Calcolo della cedolare per locazioni che non iniziano dal 1° del mese

[alberto bianchi]

La situazione è simile a questa:

Se l’annualità di contratto non coincide con l’anno solare, è possibile tassare le due parti dell’anno con regole diverse?
Sì, è possibile.
Supponiamo che l’immobile sia tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 20 maggio 2012 e che dal 21 maggio 2012 venga concesso in locazione esercitando l’opzione per la cedolare secca. La parte di reddito dal 1 gennaio al 20 maggio 2012 sarà assoggettata ad IRPEF e addizionali, mentre la parte dal 21 maggio al 31 dicembre 2012, sarà assoggettata all’imposta sostitutiva.
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Solo che per me era disponibile sino al 19/06/2012, secondo me pagando l'IRPEF fino al giorno in cui ne avevo disponibilità il calcolo dovrà essere fatto in giorni.
E' corretto?

Due precisazioni:

- Per il periodo in cui l'abitazione è rimasta a disposizione non devi pagare nessuma IRPEF ( dal 1/01/2012) è stata inglobata nell'IMU.
- Riguardo al calcolo della quota di canone di locazione non devi procedere al calcolo di alcun rateo. Per le persone fisiche vale "il principio di cassa" (salvo alcune eccezioni, che è inutile ricordare in questa sede).
Se il contratto decorre dal 19 di maggio o il 30 maggio ed entro tale data scade anche il pagamento, nella dichiarazione dei redditi devi considerare l'importo dell'intero mese.
Non credo che tu rediga un Bilancio come una Società di Capitali con calcolo di ratei e risconti vari.

Buon calcolo.

 

[npetti]

Ho trovato un documento molto utile (pubblicato nella rivista dell'agenzia delle entrate) che descrive le modalità di calcolo e che indica che i versamenti devono comunque essere effettuati qualora il possesso dell'immobile è iniziato l'anno precedente:
http://www.fiscooggi.it/files/La_cedolare_secca_link_post_a.pdf

Nel mio caso il calcolo dovrà essere come in questo esempio:
Cosa accade se l’annualità di contratto non coincide con l’anno solare?
Semplicemente che è possibile dover tassare le due parti dell’anno con regole diverse. Ad esempio:
immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere
dall’11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita, comprensiva della rivalutazione, 3000
euro; opzione per l’applicazione della cedolare secca alla registrazione del contratto.
Reddito 2012 da assoggettare a IRPEF e addizionali
rendita 1 gennaio‐10 aprile=3000x100/365+maggiorazione di 1/3 = 821,92+273,97 = 1.095,89
Reddito 2012 da assoggettare a cedolare secca:
canoni 11 aprile ‐ 31 dicembre = 12.000x265/365 = 8.712,33
confronto con rendita 11 aprile ‐ 31 dicembre = 3000x265/365 = 2178,08;
8.712,33 > 2178,08 ‐> la cedolare secca andrà calcolata su 8.712,33
Reddito 2013
Se non si revoca l’opzione, si applicherà la cedolare alla somma dei canoni del 2013
Se l’opzione si revoca (la seconda annualità comincia l’11 aprile):
• i canoni del periodo 1° gennaio – 10 aprile 2013 sono assoggettati a cedolare secca:
12.000x100/365 = euro 3.287,67
• i canoni relativi al periodo 11 aprile ‐ 31 dicembre 2013 sono assoggettati a IRPEF e addizionali:
[(12.000x265/365) – 15%] = euro 7.405,48.

Quindi il reddito è calcolato sui giorni e non sulle mensilità percepite nella frazione di anno e l'acconto totale da versare per l'anno in corso deve essere pari al 92%.

 

[alberto bianchi]

Ho trovato un documento molto utile (pubblicato nella rivista dell'agenzia delle entrate) che descrive le modalità di calcolo e che indica che i versamenti devono comunque essere effettuati qualora il possesso dell'immobile è iniziato l'anno precedente:
http://www.fiscooggi.it/files/La_cedolare_secca_link_post_a.pdf

Nel mio caso il calcolo dovrà essere come in questo esempio:
Cosa accade se l’annualità di contratto non coincide con l’anno solare?
Semplicemente che è possibile dover tassare le due parti dell’anno con regole diverse. Ad esempio:
immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere
dall’11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita, comprensiva della rivalutazione, 3000
euro; opzione per l’applicazione della cedolare secca alla registrazione del contratto.
Reddito 2012 da assoggettare a IRPEF e addizionali
rendita 1 gennaio‐10 aprile=3000x100/365+maggiorazione di 1/3 = 821,92+273,97 = 1.095,89
Reddito 2012 da assoggettare a cedolare secca:
canoni 11 aprile ‐ 31 dicembre = 12.000x265/365 = 8.712,33
confronto con rendita 11 aprile ‐ 31 dicembre = 3000x265/365 = 2178,08;
8.712,33 > 2178,08 ‐> la cedolare secca andrà calcolata su 8.712,33
Reddito 2013
Se non si revoca l’opzione, si applicherà la cedolare alla somma dei canoni del 2013
Se l’opzione si revoca (la seconda annualità comincia l’11 aprile):
• i canoni del periodo 1° gennaio – 10 aprile 2013 sono assoggettati a cedolare secca:
12.000x100/365 = euro 3.287,67
• i canoni relativi al periodo 11 aprile ‐ 31 dicembre 2013 sono assoggettati a IRPEF e addizionali:
[(12.000x265/365) – 15%] = euro 7.405,48.

Quindi il reddito è calcolato sui giorni e non sulle mensilità percepite nella frazione di anno e l'acconto totale da versare per l'anno in corso deve essere pari al 92%.

Questo conteggio non è più valido.
RIPETO: il periodo in cui l'appartamento non era locato (1 gennaio - 10 aprile) non paga ne IRPEF ne addizionali: paga solo l'IMU che le assorbe dal 01/01/2012.

MIA OPINIONE: secondo me la cedolare secca viene calcolata su tutte le rate INCASSATE, da aprile a dicembre, ergo: 9 rate = imponibile € 9000.