Appartamento gravato da ipoteca: quale strategia adottare per concluderne la vendita?

[tuckville]

Salve,

un'altra nube incombe sulle trattative in corso per la vendita di un appartamento ke ho ereditato con altri miei parenti (((

Grazie ad una visura del potenziale acquirente, abbiamo scoperto infatti ke sul nostro immobile ereditato ke intendiamo vendere, grava una ipoteca di circa 4000 e. derivante da un protesto ke uno degli eredi ha contratto di recente (e di cui gli altri eredi non erano al corrente).

Questa "novita" rischia di compromettere seriamente le trattative in corso;
La domanda e' la seguente: per cercare di salvare il salvabile e persuadere il cliente a non cambiare idea, quale possibile soluzione e' possibile intraprendere??

Avevo pensato ke forse, una soluzione possibile sia ke l'acquirente si faccia carico di estinguere il debito, (in modo tale ke sbrigandosela lui abbia la certezza assoluta ke il protesto venga cancellato), trattenendosi naturalmente dal prezzo della casa ke deve pagare, l'importo necessario per estinguere il debito (e. 4000);
In sede di rogito si specifichera' poi attraverso una clausola aggiuntiva, ke all'erede protestato, spetta una quota inferiore rispetto agli altri, decurtata di quanto doveva pagare per il protesto.

C'e' forse qualcuno/a, ke per esperienza diretta, possa suggerirmi una strategia migliore !??? ve ne sarei enormemente grato....grazie a tutti per l'attenzione e l'eventuale aiuto!

 

[acquirente]

l'ipoteca deve essere tolta prima del rogito dal debitore-venditore.

 

[Jrogin]

La possibilità suggerita da tuckville è tecnicamente possibile, ma occorre buona volontà dell'acquirente.
Quella suggerita da acquirente è quella accademica, ma volge il fianco ad una nuova accensione di ipoteca da parte di altri creditori dell'erede "a rischio" (in senso buono).
Un altra soluzione è far intervenire al rogito il creditore con l'assenso alla cancellazione, il venditore prepara un assegno circolare al creditore per l'importo del debito, contemporaneamente dal notaio, si chiede l'estinzione dell'ipoteca si fa il rogito definitivo, e un funzionario del notaio va immediatamente a trascrivere cancellazione ed atto. Appena torna o telefona al notaio, vengono scambiati i denari e poi tutti a.... brindare. Il notaio farà da garante per il tutto. Sarebbe bene che il notaio fosse indicato dalla parte acquirente.

 

[AlbertoF]

cari amici,
avete dimenticato la cosa più importante e cioè il ritiro dalla circolazione,vale a dire la restituzione dell'assegno protestato da parte del creditore. Il quale è persona diversa dal compratore dell'immobile.

Aggiunto dopo 5 minuti :

Proseguo per un errore di battitura tasti .
Per riavere l'assegno è prima necessario pagare chi ha iscritto l'ipoteca. Il compratore non ne vuole sapere niente di ciò che sta a monte, lui esige che quando sottoscrive l'atto di acquisto l'immobile sia libero da gravami.
L'ipoteca è un problema del venditore, non del compratore.
ciao

 

[tuckville]

ti ringrazio Jrogin, i tuoi suggerimenti e in genere quelli ke mi vengono dati in questo forum, sono come sempre "preziosissimi" !!!
In questo caso pero', a complicare ulteriormente le cose c'e' il fattore logistico, nel senso ke il creditore e' un istituto finanziario ke non ha sedi distaccate nella citta' in cui si fara' il rogito (ed e' tra l'altro parecchio distante dalla stessa); motivo per cui la partecipazione del creditore in sede di compravendita la vedo un po complicata!

Mi chiedo se non sia possibile in questo caso, articolare il rogito in due sedute, a distanza di 1-2 gg. l'una dall'altra:
la prima data permetterebbe in sostanza al debitore-venditore d'intascare un piccolo anticipo sul prezzo di vendita dell'immobile, ke gli permetterebbe di saldare il suo debito a mezzo bonifico;
in occasione della seconda parte del rogito, lo stesso esibirebbe dinanzi al notaio la ricevuta del bonifico, a prova dell'avvenuto pagamento, contestualmente nella stessa giornata, il Notaio provvede a cancellare l'ipoteca e a trascrivere la compravendita.
In definitiva e' come se si facesse un preliminare di vendita a 1-2 gg. di distanza dal rogito.
Forse ho detto un'eresia......correggetemi se sbaglio! grazie mille!

 

[arianna26]

Visto che al compratore nulla interessa dei problemi dei venditori potreste saldare voi il debito e quindi provvedere alla cancellazione dell'ipoteca. Effettuata la vendita dovreste poi otterete il rimborso da parte del venditore protestato. In tutto questo meglio farsi aiutare dal notaio o quantomeno predisporre una scrittura privata sottoscritta da tutte le persone coinvolte nell'operazione.

 

[bolognaprogramme]

Un rogito in due tempi si può fare tramite scrittura privata effettuata sempre dal notaio in due date diverse.

Però, vedrei meglio la soluzione prospettata da Arianna, visto che la cifra non è enorme e una vendita è sicuramente un'occasione da non perdere...

Silvana