Box posizionati su area comune ma assegnati singolarmente con scrittura privata ai proprietari

[mari46]

Vorrei se possibile delle delucidazioni in merito a questo problema.
Nel 1972 ho acquistato in una casa di 4 il mio attuale alloggio. Il primo acquirente, ha richiesto al costruttore di posizionare al posto di una tettoia per le auto su una parte comune, 4 box. Il costruttore ha posizionato detti box ma ha fatto presente che non erano regolari e che appena fosse possibile dovevamo fare il condono.
I suddetti box erano stati assegnati ad ogni singolo proprietario, con scrittura privata e sul regolamento di condominio. Ora uno dei proprietari ha venduto l'appartamento ad uno dei suoi figli, convinto che anche il box fosse di sua proprietà, al momento dell'atto di vendita ha potuto vendere solo l'appartamento perchè il box a catasto risulta come parte comune e su suolo comune. Mi hanno detto che dobbiamo fare un atto di cessione tra di noi proprietari in modo da poter assegnare gli spazi e i relativi box, come proprietà singola ad ognuno di noi. La mia domanda è, sono obbligata ad accettare questa forma di ripartizione dello spazio comune e del box? A me e ad altri proprietari sta bene che continui ad assere parte comune.
Ringrazio anticipatamente se riuscite a darmi delle indicazioni utili.

 

[Adriano Giacomelli]

Sicuramente i 4 Box insistono su area comune e quindi il condomino che ha venduto al figlio gli ha sicuramente, in automatico, trasferito anche la proprietà del terreno dove sono stati appoggiati i box. Avete una scrittura privata e sembra anche un trascrizione sul regolamento condominiale. (se il regolamento condominiale fosse parte integrante dell'atto originario di vendita avrebbe un valore ancora maggiore)
Ora nessuno è obbligato a far nulla, per cui se a tutti va bene di continuare ad utilizzare l'area sul quale ci sono i box e fin tanto che non vi obbligheranno a demolirli, anche i box, tutto può restare così.
Se, ci fossero le condizioni, per cui in sanatoria ognuno potrebbe costruirsi un BOX in muratura, allora dovreste frazionare il terreno ed intestarvi ognuno il proprio lotto di terreno e il tutto con l'accordo di tutti.

 

[Ollj]

..sono obbligata ad accettare questa forma di ripartizione dello spazio comune e del box? A me e ad altri proprietari sta bene che continui ad assere parte comune.

Certo che no; nessuno la può obbligare e attualmente, almeno formalmente il bene risulta comune (da qui l'impossibilità di trasferirlo a rogito come avvenuto); ma siamo certi che nella realtà non sia già accaduto ben altro?

I suddetti box erano stati assegnati ad ogni singolo proprietario, con scrittura privata e sul regolamento di condominio.

Parrebbe di no, ma andrebbe letta la scrittura privata e quanto riportato a regolamento ed esser certi che nessuno abbia invece esercitato nel tempo e per 20 anni un possesso esclusivo a titolo di proprietà.
Infatti ove si fosse fatta interversione del possesso, causa il decorso ventennale, tutto sarebbe già di proprietà esclusiva di ciascuno = non servirebbe più il suo consenso = basterebbe una sentenza che dichiarasse l'intervenuta usucapione.
A lei la risposta.

 

[Adriano Giacomelli]

le parti condominiali non sono usucapibili!

 

[Ollj]

Certo sono usucapibili; basta sia data prova dell'uso esclusivo a titolo di proprietà (che opera in contrasto con la natura di bene comune, sottraendo lo stesso alla sua naturale destinazione)

Cassazione 2 agosto 2012 n. 13893
Cassazione 18 giugno 2007, n. 14171

 

[Nemesis]

le parti condominiali non sono usucapibili!

Tutti i beni sono usucapibili. Salvo quelli demaniali, ma anch'essi possono diventare usucapibili, in seguito a "sdemanializzazione", che può anche essere tacita.

 

[Hug]

basterebbe una sentenza che dichiarasse l'intervenuta usucapione.

Come si ottiene questa sentenza, quali sono i costi? Grazie.

 

[Gianco]

Essendo i box abusivi andrebbero dapprima sanati e poi accatastati. A quel punto con atto di divisione potrebbero essere assegnati a ciascuno dei proprietari. Questo per rispettare la continuità storica.
Il genitore che ha ceduto la sua abitazione al figlio, se il box esiste da oltre vent'anni, posseduto a titolo esclusivo dallo stesso, avrebbe dovuto sanare l'abuso, ovvero eliminarlo e poi avrebbe potuto cederlo contemporaneamente per intervenuta usucapione, senza avere la necessità di vederla riconosciuta dal giudice.

 

[griz]

al di là della regolarizzazione degli immobili, in casi simili di spazi comuni assegnati ai singoli, si decide l'asegnazione in assemblea dove tutti all'unanimità si assegnano in uso una parte del bene comune, viene allegata al verbale una planimetria che indica le assegnazioni, l'assegnatario è il proprietario del sub X così ogni trasferimento segue la proprietà. Ho visto situazioni nelle quali si è proceduto così e tutto funziona

 

[moralista]

come è stato possibile trasferire una cosa abusiva, e costruita su area comune?