Aste e valutazione "buonauscita" al contrario

[Marco Costa]

salve,
probabilmente irritero' diverse persone con queste mie proposte/considerazioni
ma desidero i pareri del forum positivi o negativi che siano

Premesse:
Per evitare l'erosione dell'inflazione un pensionato acquista con i risparmi di una vita (TFR) un negozio in centro
Aggiudicato tramite asta giudiziaria, attualmente occupato dall'esecutato che da 4/5 anni continua la sua attivita' indisturbato senza pagare le rate del mutuo e le spese di condominio
L'attivita' artigianale/commerciale con contatto diretto con il pubblico essendo in centro e' cmq sempre stata produttiva di reddito
Il decreto di trasferimento continene la formula esecutiva di sfratto

Considerazioni:
Il nuovo proprietario attuando quanto nel suo diritto con lo sfratto esecutivo potrebbe essere in possesso del locale entro 3/4 mesi e potrebbe svolgere direttamente o affittare a Conduttori svolgendo nei locali la stessa attivita' senza dover pagare nulla come avviamento all'esecutato (18+18mensilita')

Proposte:
Il nuovo proprietario per rientrare delle spese condominiali che dovra' saldare,
per testare la solvibilita' dell'esecutato come neoConduttore proporrebbe all'esecutato di stipulare un contratto di locazione ed una volta concordato il canone mensile richiederebbe al neoConduttore il pagamento immediato dell'avviamento quantificandolo in via bonaria in sole 18 mensilita' (considerando che 3/4 mesi li perderebbe cmq per eseguire lo sfratto ed altri per cercare e trovare un'altro conduttore)

Mentre l'esecutato neoConduttore eviterebbe le spese di smantellamento negozio, ricerca di altro locale (la zona e' satura quindi dovrebbe trasferirsi in periferia) e godrebbe di fatto dell'avviamento da lui stesso generato, ma il cui diritto ha perso con l'esecuzione immobiliare

Chiedo vostre valutazioni, consigli e pensieri
cordiali saluti Marco

 

[arianna26]

se il neo conduttore non ha pagato il mutuo fino a farsi vendere all'asta il bene secondo me non fornire garanzia alcuna. io non lo vorrei per nulla nel mio negozio acquistato a prezzo di sacrifici per avere una rendita e stare tranquillo.

secondo me le cose potrebbero andare così, il conduttore trova le 18 mensilità e dopo smette di pagare il canone. il proprietario deve cominciare la procedura dello sfratto, perdere tempo anticipare spese rinunciare a rendita e tranquillità e solo Dio sa se recupererà mai una parte di tutto ciò, tranquillità esclusa.

adesso invece avvalendosi della procedura con cui ha acquistato, se ne libera e visto che il negozio è in centro lo fitta a soggetti degni, almeno in teoria, di maggior fiducia. certo non elimina il rischio insolvenza ma secondo me lo riduce di molto.

 

[tovrm]

Concordo con Arianna 26.
Ma se proprio deve affittare all'esecutato, lo faccia facendosi rilasciare da primaria banca una fidejussione bancaria a prima richiesta a garanzia dei futuri pagamenti (in genere si garantiscono fino a 12 mensilità, tempo mediamente necessario a rendere esecutiva la procedura di sfratto per morosità). Durata garanzia pari al contratto + 1 anno.
Se la banca non lo ritenesse solvibile (e le verifiche le banche le sanno fare bene), per quale motivo dovreste ritenerlo affidabile voi?

 

[Marco Costa]

facendosi rilasciare da primaria banca una fidejussione bancaria

ho dimenticato di citarla , ma era intenzione di richiederla tassativamente
Grazie cmq per l'appunto
e grazie 1000 per i pareri sin'ora espressi e per quelli che che spero giungeranno ancora
e' molto utile confrontarsi liberamente con altri e trarre conclusioni piu' ragionate/ponderate
saluti marco

 

[Allen]

Di che attività parliamo? Se l'esecutato non pagava le rate del mutuo probabilmente l'attività non è così redditizia. Forse un cambio di attività? In ogni caso un cambio del conduttore è obbligatorio, se non si è saputo gestire fin ad ora difficilmente lo saprà fare con un affitto da pagare.

 

[Marco Costa]

Alla luce di quanto giustamente mi scrivete e mi fate notare forse consigliero' di chiedere tutte e 36 le mensilita' , cosi' se accetta e poi non paga i canoni, tra avviamento e fidejussione saranno garantiti i tempi di sfratto ordinario per morosita'
Probabilmente non accettera' e ci metteremo il cuore in pace per altri 3/4 mesi per liberarlo, ed altro tempo per riaffittarlo previa rinfrescata interna
saluti Marco

 

[raflomb]

Se il neocondutore esecutato si rendesse disponibile a pagare un tantum ed in anticipo le 18 mensilità, ciò sarebbe una garanzia per la corretta esecuzione del contratto di affitto, in quanto mi domando: chi sarebbe disposto a dare a fondo perduto una simile somma per poi vederla svanire per inadempimento contrattuale? Ritengo nessuno!
Il problema è che l'esecutato, in quanto tale, non accettarà mai di pagare in anticipo le 18 mensilità, in quanto non possiede una simile somma, di ciò ne è prova che non ha potuto impedire la messa all'asta dell'immobile.
Con tutta probabilità il rateo del mutuo che doveva pagare è inferiore al canone che gli verrà imposto. A te le conclusioni.
Ne consegue che si renderà opportuno liberare l'immobile e affittarlo a nuovo soggetto.

 

[Luigi Barbero]

E come fa una banca a ritenerlo solvibile se già si è fatto pignorare e mettere all'asta l'immobile per non aver pagato il mutuo?
(Era un commento al post di tovrm)

 

[tovrm]

E come fa una banca a ritenerlo solvibile se già si è fatto pignorare e mettere all'asta l'immobile per non aver pagato il mutuo?
(Era un commento al post di tovrm)

Bravo. Era il punto a cui volevo arrivare.

 

[Marco Costa]

Ciao Raflomb

Con tutta probabilità il rateo del mutuo che doveva pagare è inferiore al canone che gli verrà imposto. A te le conclusioni.

precisando che i vari interventi (compreso il tuo) mi concretizzano i dubbi che gia' avevo e che riferiro' alla persona interessata
ti preciso che il mutuo che doveva pagare l'esecutato era di oltre 220 mentre la perizia del CTU era oltre 180 e l'aggiudicazione dopo aste deserte e' avvenuta a 140, quindi la rata di rimborso potrebbe risultare anche superiore ad un'eventuale canone d'affitto calcolato su una capitalizzazione al 5% pari a 7000 annui e 580 mensili
a confronto di una rata mutuo al 3% = 6600 pari a 550 mese + quota capitale da rimborsare
spero di essere comprensibile nelle mie elucubrazioni
saluti ed ancora grazie a tutti Marco