Il preliminare di compravendita, che contiene l’impegno a vendere e ad acquistare, è un documento articolato creato congiuntamente tra le parti, nel quale vi è l’accurata identificazione delle parti stesse, oltre ad una precisa individuazione del bene oggetto della vendita; è sottoscritto da tutte le parti in causa .
Per essere sicuri che il contratto preliminare sia formalmente completo e corretto, può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia, magari dallo stesso Notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo che, in tal caso, provvederà a:
- fornire consulenza sotto ogni aspetto (anche fiscale) ad evitare controversie giudiziali;
- effettuare accertamenti preliminari (visure ipotecarie, visure catastali), in particolare se sono state corrisposte consistenti somme di denaro come caparra o acconto;
- verificare validità e portata delle clausole.
Un contratto preliminare di vendita, sia esso fatto per atto notarile o per scrittura privata, è soggetto a registrazione in termine fisso presso l’Ufficio delle Entrate. Inoltre l’art. 1, comma 46, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296 estende anche all’agente immobiliare l’obbligo di richiedere la registrazione e pone a carico dello stesso la responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta di registro.
La registrazione del preliminare e della proposta d’acquisto avviene presso l’Ufficio delle Entrate e può essere fatta da chiunque, per la proposta, entro 20 giorni dalla avvenuta comunicazione al proponente della accettazione del venditore, per il preliminare entro 20 giorni dalla stipula dello stesso.
La scelta del notaio spetta normalmente all’acquirente, sul quale gravano le spese dell’acquisto.
Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare l’identità dei proprietari e l’individuazione del bene da acquistare.
Il controllo dell’assenza o meno di formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, citazioni, contratti preliminari, privilegi, diritti di terzi in genere) avviene presso l’Agenzia del Territorio competente, attraverso lo studio degli atti inerenti la proprietà per un periodo di oltre 20 anni: si tratta in estrema sintesi di ricostruire i passaggi di proprietà per almeno gli ultimi venti anni allo scopo di riscontrare la continuità delle trascrizioni e l’inesistenza di gravami.
Il notaio verifica altresì la corretta individuazione planimetrica ed il corretto classamento del bene presso l’Ufficio del Catasto. Svolta questa attività, il notaio incomincia a predisporre l’atto di vendita che deve prevedere anche:
- l’indicazione di tutti i provvedimenti urbanistici che hanno concorso alla costruzione del fabbricato e la conformità delle opere a detti provvedimenti;
- la legittimazione del venditore a cedere (in rapporto al regime con il proprio coniuge, con eventuali altri contitolari, a procedure fallimentari o a delibere autorizzative di enti);
- la legittimazione dell’acquirente ad acquistare (in rapporto al regime col proprio coniuge, a procedure fallimentari a delibere autorizzative di enti, alla propria cittadinanza se straniero non residente in Italia);
- le modalità di pagamento al venditore e al mediatore;
- l’eventuale allegazione dei documenti relativi al rendimento energetico dell’immobile, nei casi previsti dalla normativa in materia;
- le previsioni fiscali (atto IVA o registro, eventuali agevolazioni, problematiche legate a decadenze fiscali).
Il notaio dà inoltre la propria consulenza al fine di risolvere le problematiche giuridiche e fiscali riscontrate, come ad esempio: rischi di perdita della proprietà, dovuti a donazioni precedenti oppure nei confronti di eredi sconosciuti o di privilegi fiscali sull’immobile (come nel caso di rivendita della prima casa nei cinque anni), di revocatorie, di fallimenti, di diritti di prelazione a favore dello Stato per beni di interesse culturale o per beni affittati, di vincoli legati alle autorimesse.
Il notaio infine provvede alle formalità successive all’atto, quali la registrazione (per il pagamento delle imposte) e la trascrizione (per rendere l’atto opponibile ai terzi).
