Balconi, Lastrici solari & Pensiline

[gitano]

Scusate ho a breve una riunione di condominio ed avrei qualche dubbio che spero possiate chiarirmi:

1) Sono proprietario di un appartamento al 1° piano rialzato. Sul mio terrazzo ad uso esclusivo affacciano i balconi "aggettanti" di n° 3 condomini. Gli stessi hanno bisogno di essere ristrutturati in quanto alle volte sul mio terrazzo cadono interi pezzi di intonaco. Come si suddividono le spese?

2) Il terrazzo di mia proprietà fa da lastrico solare (copertura) ad un garage sottostante di proprietà di un altro condomino che lamenta problemi di infiltrazione/umidità. Nell'eventualità di rifacimento del lastrico come si suddividono le spese?

3) Lo stesso condomino ha una pensilina in muratura sopra l'ingresso del suo garage. Questa pensilina è "aggettante" da un lato del mio terrazzo e si trova al di là del parapetto del mio terrazzo senza che io possa farne nessun tipo di uso e nemmeno ci sono gli scarichi delle acque piovane. Nel caso di rifacimento della pensilina come si suddividono le spese?

4) Lo stesso condomino lamenta che nella rampa di accesso ai garage di tutto il condominio alle volte e solo per qualche ora al giorno viene messo uno stendino amovibile per i panni da asciugare. Lo stesso viene posizionato radente alla facciata del palazzo senza fare da ostacolo all'ingresso e/o uscita delle automobili. Il regolamento condominiale non prevede nulla riguardo questa situazione. Come ci si comporta in questi casi?

5) In alcuni Garage dal lato seminterrato ci sono dei problemi d'infiltrazione/umidità. Nel caso occorresse rifare l'impermeabilizzazione come si suddividono le spese di rifacimento della guaina e della pavimentazione?

Vi ringrazio anticipatamente per i suggerimenti che spero possiate darmi.

Cordiali Saluti

 

[Luigi Criscuolo]

1) Come si suddividono le spese?

ogni proprietario paga le spese relative ai lavori effettuati sul proprio balcone mentre pagheranno assieme il costo delle opere provvisionali (ponteggi) per eseguire i lavori in sicurezza e le spese per pulire il tuo terrazzo dopo l'occupazione del ponteggio.

2) Nell'eventualità di rifacimento del lastrico come si suddividono le spese?

leggi http://www.anacivarese.it/images/pdf/2015/news/infiltrazioni.pdf

poi da: www.condominioweb.com › ❶ Infiltrazioni
In ambito condominiale, nelle ipotesi ove l'utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l'usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all'art. 2051 c.c., sia l'ente condominiale, poiché la funzione di copertura dell'intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l'amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell'art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l'assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell'art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. (Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449).
In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).

3) Nel caso di rifacimento della pensilina come si suddividono le spese?

dalla descrizione sembrerebbe una caratteristica architettonica dell'edificio e quindi di competenza condominiale.

a) Come ci si comporta in questi casi?

votando una aggiunta al RdC nella quale si sottolinea il divieto di mettere anche temporaneamente, qualsiasi oggetto sulla rampa di accesso al garage, Oppure si è tolleranti.

Nel caso occorresse rifare l'impermeabilizzazione come si suddividono le spese di rifacimento della guaina e della pavimentazione?

Si rifà su tutta la superficie e quindi partecipano tutti quelli che stanno sotto alla proiezione verticale della copertura.

 

[basty]

A tutte queste domande innanzi tutto direi che occorre fare riferimento al regolamento di condominio , che potrebbe dare risposte specifiche ed immediate: se la palazzina è recente ed il costruttore saggio, potrebeb aver già predisposto le regole contrattuali.

In assenza, occorerrebeb innanzi tutto conoscere la composizione dell'edificio condominiale, ed accertarsi se i garage formano un unico corpo con la parte residenziale o se sono considerati nel titolo di acquisto come edifici a se stanti.

In generale, senza conoscere la situazione di fatto, potrebbero vale re le seguenti risposte:
1) E divenuta prassi abituale considerare i balconi aggettanti totalmente a carico degli appartamenti a cui servono, (salvo accordi diversi)
2) Qui viene in aiuto il c.c. art. 1126: sulle spese di impermeabilizzazione e manutenzione, 1/3 a te e 2/3 ai condomini a cui il lastrico serve da copertura. (io poi su questo punto mi sono sempre chiesto una domanda: nei 2/3 entra solo il proprietario del box sottostante, o si considera il lastrico alla stregua di un tetto e può capitare che debbano intervenire tutti i condomini del condominio?)
La ripavimentazione del lastrico spetta completamente a te (in passato si era più collaborativi, e veniva inclusa nel conteggio complessivo: il che avrebbe anche la sua logica: per impermeabilizzare sei costretto a rompere le piastrelle esistenti. Certo non si può pretendere di lastricare in oro)
3) tenderei a rispondere che spetta al proprietario del box: ma se la pensilina è nata all'origine del fabbricato, potrebbe anche avere senso considerarla parte delle coperture comuni, e quindi dividere a m/m tra tutti i condomini.
4) Qui mi pare debba entrare il buon senso e la educazione
5) In generale direi tutto il condominio, salvo ci sia al riguardo una tabella specifica riguardante i soli garage (come dicevo all'inizio potrebbe influire la conformazione dell'edificio nel suo complesso)

 

[gitano]

Ringrazio entrambi per le esaustive e dettagliate risposte.

