Ascensore ad uso limitato e tabelle millesimali

[tagios]

Abito in un edificio di cinque piani con 12 unità immobiliari.Una parte dei condomini ha istallato a proprie spese un ascensore che utilizza in via esclusiva.Alcuni inquilini ora chiedono il ricalcolo dei millesimi.E legittima la richiesta?

 

[cautandero]

Sono certo che l'ascensore sia stato installato con l'approvazione di tutti i condomini, comunque, in tali cose gli inquilini non hanno "voce in capitolo".

 

[adimecasa]

ricalcolo dei mm. di quali mm. di proprietà o dell'ascensore, ciao adimecasa:daccordo:

 

[Alessia Buschi]

Ciao,

L’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, nei seguenti casi:
a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Per quanto attiene al caso di cui alla lettera a), la giurisprudenza ha precisato che costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione delle tabelle millesimali:
— gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione etc.);
— gli errori di fatto (es., erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva);
— gli errori di diritto (es., erronea convinzione che, nell’accertamento dei valori, debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ult. co., disp. att. c.c., sono irrilevanti in tal senso).
Non possono, invece, considerarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art. 1429 c.c. (Cass. 11-1-1982, n. 116). D’altro canto una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha affermato che l’errore commesso nell’accertamento dei valori millesimali non coincide con l’errore-vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste piuttosto nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse (Cass. S.U. 9-7-1997, n. 6222).
Quanto al punto b), invece, bisogna sottolineare che «detta normativa prevede dei mutamenti nella struttura dell’edificio quali sopraelevazioni e quindi aumenti di superficie, ovvero espropri e quindi diminuzioni per una sua parte. Non rientrano in detta disposizione le innovazioni o le migliorie interne alle proprietà esclusive, perché esse non incidono sui parametri su cui sono basate le stesse tabelle» (CUSANO).
La delibera di modifica delle tabelle millesimali adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condòmino assente o dissenziente per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo. Allo stesso modo sono nulle le delibere con le quali, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condòmini, per il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo (Cass. 11-9-1989, n. 3920).
Va precisato, a fini di chiarezza, che l’art. 69 disp. att. c.c. afferma che i valori proporzionali «possono» essere modificati nei casi indicati: trattasi dunque di una modifica soltanto facoltativa, non essendovi i condòmini obbligati.

Per quanto riguarda la suddivisione della spesa, a mio avviso va ripartita in questo modo:

1) Suddivisione delle Spese di installazione dell'Ascensore.
2) Creazione di due Tabelle per l'ascensore: d'Uso e di Manutenzione.

Per il punto 1, devi ripartire le Spese di installazione in proporzione ai Millesimi di Proprietà.
Per il punto 2 bisogna fare le due Tabelle Ascensore in questo modo: la prima calcolata in base all'altezza del piano e la seconda al 50% secondo l'altezza Piano e al 50% secondo le Tabelle millesimali di Proprietà.

Se in futuro altri Condòmini vorranno utilizzare l'ascensore, le ulteriori ripartizioni, dovranno essere calcolati sempre in base ai Millesimi di Proprietà e suddivisi, sempre in base alle quote millesimali, fra i primi che hanno sostenuto la spesa.

Ciao :daccordo: