Cambio categoria catastale

[basty]

Occhio comunque al cambio categorie:

 

[uva]

dichiarare tutto in categoria D/8

Può essere una buona idea, se consente un risparmio nel pagamento dell'IMU.

Occorre essere certi che dal punto di vista urbanistico e igienico-sanitario sia possibile destinare una porzione dell'immobile cat. D/8 alla vendita al pubblico di prodotti alimentari.
@efisio12 ha scritto che in quei locali vi sono un panificio e anche un punto vendita dei prodotti.

 

[Gianco]

Quella situazione, non una porzione, potrebbe tranquillamente ricadere in quella categoria.

 

[efisio12]

Il C/1 rientra con la cedolare secca solo a determinate condizioni, fra le quali:

1) Il contratto di locazione deve essere stipulato o rinnovato nel corrente anno 2019.

2) Possono usufruire della cedolare solo i contratti tra soggetti che il 15 ottobre 2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo.

Condizioni che mi pare nel tuo caso non vengano soddisfatte: forse non riusciresti a fare il cambio categoria catastale e stipulare il nuovo contratto entro il 31 dicembre.
Inoltre non è chiaro se alla data del 15/10/2018 la locazione era in corso con lo stesso inquilino al quale vorresti intestare il nuovo contratto in cedolare (dopo aver risolto anticipatamente il contratto in essere).

Per ora la Legge di Bilancio 2020 non prevede che la norma venga estesa al prossimo anno. Per cui sarebbe opportuno aspettarne l'approvazione definitiva prima di prendere delle decisioni.

Grazie delle precisazioni, hai ragione e vedo che sei bene informato.
Ci sono però alcuni argomenti, che potrebbero determinare un nuovo contratto, per esempio lo stesso cambiamento di categoria catastale potrebbe essere un motivo,
oppure il fatto che il locale è cointestato e il nuovo contratto escluderebbe alcuni cointestatari, o l'aggiornamento consensuale del canone.
Secondo te potrebbero essere argomenti validi?

 

[basty]

e il nuovo contratto escluderebbe alcuni cointestatari,

Forse questo. Gli altri argomenti secondo me sono ininfluenti.

 

[uva]

il nuovo contratto escluderebbe alcuni cointestatari,

Potrebbe essere una situazione paragonabile al caso di nuovo contratto stipulato con "parti correlate".
Se capisco bene, vorresti stipulare un nuovo contratto con uno degli attuali inquilini + altri soggetti.

Da quanto ne so, è una situazione non ben definita dalla normativa attuale.

Copio e incollo un parere in merito:

Nulla viene detto sulla possibilità di risolvere il contratto e rifarlo per lo stesso immobile con un’altra parte più o meno “correlata” al contraente originario. Si pensi al caso in cui il nuovo affitto venga intestato al coniuge del primo locatario o a una società partecipata dall’inquilino. In questi casi, l’abuso del diritto potrebbe essere un rischio concreto, a meno che non vi siano ragioni extrafiscali.

tratto da questo articolo del Sole:

Cedolare sui negozi estesa ai rinnovi

Le Entrate allargano il perimetro della «tassa piatta» sui canoni dei locali commerciali. L’imposta sostitutiva attualmente è applicabile ai contratti siglati o prorogati nel 2019

www.ilsole24ore.com

 

[efisio12]

Potrebbe essere una situazione paragonabile al caso di nuovo contratto stipulato con "parti correlate".
Se capisco bene, vorresti stipulare un nuovo contratto con uno degli attuali inquilini + altri soggetti.

Da quanto ne so, è una situazione non ben definita dalla normativa attuale.

Copio e incollo un parere in merito:

Nulla viene detto sulla possibilità di risolvere il contratto e rifarlo per lo stesso immobile con un’altra parte più o meno “correlata” al contraente originario. Si pensi al caso in cui il nuovo affitto venga intestato al coniuge del primo locatario o a una società partecipata dall’inquilino. In questi casi, l’abuso del diritto potrebbe essere un rischio concreto, a meno che non vi siano ragioni extrafiscali.

tratto da questo articolo del Sole:

Cedolare sui negozi estesa ai rinnovi

Le Entrate allargano il perimetro della «tassa piatta» sui canoni dei locali commerciali. L’imposta sostitutiva attualmente è applicabile ai contratti siglati o prorogati nel 2019

www.ilsole24ore.com

ACCI... Non si finisce mai di imparare, a me avevano detto che cambiando i locatori (in questo caso essendo il locale cointestato, sarebbe cambiato il nominativo del locatore) e cambiando anche il canone, che nel nostro caso dovrà cambiare pure esso.

 

[uva]

a me avevano detto che cambiando i locatori

Premesso che il locatore è il proprietario che concede in locazione l'immobile e il conduttore/locatario è l'inquilino, mi pare che la tua situazione sia la seguente.

Ora il contratto di locazione è cointestato a più soggetti (persone fisiche o società?), chiamiamoli A, B e C.

Il futuro contratto sarà cointestato ad almeno uno degli attuali inquilini, visto che hai scritto

il nuovo contratto escluderebbe alcuni cointestatari,

ipotizzo che i nuovi cointestatari siano B, X e Y.
Se la situazione fosse questa, è evidente che non sono cambiati tutti i vecchi intestatari del contratto.
E rimane da capire se i nuovi cointestatari X e Y sono "parti correlate" di A e C.

Secondo me sarebbe una situazione al limite dell'irregolarità, come scritto nell'articolo del Sole che ho linkato.

 

[efisio12]

Premesso che il locatore è il proprietario che concede in locazione l'immobile e il conduttore/locatario è l'inquilino, mi pare che la tua situazione sia la seguente.

Ora il contratto di locazione è cointestato a più soggetti (persone fisiche o società?), chiamiamoli A, B e C.

Il futuro contratto sarà cointestato ad almeno uno degli attuali inquilini, visto che hai scritto

ipotizzo che i nuovi cointestatari siano B, X e Y.
Se la situazione fosse questa, è evidente che non sono cambiati tutti i vecchi intestatari del contratto.
E rimane da capire se i nuovi cointestatari X e Y sono "parti correlate" di A e C.

Secondo me sarebbe una situazione al limite dell'irregolarità, come scritto nell'articolo del Sole che ho linkato.

sicuramente dovrò informarmi all'agenzia delle entrate o da un bravo fiscalista o aspettare la nuova finanziaria.!! Vedo le cose sempre più complicate.
Per riassumere: A,B,C sono i vecchi cointestatari (comproprietari) e locatori, Y è il conduttore,
il nuovo locatario sarà solo A, il conduttore continuerà ad essere Y; lo so, siamo al limite della regolarità, ma è al limite anche la possibilità di pagamento di tasse, siamo in piccoli comuni e i canoni sono molto bassi, siamo al limite che quasi conviene regalare gli immobili o darli alla simbolica cifra di un euro, come già tanti hanno fatto.... Purtroppo solo stando ai limiti, (ma comunque dentro la legalità) si riesce a non fare la fame pur risultando ricchi proprietari di immobili...
Grazie di tutti i consigli

 

[efisio12]

Quella situazione, non una porzione, potrebbe tranquillamente ricadere in quella categoria.

non ho ben capito se intendi dire che tutto lo stabile, quindi anche il negozio, potrebbe rientrare in D8, o bisognerebbe fare due sub, uno in D8 (laboratorio) e uno in c3 (negozio)