Ascensore lavori e spese

[busta55]

Due quesiti.
Primo: per i lavori straordinari all'ascensore la ditta che fa manutenzione durante l'anno ha qualche priorità per farli lei?
Possiamo richiedere altri preventivi ad altre ditte, mantenendo l'attuale per la manutenzione ordinaria?

Secondo: I lavori straordinari (tipo la sostituzione funi), anche ai condomini del piano terra devono essere addebitati?

 

[condobip]

Due quesiti.
1. Primo: per i lavori straordinari all'ascensore la ditta che fa manutenzione durante l'anno ha qualche priorità per farli lei?
2. Possiamo richiedere altri preventivi ad altre ditte, mantenendo l'attuale per la manutenzione ordinaria?

3. Secondo: I lavori straordinari (tipo la sostituzione funi), anche ai condomini del piano terra devono essere addebitati?

1. dipende dal contratto stipulato con la ditta
2. dipende dal contratto (vedi punto 1.)
3. dipende dalla proprietà, potrebbe essere che i proprietari delle unità al piano terra siano proprietari dell'ascensore per cui le spese competeranno anche a loro (quota parte)

 

[Busolegna]

Secondo il mio giudizio la sostituzione delle funi di un impianto ascensore, come il rifacimento di qualsiasi parte relativa ad impianti comuni (quadri elettrici, caldaia, ecc..) vanno ripartiti in millesimi di proprietà poiché parti facente parte dell'impianto strutturale del condominio. Le funi non si deteriorano per l'utilizzo relativo all'asservimento dei vari condomini per i propri piani in quanto le stesse funi sono sempre in trazione in quanto elemento di congiunzione tra la cabina ascnesore ed il contrappeso quasto indipendentemente che il servizio sia a riposo o utilizzato per qualsisi elevazione. Si ricorda che l'ascensore viene utilizzato anche da manutentori per poter accedere al tetto ed asservire il materiale necessario alla manutenzione dello stesso (almeno in parte) per cui di interesse totalitario di tutti i condomini e come sono chiamati alla partecipazione delle spese per il rifacimento o manutenzione del tetto anche i condomini ai piani bassi e/o negozi anche senza accesso diretto alle scale si equipara la suddivisione delle spese ugualmente devono essere chiamatio alla compartecipazione delle spese per qualsiasi opera di manutenzione e conservazione delle parti comuni, tutto ciò sempre che non sussistano nel regolamento condominiale regole specifiche in materia.

 

[condobip]

Infatti dovrebbe essere così, ci sono anche delle sentenze in merito, le quali dicono che l'ascensore nato con la costruzione dello stabile è di proprietà di tutti, p.es queste;

Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. - Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273

In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione. - Trib. civ. Genova, sez. III, 2 maggio 2003, n. 1512

L'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti. - Trib. civ. Milano. sez. VIII, 16marzo 1989.

Fatto salvo che un Regolamento di Condominio Contrattuale possa stabilire altri parametri, oppure che la costruzione dell'ascensore sia successiva a quella dello stabile per cui le spese saranno a carico solamente dei proprietari dell'impianto.

 

[ergobbo]

Secondo il mio giudizio la sostituzione delle funi di un impianto ascensore, come il rifacimento di qualsiasi parte relativa ad impianti comuni (quadri elettrici, caldaia, ecc..) vanno ripartiti in millesimi di proprietà poiché parti facente parte dell'impianto strutturale del condominio.

Premesso che non sono un tecnico e che la mia è una pura speculazione, nutro qualche dubbio a questo proposito...

Le funi non si deteriorano per l'utilizzo relativo all'asservimento dei vari condomini per i propri piani in quanto le stesse funi sono sempre in trazione in quanto elemento di congiunzione tra la cabina ascnesore ed il contrappeso quasto indipendentemente che il servizio sia a riposo o utilizzato per qualsisi elevazione.

E' pur vero che la trazione a cui sono sottoposte con l'ascensore carico è maggiore, quindi non si può disgiungere completamente il loro logorio dal funzionamento (e quindi dall'uso). Il logorio delle funi, peraltro, non deriva tanto dalla trazione, quanto dall'attrito con le pulegge. Attrito che si esercita solo con l'impianti in funzione. L'uso dell'ascensore, quindi, influisce fortemente sulla vita delle funi (al contrario di quanto può essere per un quadro elettrico) e, per questo motivo, credo che la divisione delle spese in base alla tabella d'uso possa non essere così assurda.

 

[Busolegna]

Ergobbo, la suddivisione delle spese per la sostituzione di un bruciatore (locale termico) viene effettuata suddividendo la spesa per millesimi di proprietà, su questo penso non ci siano dubbi e ritengo non sussista motivo di dissenso, e non suddividendo la spesa proporzionalmente alla quantità di calore che ogni condomino ha consumato. Le corde di un impianto di ascensore fanno parte di un servizio esattamente come per il bruciatore della caldaia e come tale equiparabili nella suddivisione spese. Inoltre perché escludi dall'ascensore il quadro elettrico? I teleruttori, le termiche, lo stress dei componenti entrano in funzione esattamente per gli stessi tempi nei quali vengono attivate le corde ed allora? Le corde no ed i teleruttori si? Vedi in che contraddizione è facile incorrere? Nulla di personale naturalmente!

 

[ergobbo]

Le corde di un impianto di ascensore fanno parte di un servizio esattamente come per il bruciatore della caldaia e come tale equiparabili nella suddivisione spese.

Il fatto è che a mio avviso paragoni due elementi non paragonabili. Il bruciatore di una caldaia centralizzata funziona in maniera indifferente a prescindere dal numero di termosifoni collegati.
Il quadro elettrico non lo escludo (benché nel mio precedente intervento non mi riferissi nello specifico a quello dell'ascensore), ma la sua eventuale rottura non sarà comunque imputabile in maniera chiara al maggiore o minore stress delle sue componenti, in quanto queste rimangono comunque sotto tensione.

Diverso è il discorso delle funi dell'ascensore, per le quali è l'uso la principale fonte di usura.
In un ascensore fermo, l'usura delle funi è pari pressoché a zero, con la conseguenza che la loro sostituzione dovrà essere fatto ogni mezzo secolo. Al contrario, le funi di un ascensore in continuo movimento richiederanno indubbiamente una sostituzione più frequente.


Qui la questione è: la spesa per la sostituzione delle funi va divisa in base in base al primo comma dell'art. 1123, ovvero in base ai principi del 1124 (che riguarda le scale ma è estensibile all'ascensore).
Tu propendi per la prima tesi, io per la seconda

Vedi in che contraddizione è facile incorrere?

Se segui la linea guida dell'usura dovuta all'uso, ti accorgerai che in realtà non c'è nessuna contraddizione o, quantomeno, se ce n'è una, ha tratto in inganno gente ben più autorevole di me:

Cass.civile sez II 25/03/2004 n. 5975
In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.
Tutte le spese relative alla conservazione dell'ascensore si ripartiscono come sopra, salvo diversa convenzione.

 

[Busolegna]

Non ne usciamo più, potrei controbattere con argomenti e sentenze a mio favore ma non servirebbe a nulla, per cui restiamo che ognuno la pensa come ritiene più opportuno, tu con le tue certezze io con le mie e fortunatamente non dovendoci affrontare direttamente evitiamo di innescare fenomeni sicuramente meglio evitabili, non è bello ma ragionevole, del resto la nostra legislazione potrebbe dare torto o ragione ad entrambe in funzione delle varie circostanze ed interpretazioni. Con simpatia.