Mi restano due perplessità:

1) “…..pagheranno assieme il costo delle opere provvisionali (ponteggi) per eseguire i lavori in sicurezza e le spese per pulire il tuo terrazzo dopo l'occupazione del ponteggio…..”

Ma se il necessario rifacimento dei balconi è dovuto anche ad incuria (ad esempio gli stessi sono soggetti a continuo stillicidio per la presenza di numerosi vasi con piante ornamentali) ogni volta che sarà necessario fare manutenzione io dovrò ogni volta pagare la mia quota per l’installazione dei ponteggi considerando anche che l’installazione degli stessi mi procurerà non pochi disagi e per lunghi periodi?

2) “La ripavimentazione del lastrico spetta completamente a te…..”

Ma nell’art. 1126 parla di “………spese di riparazioni o ricostruzione del lastrico…..”. Nel termine “ricostruzione” non rientra anche la ripavimentazione??

Grazie ancora

Cordiali Saluti

 

[basty]

I due punti che segnali sono in effetti oggetto di discussioni: come scrivevo sopra, 30 anni fa gli "esperti rispondono" dei giornali inserivano la ripavimentazione tra le spese da dividere: oggi c'è chi sostiene altro. Bisogna trovare un accordo di compromesso, non facile: come estremo rimedio , mettere i piastrelloni flottanti.

Sul ponteggio, idem: il rimedio, solitamente si è in quel caso, i lavori si fanno tutti assieme, e così il costo del ponteggio si divide tra tutti: qualcuno arriva anche a suggerire una divisione del costo per piano, come avviene per il rifacimento scale e ascensore: nel tuo caso a piano basso, che forse non richiede ponteggi, in questo modo saresti escluso dalla partecipazione a questo costo: ma anche qui l'espediente è approfittare del ponteggio per sistemare anche tetto e cornicione,.... ed allora rientri.

Il con-dominio , si sa ... dovrebbe chiamarsi più propriamente con-servitù.

 

[Luigi Criscuolo]

Ma se il necessario rifacimento dei balconi è dovuto anche ad incuria (ad esempio gli stessi sono soggetti a continuo stillicidio per la presenza di numerosi vasi con piante ornamentali) ogni volta che sarà necessario fare manutenzione io dovrò ogni volta pagare la mia quota per l’installazione dei ponteggi considerando anche che l’installazione degli stessi mi procurerà non pochi disagi e per lunghi periodi?

ma se ti è stato detto che le spese sono a carico dei proprietari dei balconi cosa ti lamenti? non è un lavoro condominiale, come le facciate, dove tutti sono tenuti a contribuire pro millesimi. Tu avrai la rotture di b..le di avere la base delle opere provvisionali nel tuo terrazzo del piano terra.

2) “La ripavimentazione del lastrico spetta completamente a te…..”

la ripavimentazione per vetustà, o come conseguenza del rifacimento della guaina, verrà suddivisa tra tutti i proprietari che giacciono sotto la proiezione del lastrico solare secondo la norma del c.c..
la ripavimentazione per incuria di manutenzione da parte del proprietario, o perché non piace al nuovo proprietario se la paga lui.

 

[basty]

la ripavimentazione per vetustà, o come conseguenza del rifacimento della guaina, verrà suddivisa tra tutti i proprietari che giacciono sotto la proiezione del lastrico solare secondo la norma del c.c..

Sarebbe giusto, ma non privo di opinioni discordanti: quasi sicuramente avrà da convincere i condomini. Si spera col supporto dell'amministratore.

 

[gitano]

Vi ringrazio.................... ci sarà da battagliare ma è tutto molto chiaro.

P.s. Mi scuso con Luigi ma nella sua prima risposta quando diceva: ".....mentre pagheranno assieme il costo delle opere provvisionali (ponteggi)...." l'avevo in prima lettura mal interpretata.
Grazie ancora
Cordiali Saluti

 

[gitano]

Scusate sono sempre io ed avrei necessità di rientrare su questo quesito:
"2) Il terrazzo di mia proprietà fa da lastrico solare (copertura) ad un garage sottostante di proprietà di un altro condomino che lamenta problemi di infiltrazione/umidità. Nell'eventualità di rifacimento del lastrico come si suddividono le spese?"
La riunione è stata rimandata per la non presenza di alcuni condomini ma dal confronto avuto con il condomino proprietario del garage sottostante il mio terrazzo mi ha fatto presente che c'è una parte del regolamento condominiale che testualmente riporta:
"la vita di tale bene (si riferisce al terrazzo) sarà regolata dagli art. 1125 e 1126 del codice civile....." e lui dice che per il ns. caso occorre applicare l'art.1125 che prevede che le spese di rifacimento vanno divise in parti uguali, le spese di pavimentazione sono a carico mio e l'intonaco/tinta/decorazione soffitto garage a spese sue.
Certo a lui converrebbe l'applicazione dell'art.1125 ma d'altro canto è chiaro che invece a me convenga l'applicazione dell'art.1126.
Come ne usciamo? Cosa ne pensate ?
Grazie
Cordiali Saluti