Cambio conduttore su locazione in essere

[eleonora buda]

Buongiorno,
sicuramente l'argomento è stato già trattato............ma visto che in Italia le regole cambiano più veloci del respiro, sono a chiedere lumi su quanto segue:
ho in essere dal 01/05/2010 una locazione agevolata con opzione cedolare secca 6+2, a maggio di quest'anno ho presentato la proroga quindi il contratto scadrebbe il 30/04/2018.
In origine i conduttori erano una coppia di tunisini.........la moglie in realtà non ha mai abitato l'appartamento, ma in compenso dopo un paio di anni è comparso un amico/ospite....che doveva rimanere un breve periodo..........ma che in realtà vive abitualmente lì.
Il soggetto ospite si è rivelato persona corretta, disponibile e che attualmente stà facendo a sue spese lavori di restailing e manutenzione all'appartamento, pur essendo a conoscenza che il contratto scade a breve e che il conduttore originario sembra abbia intenzione a breve di lasciare la casa ( cosa che sarebbe a me gradita!).
Alla luce di quanto sopra quale soluzione sarebbe più opportuno percorrere?
Opzione 1) chiudere il contratto in essere ( credo a costo zero in quanto CS) e farne uno nuovo (ma si ricomincia minimo con un 3+2);
Opzione 2) sostituire gli attuali conduttori con "l'ospite" e proseguire il contratto in essere fino alla naturale scadenza.
Altri suggerimenti?
In attesa di un riscontro auguro una serena giornata.

 

[uva]

L'Opzione 1) è a costo zero: non si paga l'imposta di risoluzione del contratto in essere e neppure l'imposta di registro per il nuovo contratto se sarà in cedolare secca.
Mentre l'Opzione 2) comporta il pagamento dell'imposta di registro per la cessione (67 euro) pur trattandosi di un contratto in cedolare secca. Potresti chiedere al nuovo inquilino se è disposto a sostenere lui questa spesa.
Io sceglierei quest'ultima opzione, per mantenere la scadenza naturale del contratto ad aprile 2018.

 

[eleonora buda]

Grazie, infatti penserei di fare così.
Nel contempo però ne consegue un problema a cui ho pensato dopo l'invio del quesito....vale a dire che il conduttore originario è moroso di circa 3 mensilità risalenti al periodo antecedente l'arrivo dell'ospite, che potrei compensare con la cauzione............
Consigli in merito?
Di nuovo grazie

 

[uva]

il conduttore originario è moroso di circa 3 mensilità risalenti al periodo antecedente l'arrivo dell'ospite, che potrei compensare con la cauzione............
Consigli in merito?

Sicuramente l'ospite (futuro inquilino) non vorrà sanare questa morosità!
Se non hai ragionevole certezza di recuperare in altro modo (e in tempi brevi) la somma dal conduttore originario, compensa il tuo credito con il deposito cauzionale.
Però pretendi dal nuovo inquilino (l'attuale ospite) il versamento di una nuova cauzione: se non può o non vuole pagarla io come proprietaria non gli farei né la cessione del contratto in essere né la stipula di uno nuovo!

 

[eleonora buda]

OK sarà fatto!

 

[moralista]

Fai un nuovo contratto e non ci pensi più, cosa vuoi andare a cercare il vecchio inquilino se vai alla pari ritieniti fortunato, con il nuovo determina un contratto che soddisfi ambi le parti

 

[eleonora buda]

cosa vuoi andare a cercare il vecchio[/QUOTE

Grazie..............come scritto in precedenza il conduttore originario abita ancora nell'appartamento ed il debito residuo lo compenso in gran parte con la cauzione. Prediligo la cessione del contratto "all'ospite", piuttosto che fare un nuovo contratto, ai fini della scadenza naturale a 2 due anni.
Ovvio che se il cessionario non mi versa una nuova cauzione farò un nuovo contratto.

 

[eleonora buda]

Scusa Moralista.......credo di avere fatto un po' di caos con il "cita" o "replica"..............

Grazie..............come scritto in precedenza il conduttore originario abita ancora nell'appartamento ed il debito residuo lo compenso in gran parte con la cauzione. Prediligo la cessione del contratto "all'ospite", piuttosto che fare un nuovo contratto, ai fini della scadenza naturale a 2 due anni.
Ovvio che se il cessionario non mi versa una nuova cauzione farò un nuovo contratto.

 

[moralista]

Accetteresti un contratto in essere fatto da un'inadempiente, e moroso oltretutto

 

[alberto bianchi]

La miglior soluzione è quella proposta da @eleonora buda e avvallata da @uva visti i rapporti esistenti tra inquilino cedente ed inquilino subentrante. Il subentrante pare abbia già ampiamente dimostrato la serietà accollandosi delle spese, riparazioni e manutenzioni dell'alloggio non strettamente di sua pertinenza. Il cedente, pur dimostrando una certa incoerenza nel non rispettare il contratto, al momento del subentro del nuovo inquilino "suo amico" e e dallo stesso presentato al locatore, non credo che rinneghi la "sua cultura", non pagando l'eventuale debito residuo e mettendo in serio imbarazzo il suo amico (forse anche parente). Per motivi di lavoro ho avuto a che fare con arabi che presentano sicuramente degli aspetti culturali che per noi "occidentali" (tutti siamo occidentali, in quanto ognuno avrà sempre qualcuno al suo Est, al suo ovest. I californiani per i giapponesi sono degli orientali. Del resto il termine "magrebino" significa esattamente "occidentale, da al maghreb), sono inaccettabili mentre ne hanno degli altri che "noi" abbiamo dimenticato e che faremmo bene a riesumare, come l'amicizia, lo spirito di corpo, il senso dell'amicizia, della famiglia, il rispetto degli impegni presi, etc.
So che a @moralista non piace, ma...