Canone di locazione concordato a cifra bassa

[uva]

senza l’acquisizione dell’attestato di rispondenza del contenuto economico del contratto all’accordo locale (che richiede un'organizzazione firmataria dell'accordo).

Non ho capito bene cosa succede se locatore e conduttore stipulano un contratto concordato con canone inferiore al minimo previsto dai parametri dell'Accordo Territoriale e lo sottopongono ad un'Organizzazione sindacale firmataria dell'Accordo per l'asseverazione (attestazione o bollinatura).
Viene rilasciata sì o no?
Se no, il locatore potrebbe non avere motivo di stipulare quel contratto (che comporta quasi sempre un canone inferiore a quello di mercato), perché non avrebbe diritto alle agevolazioni fiscali.

 

[Clematide]

@uva

Si ritiene che i canoni sotto soglia minima esulino dall’operazione di verifica da compiersi ai fini del rilascio dell’attestazione di rispondenza.

L’attestazione è la dichiarazione di rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo locale. In sostanza, è un documento che verifica il rispetto del contratto ministeriale e la “forchetta”, ossia il rispetto non solo del limite massimo della subfascia, ma anche del livello minimo di questa.

In base a cosa? In base al totale dei parametri che le parti, sotto la loro responsabilità, dichiarano: le associazioni non sono tenute a fare verifiche o controlli di sorta.

L’attestazione, quindi, non potrà mai essere una dichiarazione, anche ai fini fiscali, di legittimità di quel contratto nel suo complesso, perché solo ad un giudice compete la valutazione circa la legittimità di quella convenzione privata.

Riguardo i benefici fiscali, benchè l’Agenzia delle Entrate continui dal 2018 (risoluzione 31/E) a sostenere l’obbligatorietà di acquisire l’attestazione (nel caso di contratto non assistito) ai fini della fruizione delle relative agevolazioni fiscali, tale tesi non pare condivisibile, in quanto il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti in quello stesso anno aveva lasciato spazio a conclusioni ben diverse.

La funzione dell’attestazione (benchè opportuna, se richiesta, oltre al contratto o ai suoi estremi di registrazione, dal Comune per l’applicazione delle agevolazioni fiscali relative all’IMU), quale mezzo per la dimostazione della correttezza delle agevolazioni fiscali non sembrava affatto dedursi in via necessaria ed assoluta, poiché tale dimostrazione, in caso di verifica fiscale, può essere fornita con mezzi diversi dall’attestazione.

Ma la cosa buffa è che è la stessa Agenzia a gettare un’ombra sinistra sull’attestazione, quando prevede “la facoltà di controllo degli Enti preposti”: ti impongo come necessaria la produzione di un documento perché tu possa godere di un beneficio, ma allo stesso tempo prevedo che le risultanze di questo debbano comunque considerarsi suscettibili di essere poste in discussione.

 

[uva]

Ringrazio @Clematide per l'esauriente spiegazione.

Mi permetto di fare le seguenti considerazioni.

1) Rilascio asseverazione/vidimazione -
A Torino l'Uppi controlla i calcoli fatti dal locatore (o dal professionista da lui incaricato) quando si chiede l'asseverazione di un contratto concordato stipulato senza l'intervento delle Organizzazioni Sindacali. Non può obiettare nulla se locatore e conduttore hanno scelto di utilizzare i valori inferiori della "forchetta". Ma se il canone indicato sul contratto è inferiore al calcolo che risulta applicando i valori minimi della forchetta, forse l'asseverazione viene negata.

2) Aliquota IMU agevolata -
Per averne diritto il proprietario deve inviare all'Ufficio tributi comunale copia del contratto concordato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate ed asseverato da una delle Organizzazioni sindacali firmatarie dell'Accordo Territoriale (ad esempio dall'Uppi).

Quindi dal punto di vista pratico senza asseverazione non si ha diritto all'IMU ridotta, e nemmeno alle agevolazioni fiscali sul reddito da locazione (anche se come spieghi tu la tesi dell'Agenzia delle Entrate potrebbe non essere condivisibile).

Non so se ci sono stati casi in cui il contribuente abbia di sua iniziativa usufruito delle agevolazioni per un contratto concordato non asseverato, gli siano state contestate dall'Agenzia e dal Comune, e la questione sia finita davanti ad un giudice.

 

[basty]

Capisco che di fronte alla realtà burocratica, pochi se la sentano di assumere un atteggiamento che parrebbe donchisciottesco.

Ma dovessi rispondere ad @uva dopo la sua risposta e quella di @Clematide, direi che sarebbe doveroso, da parte di "cittadini" (non sudditi) con coscienza dei propri diritti e doveri e magari anche con una certa cultura giuridica, pretendere un corretto rispetto dei ruoli e dello spirito delle norme.

La organizzazione sindacale nella sua asseverazione, poichè non dovrebbe invadere il campo della legittimità, non ritenendo di poter asserire la conformità del contratto, dovrebbe essere tenuta a indicare le motivazioni, ed esplicitare la ragione, cioè che il canone è addirittura inferiore alla forchetta.

Quanto ai Comuni ed altre Amministrazioni, non avrebbero titolo a negare i benefici fiscali se le condizioni contrattuali sono per il conduttore più favorevoli dello stesso accordo sindacale.

Personalmente io trovo più stimolante fare la predica ai "forti", piuttosto che dar lezione "ai semplici", ....... Ogni riferimento non è casuale,... vero @uva?

 

[uva]

Ogni riferimento non è casuale,... vero @uva?

Mi spiace, non so cosa risponderti perché non capisco il riferimento.
Non ho capito a chi fai la predica e a chi dai lezioni, ma per me va bene ugualmente!

 

[mapeit]

La discussione è molto interessante e devo dire che anche per me è un vero e proprio abuso il fatto che sia le amministrazioni comunali che l'Agenzia delle Entrate abbiano condizionato il legittimo usufruire del trattamento fiscale più favorevole delle locazione concordate alla asseverazione del contratto da parte delle organizzazioni sindacali. Da quando queste sono delegate dal fisco a controllare e asseverare il comportamento dei contribuenti ?
Altrettanto vero è però che sia il D.M. 16.01.2017 all'art.1 comma 8, sia i regolamenti IMU dei Comuni, sono molto chiari in proposito ed altrettanto chiare sono le disposizioni dell'Agenzia delle Entrate. Non si usufruisce dei trattamenti fiscali più favorevoli se i contratti di locazione non sono asseverati dalle organizzazioni sindacali.
Non so se @Clematide, di cui condivido l'opinione al 100%, abbia dei riferimenti a qualche sentenza o qualche pronuncia delle Commissioni Tributarie in merito che possa affermare il contrario. Nel caso, sarebbe interessante conoscerla.
Per quanto riguarda la facoltà di scendere sotto il valore minimo del canone definito dagli accordi territoriali, concordo con @uva sulla possibilità che in tal caso le organizzazioni sindacali possano rifiutarsi di asseverare il contratto, poiché nel D.M. 16.01.2017 si parla sempre di "definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione". Pertanto, pur restando facoltà delle parti di indicare un canone inferiore, ciò potrebbe inficiare la rispondenza del contratto a quanto previsto dagli accordi territoriali.