Aumenti contrattuali con cedolare secca

[gigi10]

Buongiorno,

volevo chiedervi un consiglio: sto preparando un contratto di locazione per il quale volevo utilizzare l’opzione della cedolare secca con il noto vincolo della costanza del canone negli anni.
Al tempo stesso vorrei predefinire contrattualmente un percorso automatico e condiviso per gli aumenti del canone da fare nel caso la locazione si protragga nel tempo.
Pensavo quindi di inserire una clausola che, in breve, precisi che il canone resta fisso per le prime 4 annualità e poi, al rinnovo, venga aumentato per un importo pari all’indice del costo della vita dei 4 anni precedenti.
Ovviamente dopo i 4 anni andrà anche rettificato quanto registrato all’Agenzia delle entrate.
Cosa ne dite? Immaginate qualche altra opzione tenendo presente l’obiettivo?
Grazie a tutti in anticipo

Gigi

 

[beppebre]

Al rinnovo automatico dopo i primi quattro anni non è possibile aumentare il canone, se opti per la cedolare secca rinunci all'adeguamento ISTAT.

 

[casanostra]

Potrai aumentare il canone dopo gli 8 anni.

 

[tovrm]

Puoi contrattualmente stabilire un canone diverso dopo il quarto anno, ma non deve configurarsi come aumento dello stesso a qualsiasi titolo (Istat, ristrutturazioni, ecc.), bensì come puro accordo tra le parti. Dovresti inserire una clausola del tipo: «le parti concordano che, al termine dei primi 4 anni di contratto, ove lo stesso venga rinnovato, il canone annuo da corrispondere per il secondo quadriennio sarà pari ad Euro XXX, da corrispondersi in Y rate (mensili, bimestrali, trimestrali, ecc.) anticipate di Euro YYY ciascuna».

 

[casanostra]

E pensi di trovare un conduttore che accetta?? Eppoi mi sembra in contrasto con la legge sulle locazioni a canone libero dove prevede il rinnovo per altri quattro anni alle medesime condizioni.

 

[tovrm]

E pensi di trovare un conduttore che accetta??

E perché no? Dipende anche dalle pretese del locatore e dalla trattativa che viene portata avanti.

Eppoi mi sembra in contrasto con la legge sulle locazioni a canone libero dove prevede il rinnovo per altri quattro anni alle medesime condizioni.

Veramente la legge 431/98 non parla proprio di medesime condizioni, ma solo di rinnovo per altri quattro anni. Le medesime condizioni si hanno in caso di tacito rinnovo al termine degli 8 anni, se non sono state proposte condizioni differenti. Altrimenti che contratto «libero» sarebbe?
Ti quoto il contenuto dell'art. 2, comma 1:
«1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.»

 

[casanostra]

E nel modello 69 che si presenta per la proroga dopo i 4 anni alla voce codice negozio 7202(locazione non finanziaria) dovrò mettere il nuovo importo previsto nella clausola del contratto?

 

[tovrm]

sì

 

[casanostra]

Mannaggia, ho fatto due contratti cs recentemente e non ce l'ho messo.Grazie Tovrm, si impara sempre qualcosa.

 

[gigi10]

Anzitutto volevo ringraziarvi sinceramente per i contributi che mi hanno permesso di capire qualcosa in più.

Premetto brevemente che penso di non chiedere niente di “strano” all’inquilino, nel senso che credo che sia interesse comune (e anche generale) concordare un percorso chiaro e giusto di aggiornamento del canone. Oggi l’inflazione e’ ragionevole, ma non escluderei grossi cambiamenti, visto anche cosa sta succedendo nel mondo Euro. Un eventuale ritorno ai tassi passati di inflazione potrebbe rivoluzionare i valori effettivi.

Avrei quindi colto che, con la cedolare secca, non posso effettuare aumenti dopo i primi 4 anni, ma solo dopo 8, giusto?
Questo perché occorre lasciare i canoni invariati per la “durata dell’opzione”.
Escludete quindi la possibilità di concordare a priori dei passaggi intermedi (es. ai 4 anni) in cui viene fatto un cambiamento di regime che permetta l’applicazione delle variazioni Istat? Es. precisare che in caso di rinuncia all’opzione della cedolare secca si recupera l’istat per gli anni trascorsi?
Quale norma di legge impedisce esplicitamente questo approccio?
Ancora grazie per ogni contributo.
Saluti,
Gigi