Cambio tipologia di contratto da 4+4 a 3+2

[Gagarin]

Buongiorno a tutti,
un inquilino mi ha chiesto di ridurre il canone di affitto e, mettendoci d'accordo sull'entità della riduzione, in linea di massima sarei d'accordo; ma, nel caso, potrebbe convenirmi passare da una tipologia 4+4 con cedolare secca a una agevolata 3+2 sempre con cedolare secca.
La mia domanda è: per cambiare tipologia di contratto da 4+4 a 3+2, fermi restando locatore e conduttore e tutti gli altri dati, eccetto l'entità del canone, bisogna necessariamente chiudere il primo contratto e registrarne uno nuovo (nel caso il "sistema" permetterà di farlo nello stesso giorno o sarà necessario lasciare un "intervallo"?), oppure c'è la possibilità di "trasformare" il primo nel secondo?

 

[Bluechewanna]

Un contratto 4+4 non può assumere le sembianze di un 3+2. Per switchare, devi risolvere consensualmente l’uno (4+4) ed aprire l’altro (3+2): il sistema ti consente anche il contrario, ossia prima aprire il nuovo 3+2 e dopo chiudere il vecchio 4+4, ma ti ritroveresti – se l’operazione non è contestuale - due contratti sovrapposti per lo stesso periodo (con imposta di registro peraltro a costo zero se il raggio d’azione della cedolare li assorbe entrambi).

Il passaggio può essere vantaggioso in termini fiscali, ma può non esserlo in termini civilistici: se le clausole che inserisci sono difformi dallo schema legale predisposto in sede locale, alterando l'assetto degli interessi da questo complessivamente definito, la conseguenza è che il contratto 3+2 – pur avendo adottato la denominazione di contratto agevolato e richiamato la norma della 431, art.2, co.3 - deve essere disciplinato come contratto ordinario, con ricadute anche in termini di bonus fiscali assicurati dal contratto agevolato: decisivo è sempre il contenuto del contratto.

 

[uva]

bisogna necessariamente chiudere il primo contratto e registrarne uno nuovo

In un caso analogo io ho chiuso il contratto libero 4 + 4, e poi stipulato un nuovo contratto (nel mio caso era un concordato 6 + 2, come previsto dal Comune di Torino).

Naturalmente il contratto concordato deve essere predisposto secondo lo schema di legge, come ha detto @Bluechewanna .

Per non sovrapporre i due contratti, io ho risolto (cioè chiuso) il primo a fine mese. E ho stipulato il secondo all'inizio del mese successivo. Tipo: contratto libero risolto il 30 settembre, contratto concordato stipulato il 1° ottobre.

Essendo entrambi in cedolare secca non si paga nulla: né l'imposta di risoluzione del vecchio contratto, né quelle di registro e bollo del nuovo.

 

[Gagarin]

Il passaggio può essere vantaggioso in termini fiscali, ma può non esserlo in termini civilistici

A questo, in effetti, non avevo pensato.
Ma mi viene in mente un'altra cosa: il contratto 3+2 dev'essere obbligatoriamente controfirmato o convalidato da un'organizzazione di proprietari o inquilini oppure può essere stipulato liberamente, sempre attenendosi alle disposizioni o al modello-tipo?

 

[1giggi1]

No,
deve avere però le caratteristiche e rispettare gli accordi per tale tipo di contratto nella citta dove si trova l'immobile

 

[uva]

il contratto 3+2 dev'essere obbligatoriamente controfirmato o convalidato da un'organizzazione di proprietari o inquilini oppure può essere stipulato liberamente, sempre attenendosi alle disposizioni o al modello-tipo?

La convalida di un'associazione di categoria è richiesta solo se l'Accordo Territoriale vigente in quel Comune è successivo al D.M. infrastrutture e trasporti del 16 gennaio 2017.
Sono "salvi" i vecchi Accordi.

Ne abbiamo parlato in questa discussione (post n. #23 e #29):

Contratto canone concordato senza timbro associazioni

 

[Bluechewanna]

Esatto. L’accordo di Roma risale al 2004 d.C. e si basa ancora sull’editto di Constantino : non occorre la validazione del contratto da parte delle organizzazioni di categoria, quindi, la risposta è no fino a quando il Comune di Roma non convocherà le organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative a livello locale per dare avvio alla trattativa finalizzata a siglare un nuovo accordo basato sul DM 16 gennaio 2017 che ha istituito la nuova convenzione nazionale.

Da quel momento, per i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, occorrerà l’intervento da parte di almeno una di esse che attesti la rispondenza del contenuto economico di quel singolo contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali: il Comune di Roma potrebbe richiedere per l’applicazione di agevolazioni fiscali anche una attestazione che confermi che il contenuto del contratto non assistito corrisponde appunto alle condizioni previste per i contratti agevolati e non contiene altre clausole di contenuto deroganti dal contratto-tipo.

Le indicazioni saranno fornite “a cura e con assunzione di responsabilità delle parti”: le organizzazioni non sono tenute a compiere alcuna verifica, ma ciò non significa che l’inquilino, anche in una fase successiva, non possa eventualmente contestarle, anche se ha posto la firma (col sangue ) sul contratto.

 

[moralista]

più che ridurre il canone di locazione, sembra solo di modificare il contratto da 4+4 a 3+2

 

[Hug]

più che ridurre il canone di locazione, sembra solo di modificare il contratto da 4+4 a 3+2

No, il contratto 4+4 si risolve e si stipula il contratto 3+2, come ha detto uva.

 

[moralista]

E' stato nominato Ollj che fine ha fatto