La durata contrattuale prevista da una locazione ad uso di abitazione, regolata dalla legge 9 dicembre 1998, n.31, che soddisfi le abituali esigenze abitative di un conduttore. Infatti il primo requisito indispensabile richiesto dalla Regione Lazio per aprire un b&b è proprio quello di avere la categoria catastale della civile abitazione, con tipologie di appartenenza A (escluso A6, A9, A10, A11).
E’ bene osservare che solo una parte della giurisprudenza più recente sostiene che l’uso abitativo debba essere stabile, abituale e duraturo e non effimero e temporaneo oppure che un’attività di b&b è incompatibile con la fattispecie condominiale di fronte ad un generico divieto di destinazioni diverse da quella dell’abitazione o di ufficio.
Non va inoltre trascurato che le normative regionali ripetutamente hanno escluso che fosse necessario un cambio di destinazione d’uso qualora venisse avviata tale attività utilizzando una porzione immobiliare esclusiva compresa in un edificio: anche il nuovo Regolamento della Regione Lazio n°14/2017 non si è adeguato ai principi giurisprudenziali cui sopra richiamati, anzi, ha espressamente sottolineato, all’art.8, come l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporti il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
Tuttavia, a ben guardare, una legge regionale – sia pure competente in materia di turismo – che escluda che un b&b possa integrare un mutamento d’uso non può comunque incidere sui rapporti privatistici e sugli obblighi che si sono assunti i condomini con il regolamento contrattuale: la legge regionale persegue finalità diverse dalle prescrizioni regolamentari di tipo condominiale.
Nel caso in cui tale attività sia gestita da un affittuario, l’importante è ottenere il benestare del proprietario per poter svolgere l’attività di b&b e che i locali in questione rispondano a determinati requisiti funzionali e strutturali necessari per lo svolgimento dell’attività ricettiva.
Non basta avere a disposizione a Roma un appartamento per iniziare un’attività di b&b. Il numero delle camere non può essere superiore a tre. Una camera da letto deve essere riservata al titolare della struttura. Sono richieste camere singole della superficie minima di 8 mq. e doppie da 14 mq. E’ obbligatoria una sala comune da destinare a sala colazione: sono vietati posti letto, temporanei o permanenti, in sala. Un bagno (con tutti i sanitari) comune a più camere non può essere utilizzato da più di sei persone, oltre è richiesta la presenza di un altro bagno.
La conformità dell’immobile ai requisiti richiesti è sottoposta a controllo preventivo da parte del Comune (SUAR) all’atto della presentazione della SCIA per l’avvio del nuovo esercizio.
