di vendita limite di 170.000 (casa di Brescia).
Se però trovo un acquirente disposto a versare 160.000 io chiederò al venditore della casa (di Verona) se egli è disposto a scendere della stessa quota, ossia di 10.000.
Inoltre volevo precisare che è impossibile arrivare al rogito entro quattro mesi previsti , ma a un preliminare si, anche perchè il mio immobile sarà occupato da me fino a giugno. Qundi il mio rogito della casa di Brescia dovrà necessariamente avvenire quasi in contemporanea con quello di Verona. Grazie

 

[Franci63]

Oppure sto pensando di inserire una ulteriore precisazione che se sarà al di sotto, questo determinerà di conseguenza in calo del prezzo, della stessa cifra, della casa da acquistare sempre se il venditore sarà d'accordo ed entro certi limiti (ad esempio di 10.000 euro)oppure gli lascio la facoltà di accettare quest'ulteriore situazione.

Permettimi di dire che questa è una condizione che nessuno (sano di mente) potrebbe accettare .
La proposta condizionata alla vendita del tuo appartamento per me è già poco comprensibile , perché TU hai delle necessità, ma le incertezze devono sopportarle altri: se poi anche la cifra cambia in funzione della tua vendita, siamo all’assurdo.
Casa tua vale meno di quanto pensavi, e ci rimette un altro.

Visto che sei certa della vendibilita’ del tuo appartamento (peraltro non dici se è già in vendita, o se lo è mai stato), e che devi starci fino a giugno almeno, fai la proposta per comprare da qui a un anno, e venditi il tuo nel frattempo.

Senza tante condizioni .
Oltretutto più i contratti sono complicati, peggio funzionano.

 

[mariooo]

Permettimi di dire che questa è una condizione che nessuno (sano di mente) potrebbe accettare .
La proposta condizionata alla vendita del tuo appartamento per me è già poco comprensibile , perché TU hai delle necessità, ma le incertezze devono sopportarle altri: se poi anche la cifra cambia in funzione della tua vendita, siamo all’assurdo.
Casa tua vale meno di quanto pensavi, e ci rimette un altro.

Visto che sei certa della vendibilita’ del tuo appartamento (peraltro non dici se è già in vendita, o se lo è mai stato), e che devi starci fino a giugno almeno, fai la proposta per comprare da qui a un anno, e venditi il tuo nel frattempo.

Senza tante condizioni .
Oltretutto più i contratti sono complicati, peggio funzionano.

In realtà la mia casa è stata affidata, da meno di un mese, in esclusiva ad una agenzia che si sta dando molto da fare visto che settimanalmente mi procura continue visite.
Ha perfettamente ragione non posso certo rifarmi delle eventuali perdite sul venditore... (pensandoci non credo che mai farò una simile proposta potrebbe essere un pò offensiva) è pur vero che firmare un accordo dando per scontato la vendita di un appartamento con l'obbligo di acquisto di un altro immobile entro un anno mi inquieta un pò. Firmerò per i quattro mesi di contratto d'acquisto con clausola sospensiva, in fondo non mi costa nulla e mi garantisce un blocco dell'immobile da altri interessati all'acquisto.

Grazie

 

[Franci63]

Firmerò per i quattro mesi di contratto d'acquisto con clausola sospensiva, in fondo non mi costa nulla e mi garantisce un blocco dell'immobile da altri interessati all'acquisto.

Tienici informati; sarebbe interessante sapere come procede la cosa.

 

[moralista]

Cosa vale una caparra con formula sospensiva?

 

[Antonio Abiuso]

Attenzione @mariooo nel porre fiducia ai suggerimenti dei mediatori che spesso mettono nei guai il cliente per ignoranza, inesperienza, o perché il desiderio di assicurarselo gli ottenebra le meningi.
Una clausola di sospensiva del preliminare d'acquisto, connessa alla previa vendita di un tuo immobile, potrebbe essere esposta a dichiarazione di nullità ai sensi dell'art.1355 c.c. che vieta d'inserire nei contratti delle condizioni 'meramente potestative'; cioè quelle che fanno dipendere un certo fatto dalla pura volontà di un contraente che questo si verifichi (come nel tuo caso in cui risulterebbe indubitabile la tua possibilità di cambiare idea e non vendere più la tua casa a qualsiasi prezzo). Col rischio perciò - se espulsa dal preliminare di acquisto (in quanto radicalmente nulla) tale clausola di sospensiva - di vedersi arrivare dal mancato promissario acquirente una bella diffida ad adempiere assieme alla pretesa di un robusto risarcimento danni.
"adelante Pedro, cum juicio"!