Atto saltato per mancanza erogazione del mutuo. Il compromesso è ancora valido?

[Tamen]

Il Fatto:
è stato redatto un compromesso tra venditore ed acquirente con caparra di 1000€ per una casa il cui rogito era da fare entro e non oltre luglio 2009, ma che non è stato possibile in quanto il compratore dichiarava di non aver ottenuto il mutuo.
Il compromesso non è stato registrato.
Quesito:
Il compromesso è (ancora) obbligante per il venditore oppure lo può considerare carta straccia?
E, se sì, può vendere l'immobile ad altri senza altre incombenze?

Grazie per una risposta qualificata.

 

[mimma]

Credo che nel compromesso vada sempre inserita la clausola che tuteli il compratore riguardo il buon fine della pratica di finanziamento, per quanto riguarda la registrazione può essere sempre effettuata pagando le sanzioni dovuti al ritardo, e puo essere effettuata la registrazione anche in conservatoria così da bloccare l'immobile da futuri aquirenti.

Comunque per il tutto e meglio trovare un accordo fra le parti che soddisfi ambedue.

 

[Paolo Mazzi]

se la validità non era vincolata all'ottenimento del finanziamento il compratore è solidalmete responsabile. Il venditore è invece libero di vendere l'immobile ad altri.
io personalmente non inserisco mai clausole che contemplino l'ottenimento del finanziamento; se inserite è sempre meglio specificare una scadenza.
per la registrazione è sufficiente una mora e la registrazione è sempre fattibile.

 

[AlbertoF]

Da ex funzionario di banca ho sempre sconsigliato al venditore di immettere ed accettare nei compromessi la clausola di vincolare il pagamento del bene oggetto della compravendita alla richiesta e successiva erogazione di un mutuo. Nel vostro caso non conosco i motivi del rifiuto da parte della banca,ma negli anni passati succedeva spesso che le concessioni di mutuo venivano bloccate dalle banche,in particolari casi di manovre economiche e finanziarie
di forte turbolenza con particolare riguardo ai tassi di interesse. Quindi succedeva che anche per coloro che avevano già il mutuo approvato non era possibile addivenire alla stipula dell'atto di erogazione finale. E siccome tanto l'atto di mutuo quanto quello di compravendita erano condizionati l'uno all'altro veniva tutto bloccato.
L'unica parte che in situazioni del genere può trovare un vantaggio, secondo me, è il compratore.
Alberto

 

[Jrogin]

Anche io se fossi un venditore, non vincolerei un contratto preliminare di compravendita all'ottenimento del mutuo da parte del compratore, poichè se quest'ultimo ci "ripensa" e non vuole più acquistare, basta che dica alla banca di rifiutargli il mutuo ed è libero. In questo caso sarebbe come vincolare alla vendita solo l'attuale proprietario.
Altra cosa che non farei, è firmare il compromesso ricevendo solo 1.000 euro di caparra, sia questa penitenziale che confirmatoria, poichè è una cifra, nell'ambito di una compravendita, che ritengo irrilevante.
Per quanto riguarda la domanda specifica di Tamen, chiamerei il compratore, risolverei consensualmente il preliminare e mi tratterrei i 1.000 euro. Se non è d'accordo lo convecherei formalmente alla stipula del rogito definitivo, con raccomandata con ricevuta di ritorno, e se non si presenta, adirei per vie legali.
rogin

 

[antonio esposito]

ritengo che l'acquirente è inadempiente, è molto chiaro "entro e non oltre" , il venditore può recedere , trattenendosi la caparra , ed in caso di caparra cofirmatoria la parte venditrice può persino chiedere i danni creati . Per quanto riguarda il compromesso si può sempre registrare pagando le sanzioni dovute per ritardata registrazione, per la trascrizione in conservatoria invece serve recarsi da un notaio.
Un compromesso non si dovrebbe mai fare con una caparra di mille euro!!
in genere queste vendite contengono la clausola sospensiva " vincolato al buon esito del mutuo", in questo caso sono d'acordo anche io , che chi rischia è solo il venditore, tanto l'acquirente si può mettere d'accordo con la banca per bloccare la pratica di mutuo. La banca non ti darà mai una delibera definitiva , ingenere ti danno una spece di predelibera con scritto salvo che , salvo che , salvo che , ecc, quindi fino al momento dell'atto l'affare non è mai sicuro.

 

[ikariam]

scusa ma allora io voglio acquistare e ci metto 10000€ al compromesso dopo una pre-delibera positiva sui miei redditi della banca (ricordo che le banche ormai non forniscono più delibere alle quali sono "vincolate") poi per qualsiasi motivo la banca prima del rogito mi comunica che non mi darà il mutuo. Che faccio in questo caso? perdo 10000€ + i soldi all'agenzia per colpa della banca??? Questo è il modo di tutelare gli acquirenti??? E' vero che in caso contrario il venditore sarebbe meno tutelato m la gente non si alza la mattina per comprare casa e il giorno dopo cambia idea perchè c'è brutto tempo. Spero di trovare gente razionale per una risposta eloquente. Come penso spesso le agenzie tutelano sempre i venditori e non chi ci mette i risparmi di anni di lavoro.
Ringrazio per le delucidazioni a venire

 

[ralf]

Ciao ikariam, a me pare che lE risposte precedenti siano tutte razionali al fine di una corretta procedura e per un buon fine di una compravendita, tra l'altro nell'interesse di tutti,venditore od acquirente. Però..è anche ovvio che un acquirente cerchi di tutelarsi al fine di non avere danni se il mutuo non viene concesso.Nello stesso modo un venditore ,che magari con il ricavato dela vendita conta di pagare una altra casa che ha acquistato,deve a sua volta tutelarsi e non è consigliabile per lui perdere alcuni mesi in attesa che la banca conceda o non conceda il mutuo. Come vedi sono entrambe le parti che vanno tutelate, ecco quindi la necessità di valutare caso per caso mettendo le cose bene in chiaro in maniera che tutti sappiano a cosa vanno incontro sottoscrivendo un preliminare di vendita, di quì la necessità,quando non si è esperti,di affidarsi a professionisti di provata serietà ed esperienza. Soluzioni per questi casi poi si trovano.Infine una considerazione, personalmente non ricordo di una banca che abbia rifiutato il mutuo dopo un preparere favorevole, ho detto una banca direttamente non un eventuale intermediario della banca perchè in questo ultimo caso qualche voce negativa è circolata.