Vedi in quali di questi casi si presenta la donazione dell'immobile all'asta.
Estratto della guida citata:
Verifiche da effettuare prima di un acquisto
e possibili rimedi
In occasione dell’acquisto di un immobile e quindi sin dalla stipula
del preliminare il promissario acquirente (colui che si impegna
ad acquistare) deve verificare se il venditore abbia acquisito
il bene mediante donazione o se comunque nella “catena” dei
trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa
sia stata effettuata una donazione.
Se è effettivamente presente una donazione bisogna distinguere
se:
a) il donante sia ancora vivente: in questo caso l’azione di restituzione
(ossia la possibile futura azione di rivendica del bene
nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà
essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi
10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:
a.1 che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti
a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari;
a.2 che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante
donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni
sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi;
a.3 che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione
della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione
al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti
in linea retta (legge 80/2005).
È evidente la difficoltà di gestire questa situazione in quanto
al momento della stipula del preliminare, così come al
momento del rogito definitivo, non è possibile valutare e
verificare la sussistenza di circostanze come quelle sopra illustrate
che si riferiscono a eventi futuri e incerti (il donante
potrebbe vivere più o meno a lungo e comunque oltre o
non più dei 20 anni successivi alla trascrizione della donazione;
il suo patrimonio, come quello del donatario, potrebbe
subire in questo arco di tempo modifiche anche importanti;
l’opposizione al decorso del ventennio potrebbe intervenire
al diciannovesimo anno, e così via).
I rimedi: non esistono rimedi giuridicamente convincenti
per ovviare alla situazione sopra descritta; le varie
soluzioni suggerite dalla prassi (risoluzione della donazione
per mutuo dissenso, fideiussione a carico del donante e/o dei
legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti
dall’azione di restituzione, rinuncia da parte dei legittimari
all’azione stessa di restituzione, diversa dall’azione di riduzione
irrinunciabile) hanno dal punto di vista giuridico validità
incerta, perché vi sono dubbi sulla loro legittimità.
b) il donante sia deceduto da meno di 10 anni: in questo
caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10
anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni
sopra riportate.
Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole
verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata
l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un
evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante).
I rimedi: in questo caso il rimedio giuridico consiste nella
rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione
di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione
o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art.
563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.
c) il donante sia deceduto da più di 10 anni: in questo caso,
secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione,
confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il
diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui
non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di
riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate
Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata
trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare
l’immobile senza alcun timore.
d)siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione:
a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente
o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione
della donazione non si è verificata opposizione da parte del
coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non
potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio
per l’acquirente. Tutto ciò vale senza alcuna ombra di dubbio
per le donazioni poste in essere dopo il 15 maggio 2005. Per
le donazioni realizzate prima di tale data, invece, non è scontato
che valgano le stesse conclusioni e non ci sono certezze
a causa della mancanza di una disciplina transitoria all’interno
della legge 80/2005 che chiarisca in maniera inequivocabile il
regime applicabile alle donazioni anteriori.
Conclusioni
Si può dire che, nei casi di cui ai punti a) e b), un rischio per l’acquirente
esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto
che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica
del bene da parte di terzi. Secondo la giurisprudenza il
semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione
non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo e attuale
di rivendica: per cui si è ritenuto ingiustificato il rifiuto del
promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita,
qualora il motivo fosse la provenienza a titolo di donazione
dell’immobile oggetto del preliminare.
